就像賣衣服，開始都一樣，後面就演化成出席正式場合的西服，出去遊玩的夾克牛仔，跑外賣的衝鋒衣一樣。

一個產品發展到一定階段必然因為用途的不同發展出不同的分支產品，而產品的迭代發展進一步擴張其特質。而管理部門為了管理的便利，制定不同的管理條例分別管理。隨著產品管理的發展，政府覺得給予不同的立法指引來強化其特質，對社會發展更有利。這就是你看到的公寓和住宅，它就是房地產發展到一定階段的必然產物。

說到目前在國內公寓，它屬於商業使用，年限五十年，商業水電，不通煤氣，沒有學區，除了便宜沒有其他優點。作為剛出社會打拼的少年，有很多對買住宅覺得 絕望了，想著買一個公寓湊合一下，後面還能出租，應該是個不錯的主意。我也不想浪費時間去勸你。只是這樣的話記得一定買一個地鐵旁邊的，新區完全不要去碰，至少將來可以出租出去，有一點現金流進賬，不會完全變成不良資產。

一般來說你很有錢，買了不止一套住宅，老家買好了，一線也配置到位了，在去一個你夢想養老的地方大別野也搞定了，那公寓你想買多少都行，爺有錢任性~~~~~

首先我們來看看公寓和住宅到底有什麼不一樣？

土地性質分為農用地、建設用地、其他未用地。

建設用地又包括：零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務金融用地、娛樂用地、其他商服用地、工業用地、採礦用地、鹽田、倉儲用地、城鎮住宅用地、農村宅基地、機關團體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地、公用設施用地、公園與綠地等。

如上圖，城鎮住宅用地是黃色的，商業用地是紅色的。

1、定義不一樣：城鎮住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

2、作用不一樣：商業用地主要用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、遊樂場、影劇院和俱樂部等用地。

城鎮住宅用地主要是用於城鎮居民的普通住宅、住宅性質公寓、別墅用地。

3、土地使用年限不一樣：住宅用地土地使用權年限70年，商業用地土地使用權年限為40年。

城鎮住宅用地一般產權為70年，在它上面建的房為商品住宅，而零售商業用地一般產權為40年，在它上面建的房為商業公寓，所以我們一般說的產權年限不是指地上的房，而是這個地。一塊土地從它拍賣時就決定了它的使用性質。

公寓和商品房都是鋼筋水泥建造，他們的產權年限卻不一樣，造成這種差別的主要原因並不是房屋的建造，而是土地出讓的時間不一樣。

在中國，土地屬於國家所有。土地出讓就是國家以土地所有者的身份，將土地的使用權在一定期限內讓與土地的使用者。土地的使用者向國家支付土地使用權出讓金。這一過程可以看作是一種市場行為。與出讓土地不同的還有一種形式叫做劃撥土地，劃撥土地是指縣級以上政府在土地使用者繳納，補償，安置等費用後，將該幅土地交給土地使用者使用，或者將土地使用權無償的交付給土地使用者使用。透過劃撥取得的建設用地的使用權是無償取得的，通常為了實現公共利益，這種情況下，建設用地的使用權並沒有進入市場進行交易。

無論是公寓還是商品住宅，使用的形式都屬於國家出讓土地獲得。國有土地使用權出讓有著相關的規定，居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業旅遊娛樂用地40年。一些公寓建造的地塊屬於商業用地，因此它的產權也就是40年。與此同時，他的水電費及其他的相關費用也是按照商業的標準來收取的。

我幹過施工，做過設計，對於這個問題我認為有以下幾個原因：

1、土地的性質決定，這個是最根本的原因。建設用地分為住宅用地，商業用地，工業用地，教育用地等等，從下面這個規劃圖右側的圖例上你可以看到土地性質有很多種，土地性質是啥就只能幹啥，否則就得調整規劃。

2、建設單位決定的，即使是商業用地，它的業態也有所不同，有的商業用地全部規劃成商場寫字樓，但是有的就規劃的有公寓，這就是由建設單位決定的。建設單位做市場調研分析報告認為做公寓更能滿足市場的需求和公司的利益最大化。

你的問題提的很好，為什麼一個樓盤會有公寓和住宅呢？是因為在土地出讓的時候，就有要求，必須配有10%左右的商業，商業是40年，如果商業賣不出去，為了達到商住比要求，只能建公寓。

主要是規劃的原因。一個地方不可能只有住宅，需要商業等配套啊。

城市規劃有商業、住宅。土地出讓，規劃部門都會寫好用途，甚至要不要配套幼兒園什麼的都會寫得很清楚。

如果是商業性質的產品，那麼水電都是按照商業的來，物業費也比住宅貴。有個好處是可以註冊企業（很多地方住宅是不能註冊企業不能辦公的）。因為是商業，土地產權50年。

住宅就是70年，可以落戶。因為住宅的優勢大，漲幅大，價格也高。