房地產行業沒有收場一說。正像一日三餐的飲食業一樣，開開，停停，關關，又開開停停關關。房價會由於現時的各種關聯因素降一陣子。降到一定程度就打住了。但請切記，過了一定時段，房價又會重新抬頭走高。且不是簡簡單單地恢復性，報復性上漲。

將以分化收場。貴的貴到

90%以上的人買不起，便宜的幾乎白送。

大家奮鬥的目標是不要白送的，要攢錢買貴的。

人類生存的根本是衣食住行，與“行”有關的行業交通、旅遊先倒下了，與“住”有關的房產在特色環境下根本就撐不住了，與“食”有關的吃飯，掙不到錢很快就出現問題了，與“衣”有關的“穿”是沒問題，但產業發展空間有限。

房地產行業最終歸宿是什麼？

專家有專家的觀點，百姓有百姓的願望。

我想作為一個牽涉眾多的行業，雖然會在市場通行規則之下不可避免從繁榮走向衰落，但是在特色背景下，不會有純市場那種大起大落。

可以肯定地說，曾經發生在美國的“兩房事件”（房地美和房利美）不會在中國發生。

上個世紀80/90年代的日本房地產泡沫事件也不會在中國發生，畢竟美國和美元對我們的影響不是全面的。

中國房地產經歷一個完整的週期後到底會怎樣結束，從現實的“房住不炒”以及各地的調控政策總體來看只能緩慢著陸，不會想人們擔心的那樣轟然倒塌。

全國一盤棋，在土地財政之下的危機不可能任其蔓延，所以金融政策調整，財政手段修復等密集調研，頻頻出臺，就是對危機最好的管控。

房價高的地方，價格會慢慢回落。過於依賴土地財政的地方會讓地方債平臺換個融資出口兒，對房地產的依賴會慢慢減弱，直至消失。

房地產行業的一些大企業暴露的問題，多和融資有關，所以資本市場改革，結構調整必然要做。

象治病救人一樣，找到病因，方子也就好開了。

大家可以多關注相關政策。自然就可能猜到房地產最終局面了。

人類生活永遠離不開衣食住行，作為人類活動的庇護之所，房地產行業將與人類發展同步繁榮與蕭條，其運營方式也會不斷的發展變化，但是不會消失。

房價不會持續上漲，其泡沫化是過度投資或投機造成的。一定會在經濟發展過程中，逐漸的消化和稀釋泡沫，使價格慢慢的迴歸理性，達到平衡。

轉型之路急不得，也等不得。中國房地產行業由舊模式向新模式探索轉型，本質上是價值創造方式的轉變，從以空間建造為主，轉向以空間運營和空間服務為主。對房地產企業而言，需要從過去的物理空間建造商，發展為依託物理空間為機構和個人客戶持續提供服務的運營商、服務商，從而實現更高質量、更可持續的發展模式。房地產企業向新模式轉型的四條核心路徑為降槓桿、重運營、輕資產、優服務。

1.開發即售模式降槓桿

開發即售模式仍是基本盤但必須降低槓桿。貝殼研究院測算，未來15年中國新增住房需求仍有超過200億平米的巨量規模，開發即售業務市場空間仍然較大。

與海外成熟企業低槓桿的開發即售模式相比，國內開發企業槓桿普遍較高。因為過去行業處於高速增長期，部分企業透過加槓桿擴規模獲得成長性溢價，形成了對槓桿的路徑依賴。大環境變化後高槓杆經營的風險加大，估值已由溢價變為折價。海外成熟房企的發展均印證了低槓桿穩健經營對成功穿越週期的必要性。綜合多國市場經驗，降槓桿的應急措施主要為出清庫存、出售資產以及增加權益融資比重，中長期看實現低槓桿經營需要從源頭上改變加槓桿擴規模的商業模式，從規模驅動的粗放式開發轉向財務約束下的專業化、精細化開發及代建模式。

2.租售並舉模式重運營

持有型物業從沉澱資產轉向優質現金流資產。舊模式裡國內房企的持有型物業有很大比例是新房開發銷售利潤的沉澱，因勾地目的或滿足土拍要求被動開發自持物業。開發企業持有不動產後往往將其視為成本中心，只要住宅銷售回款能補貼持有物業的運營成本和對資金的佔用成本，實現不同業態間的現金流平衡即可，租賃運營產生的現金流重要性遠低於住宅銷售的現金流。

海外租售混合經營的經驗表明，租賃運營業務佔比更高的房企因其現金流收入的可持續性，享有更高的安全邊際和估值溢價。隨著開發銷售業務增速的回落，銷售反哺運營的力度趨勢性減弱，持有運營應該由過去的從屬地位上升為戰略地位，將沉澱資產盤活為產生良好現金流的資產。

