基礎定價：

（1）回本週期法：即投資酒店按回收資金的計劃年份，根據酒店發展程度與成本制定預算。

舉例：某新開酒店舉例，60 間房，3000 平米，房租 1 元/平米/天。前期投資 350 萬；單房運營成本 35 元。業主期望回本週期：3 年半，前期爬坡期 3 個月。爬坡期後期望出租率為 85%

單房成本：房租：約 58.8 元/間。 運營成本：約 35 元/間。合計：93.8 元/間。

回本週期溢價：前期投入 350 萬共計 3 年半回本，刨除爬坡期 3 個月，平攤到每間房為：3500000/（60*0.85）/（365*3.5-92）=57.8 元/間。綜合 revpar=93.8+57.8=161.3 元/間。即我們的年 revpar 不能低於 161.3 元/間。

理想房均價為：189 才可以確保在三年半內回本。而調價則是在此基礎上上浮旺季價格與下探淡季價格。再根據房型不同設定合理的價格梯度。

上述定價方法適用於商圈生意較好，不愁出租率的門店。

（2）隨行就市法：根據市場上同類型酒店賣價及自身酒店在市場上的定位，得岀消費者願意買單的價格。透過選取競爭對手、獲取房型價格、確定商圈平均房價/最高價/最低價，對比商圈/位置/設施優劣勢，參考確定自身平均房價。理想狀況下多線上平臺應價格-—致。

①第一步：競爭對手選取

透過美團訂單流失熱度/攜程後臺訂單流失去向，結合線下因素（同商圈，地理位置越接近越優先；同價格區間，價Grand SantaFe接近越優先；同硬體設施），確定你的競對商家名單

方法：美團 eb 後臺－公明收益－同行動態獲取同商圈競爭對手，或向透過諮詢業務經理索取攜程 ebk 後臺－生意通－競爭圈，或向透過諮詢業務經理索取

②第二步：選取競對價格

取其主力房型，分別分析出競爭圈酒店的最高價、最低價、平均價/中位數價、相似價四個值。其中競爭圈平均價是確定酒店平臺定價的最重要參考因素

最高價與最低價：分別為競爭對手酒店的主力房型最高報價與最低報價。主力房型一般選擇該酒店銷量最高的雙床間和大床間。

競爭圈平均價：計算競爭圈內各個酒店的平均房價，相加求取平均數/或取排位在中間的中位數。計算方法與平均房價計類似，計算過程如下（某競對酒店：A 主力房房價*A 房型數量+B 主力房型房價*B 房型數量）/主力房型總數量，從而求出相對精準的數值。

透過線下市場調查，對整個競爭圈酒店在位置、設施、服務、品牌、客房餐飲、酒店配套等方面，對比本酒店進行，優劣勢分析，最終選擇地理位置接近、價格區間相同、硬體設施相似的酒店作為核心競爭酒店，並與其價格進行比較。

④第四步：確定平均房價

酒店的主力房型價以競爭 圈的平均價為基礎，據自身硬體情況情況與軟體情況對比競 爭圈，同時參考核心競爭酒店的價格進行調整。測試一段時間的產量後做出調整。

⑤第五步：確定各房型價 格。

a.價格梯度：各房型價差一 般為 10-50 元之間，通常根據各個房型的竟對錶現、本酒店基 礎定價、以及進階房型的成本、銷量、溢價能力決定。

b.時效性：由於各個房型的需求不同，故在不同的時間 節點價差也是需要調整的，如親子房週末比較暢銷，可多漲一點，周間則可為客人升級/縮小价差。

c.利用不同的增值服務價格錨點增加酒店收益。如：雙 床房 200/間；早餐 38/位；雙床房含雙早賣 228，增加早餐的銷量等。

（3）傳統價格體系：傳統線下門店的定價以revpar 最高為第一原則的基礎上，根據投資回報率模型週期及產品定位，制定嚴格的價格折扣梯度，如：門市價>銀卡價>OTA 價≥金卡價≥普通協議價>白金卡價≥戰略協議價>旅行社價>長包房價≥團隊價。種定價方法適用於傳統生意較好的門店（除去 OTA 外，出租率大於 85%）

（4）OTA 為核心的定價體系：由於近年來長包房價 0.68 122 138團隊價 0.66 118.8 132。OTA 的客源佔比不斷增加，很多酒店 OTA 活動參加的越來越多，導致價格體系被打亂。而此定價體系適合線上客人較多，線下渠道客人較少或將 OTA 作為官方展示平臺的酒店。此類酒店的價格梯度一般為：門市價≥OTA 價

