首先說明，信託和其他金融機構是允許給房地產公司貸款的，但是視窗指導下了新規，貸款資金不得用於地產開發商土地招拍掛。以前地王的出現，背後都有大型金融機構或者財團支援，地產開發商將金融槓桿加到很大，也增加了地產開發商的風險，新規出臺後有一定的遏制，槓桿比例有所下降。

新規對開發貸的貸款也有了限制，開發貸各地都有所不同，基本都是四證齊全，正負零，才可以進行開發貸，嚴控開發貸資金用於獲取新土地的招拍掛!對於棚戶區改造和保障房建設有所區別,各信託公司與金融機構都有不同的操作方式!

違規放貸，將資金用於土地招拍掛，說明信託公司的風控、合規以及投決委的相關機構的失職或不嚴謹，內控機制出現漏洞，是否出現個人意志左右信託公司的業務開展，如果存在就非常可怕了，投資人的本金就會受損失，出現兌付困難或者血本無歸，打破剛兌勢在必行!投資者一定要看清投資的專案之後在認購!如果不是自己熟悉的領域，寧可選擇安全係數較高的產品，投資本金安全才是追求收益的前提!

2018年、2019年，國家對房地產進行調控，奠定了“房子是用來住的，不是炒的”的基調，因而，調控房地產措施的陸陸續續地出臺。

調控政策出臺

2019年5月，銀保監會頒發了23號文，通知中明確規定了信託機構的禁止性業務：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發專案直接提供融資，或透過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

總體而言，23號文限制了信託資金投向房地產領域。

2019年8月，銀保監會64號文，“去通道、控地產、最佳化結構”仍然是房地產信託調控的重點。

這些都表明了監管部門對房地產調控的決心，尤其是限制信託資金向房地產輸血，部分以房地產信託為主的信託公司，業務也受到了影響。

沒能遵守23號文

面對房地產業務的可觀利潤，一小部分信託公司，沒能遵守23號文，仍然透過各種方式變相給房企融資，那麼到了監管層檢查信託業務時，就領“罰單”了。

為什麼要收縮房地產信託業務

房地產信託業務屬於表外資產，不是表內資產，監管難，容易累積風險。而且過去房地產信託專案的大量發行，易產生亂象，比如向資質不達標的開發商直接提供融資。加上“房住不炒”基調下，高房價吞噬了實體經濟大部分資金，不利於實體發展，不利於人們安居樂業，因而調控房地產信託業務、收縮房企融資渠道也是樓市調控的措施之一。

信託公司收到罰單已經不是什麼新鮮新聞，根據11月底的資料顯示，僅僅2019年已有20家信託公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為37張。其中房地產業務仍是信託受到行政處罰的最集中區域，共有8家信託公司出現相關違規，佔比近半；在這樣嚴打的背景下，仍有將近一半的信託公司“輸血”房地產，足以說明如今的房地產影響之大。藉此機會簡單談談我的觀察。

房地產企業資金來源不少一部分都是來自於信託業務，尤其是在融資困難背景下

開始之前先跟大家分享下什麼是房地產信託業務，在中國全稱為房地產資金信託，簡單來說其操作模式是這樣的，某開發商A委託信託公司B，以自己的資產（房產或土地等）作為信託標的物，然後發放信託產品（一般都是高利潤率），從社會上募集大量的資金來解決本身資金緊張問題。尤其是在銀行貸款批覆比較嚴格的背景下，信託業務成為不少中小房企主要的資金來源。但是從2019年開始隨著銀保監會對於信託業務的大力整治，嚴格要求不允許有新的信託產品流向房地產企業。這也從側面反映了一個問題，房地產問題其實質還是金融問題。幾點觀察：

第一、房價始終上漲的主要原因還是因為大量資金堆積的結果，房價持續上漲自然會吸引越來越多的資本進入。大家要知道一般房企的資金來源分為三個部分：自有資金、銀行貸款和購房定金、購房款；正常來說三者的比例基本一致都在30%左右，但是因為房產的高暴利導致了很多房企的自有資金都是來自於民間借貸或者類似於信託業務籌集，這樣就導致了我們經常說的“空手套白狼”。在房價高企的背景下還好，能夠保證房屋正常銷售資金問題不大，一旦出現類似於這兩年的情況房價橫盤，那麼多數購房者都是要買單的，也就是我們經常看到的爛尾、延期交付、房屋質量出現問題等。

第二、銀行包括資本從過去的主動“輸血”房地產，到如今的不得不“輸血”已經引起了大家的重視。就拿如今的信託業務，包括今年不少銀行都收到罰單為何在高層頻頻表態的情況下，不少銀行包括信託機構還是願意冒這麼大的風險來為房企貸款或者融資呢？其實還是因為背後的高利潤。這裡面也從側面透露出一個問題，到底房企的利潤有多少？真的是媒體披露的25%左右的毛利率嗎？恐怕高於這個利潤的背後蘊含著不少房屋質量問題（為了利潤不得不降低質量）。

打蛇打七寸，房地產行業的軟肋就在於管好錢袋子

第一、銀行放貸和信託融資確實加快了房企發展的步伐，但是各種違規事件頻出的背後購房者卻是唯一買單者。相信不少朋友一直以來跟我有同樣一個疑惑：房地產行業是唯一一個需要不斷“輸血”才能活下去的行業，為何會如此？原因就是這個行業自身的“造血”能力不足。大家可以想象一下，以全國一線房企融創為例，2018年的資產負債率接近90%；高負債率到底是如何形成的？就是在盲目追求高速發展的背後，忽視了企業自身承受能力，你說這樣市值7000多億的企業一旦出現資金問題，那麼後果誰來承擔？地方和老百姓。

第二、逼迫房企降低自身負債率，讓不具備“造血”能力的房企在市場上淘汰應該是我們做的事情。不斷融資、貸款，全國各地拿地等情況自然導致了高負債率，如果說一個企業（行業）只有依靠不斷的貸款、融資才能活下去的話，這個行業不要也罷。失去造血能力的企業從經濟學上來說已經沒有存在的價值了。

綜上，違規"輸血"房地產被罰其實力度還是可以再大一些，僅僅幾十萬、上百萬的罰款不足以震懾那些想要投機人的心思（距離真正市場化我們缺乏的就是嚴刑峻法）。對於房地產行業的關照應該有，但是違背市場規律的行為真的不該有了。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。

在目前的經濟條件下，信託公司找不到合適的專案去投資，輸血房地產是必然的結果。而這種行為本身又和整體戰略相悖，領罰單是必然結果，連普通老百姓都是房價會一直漲，聰明的信託又怎麼忍的住