由於持有物業資產較重，並且對企業的運營能力較高，並非所有企業都能做好持有運營業務。對於運營能力欠缺的企業，可將沉澱資產交由外部專業團隊運營，即“自持資產+外部運營”；對於運營能力較好但缺乏資金實力的企業，可將資產出售後或者部分出售後再由自己輕資產運營，同時可將運營管理能力對外輸出，即“輕資產運營+輸出管理”；對於運營能力和資金實力均缺乏的企業，可直接將沉澱資產出售回籠資金。

3.資管模式選擇性佈局

結合企業賽道和能力選擇性佈局資管模式。將綜合資管模式和REITs模式統稱為資管模式，這是房企實現輕資產運營的高階模式，是大陸房企向新模式轉型的重要方向。資管模式的核心是基金化運作能力，對企業的投資和資產管理水平有較高要求。

國內房企能否向基金化運作轉型與其核心資產類別緊密相關，由於當前商業地產不屬於國內公募REITs的試點範圍，相關企業很難在境內市場為其資產構建投融退鏈條的資本良性迴圈。不排除未來國內公募REITs放開對商業類資產的准入，相關企業可前瞻性儲備資源能力。當前政策鼓勵的倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房等業態，企業應從開發到退出構建完整的資本管理鏈條和能力，在對應資產的收益模式中增加可持續性較高的基金管理費收入。換言之，如果企業所處賽道和自身情況相對容易推動基金化發展，可向資管模式積極探索以構建更高的競爭力壁壘；如果條件相反，則應向運營和服務模式轉型發展。

4.居住服務模式夯基礎重增值

轉型居住服務模式，底層邏輯須從資產導向轉為服務導向。無論是租售還是資管模式，底層經營邏輯仍然是資產導向，即透過資產增值收租或退出獲利，或者以此獲得更多的管理費收入，房企與空間使用者並沒有形成強連結。居住服務模式不再以資產為導向，而是把不動產空間作為對空間使用者提供增值服務的場景，徹底轉變以服務為導向。房企透過物業管理觸達終端消費者有著天然優勢，但很多房企只是將物業放在內部體系的從屬地位，作為住宅促銷或者拆分上市融資的手段，物業服務也僅停留在透過高度同質化的基礎服務來獲取基礎物業費收入的初級階段。房企在向新模式轉型的過程中，應高度重視物業近距離高頻觸達消費者的場景優勢，透過物業參與到廣闊的居住生活服務市場。

“1個基礎夯實+3個增值維度”。一個基礎夯實即持續提供高質量的基礎物業，獲得居住者充分信任。部分房企把做不好基礎物業的原因歸結為基礎物業費難以上漲，提供高質量服務會使物業管理無利可圖，這是典型的缺乏長期主義。與後續可提供的增值服務相比，基礎服務本身就應該是連結的入口，而不是利潤中心，甚至應該做好基礎服務虧損的準備。只有深耕基礎物業服務，才能有效連結到更廣泛的社群生活消費市場。

三個增值維度包括：第一，服務從“公域”延伸到“私域”。公域指小區的公共空間，基礎物業的保安、保潔、保綠等服務多發生在公域，透過在公域提供優良的服務取信於居民，識別其痛點訴求，將更多服務延伸至家政、家裝、家居等到家類的私域服務。第二，政策賦能升維“公域”服務。國家高度重視“一老一小”、老舊小區等民生保障問題，物業公司作為基層治理的重要抓手，可以聯合社區、專業機構提供養老、托幼、改造等公域服務。第三，服務從“垂直”上升到“綜合”。當前為社群生活提供各類服務的企業既有傳統服務企業，也有網際網路等新經濟企業，各方均從自身稟賦出發解決消費者在某垂直細分領域的痛點，業務協同效應不夠。

未來，優秀的居住服務企業應該具備一站式的服務能力，為消費者提供高質量、可持續、多元化的綜合服務。國內居住生活服務市場空間巨大，更多優秀企業入場競爭不僅能夠豐富消費者的選擇，還能改進提升各細分市場的服務標準，提升社會整體福利。居住服務模式既順應存量市場趨勢、轉換開發賽道，又能服務民生戰略，對房地產企業探索新的發展模式具有重要啟示。

1：該漲的地方繼續漲，該跌的地方繼續跌。

2：地產商最終活下來的就只有央企，國企，少量民企。

3：暴漲暴跌都不可能，中國的體制優勢可以慢慢的把泡沫擠掉。

4：房地產的狂歡導致結婚率、生育率斷崖式下跌，擠兌其它很多行業的發展和消費，所以註定房地產以後會被長期壓制，想要靠房子來實現財富的增長還是不要幻想了（這裡指的是普通人）。

5：那些爛尾樓不要指望全部能救活交樓，為了穩定大部分應該是可以救活最後交樓的，就是時間長短就難說了。

6：房地產最後肯定是平穩發展，大漲會壓制，大跌的話體制優勢在這裡也不可能，房價的漲幅肯定會和收入相比較，不然人口問題沒辦法解決，雖然人口問題不止是房地產的原因，但是房地產絕對是然人口下降的最關鍵因素。