>私域流量≥銀卡價>金卡價>白金卡價≥協議價>旅行社價

基礎定價：

（1）回本週期法：即投資酒店按回收資金的計劃年份，根據酒店發展程度與成本制定預算。

舉例：某新開酒店舉例，60 間房，3000 平米，房租 1 元/平米/天。前期投資 350 萬；單房運營成本 35 元。業主期望回本週期：3 年半，前期爬坡期 3 個月。爬坡期後期望出租率為 85%

單房成本：房租：約 58.8 元/間。 運營成本：約 35 元/間。合計：93.8 元/間。

回本週期溢價：前期投入 350 萬共計 3 年半回本，刨除爬坡期 3 個月，平攤到每間房為：3500000/（60*0.85）/（365*3.5-92）=57.8 元/間。綜合 revpar=93.8+57.8=161.3 元/間。即我們的年 revpar 不能低於 161.3 元/間。

理想房均價為：189 才可以確保在三年半內回本。而調價則是在此基礎上上浮旺季價格與下探淡季價格。再根據房型不同設定合理的價格梯度。

上述定價方法適用於商圈生意較好，不愁出租率的門店。

（2）隨行就市法：根據市場上同類型酒店賣價及自身酒店在市場上的定位，得岀消費者願意買單的價格。透過選取競爭對手、獲取房型價格、確定商圈平均房價/最高價/最低價，對比商圈/位置/設施優劣勢，參考確定自身平均房價。理想狀況下多線上平臺應價格-—致。

①第一步：競爭對手選取

透過美團訂單流失熱度/攜程後臺訂單流失去向，結合線下因素（同商圈，地理位置越接近越優先；同價格區間，價Grand SantaFe接近越優先；同硬體設施），確定你的競對商家名單

方法：美團 eb 後臺－公明收益－同行動態獲取同商圈競爭對手，或向透過諮詢業務經理索取攜程 ebk 後臺－生意通－競爭圈，或向透過諮詢業務經理索取

②第二步：選取競對價格

取其主力房型，分別分析出競爭圈酒店的最高價、最低價、平均價/中位數價、相似價四個值。其中競爭圈平均價是確定酒店平臺定價的最重要參考因素

最高價與最低價：分別為競爭對手酒店的主力房型最高報價與最低報價。主力房型一般選擇該酒店銷量最高的雙床間和大床間。

競爭圈平均價：計算競爭圈內各個酒店的平均房價，相加求取平均數/或取排位在中間的中位數。計算方法與平均房價計類似，計算過程如下（某競對酒店：A 主力房房價*A 房型數量+B 主力房型房價*B 房型數量）/主力房型總數量，從而求出相對精準的數值。

透過線下市場調查，對整個競爭圈酒店在位置、設施、服務、品牌、客房餐飲、酒店配套等方面，對比本酒店進行，優劣勢分析，最終選擇地理位置接近、價格區間相同、硬體設施相似的酒店作為核心競爭酒店，並與其價格進行比較。

④第四步：確定平均房價

酒店的主力房型價以競爭 圈的平均價為基礎，據自身硬體情況情況與軟體情況對比競 爭圈，同時參考核心競爭酒店的價格進行調整。測試一段時間的產量後做出調整。

⑤第五步：確定各房型價 格。

a.價格梯度：各房型價差一 般為 10-50 元之間，通常根據各個房型的竟對錶現、本酒店基 礎定價、以及進階房型的成本、銷量、溢價能力決定。

b.時效性：由於各個房型的需求不同，故在不同的時間 節點價差也是需要調整的，如親子房週末比較暢銷，可多漲一點，周間則可為客人升級/縮小价差。

c.利用不同的增值服務價格錨點增加酒店收益。如：雙 床房 200/間；早餐 38/位；雙床房含雙早賣 228，增加早餐的銷量等。

（3）傳統價格體系：傳統線下門店的定價以revpar 最高為第一原則的基礎上，根據投資回報率模型週期及產品定位，制定嚴格的價格折扣梯度，如：門市價>銀卡價>OTA 價≥金卡價≥普通協議價>白金卡價≥戰略協議價>旅行社價>長包房價≥團隊價。種定價方法適用於傳統生意較好的門店（除去 OTA 外，出租率大於 85%）

（4）OTA 為核心的定價體系：由於近年來長包房價 0.68 122 138團隊價 0.66 118.8 132。OTA 的客源佔比不斷增加，很多酒店 OTA 活動參加的越來越多，導致價格體系被打亂。而此定價體系適合線上客人較多，線下渠道客人較少或將 OTA 作為官方展示平臺的酒店。此類酒店的價格梯度一般為：門市價≥OTA 價

>私域流量≥銀卡價>金卡價>白金卡價≥協議價>旅行社價