一、首先明確什麼叫別墅？
別墅有三種定義或說法。
1、從中國歷史來看，早在西晉就出現別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鰼別業和北京的勺園。
中國古代稱別業、別館，所謂別的意思就是第二。
在中國明代時期，別墅這一稱謂就有記載。明王鐸《太子少保兵部尚書節寰袁公神道碑》:"公(袁可立)營別墅於牟駝崗，以娛兩尊人。"
2、在西方，第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
villa最早出現在中國時，經常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎麼翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區，這是別墅區的原形。
3世紀，義大利山坡地帶出現臺階式別墅。近代、現代最具特色的別墅有:賴特設計的流水別墅，勒·柯布西耶設計的薩伏伊別墅等。
流水別墅
3、結合歷史和國外傳統，現代中國別墅的定義統一為:"別墅 "villa 一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅。（《民用建築設計術語標準》GB/T 50504-2009）
從以上定義大家可以看出，真正的別墅除了基本的居住功能外，應該是和造景結合起來的。
現今地產開發稱之為別墅的建築其實並不是真正的別墅，應該稱為“獨棟住宅”更為合適。而別墅改為“莊園”也更便於大家識別。
二、別墅識別的要點（附案例）
1、選址多建在城郊或風景區；
2、有觀景，或者獨立的造景；
3、靈活佈局，隨環境因地制宜，納入坡地、樹木、池塘等自然元素；
4、而是否獨棟或多棟，則不是判定別墅的必要條件。
【偽別墅辨析】
大家常常看見的別墅是這樣的：
重慶 悠山郡
別墅單元之間間距較近；房前屋後綠地小和無造景；破壞自然環境原有狀態，平面佈局街道化；甚至人為創造出來的“聯排別墅”、“城市別墅”等等，都不能稱之為真正的“別墅”。
真正別墅應該從別墅本身和總平面兩個方面來識別。
雲南大理感通別墅小區平面
單獨看挺像回事的，再看看平面環境
以上四張照片來自：協信阿卡迪亞別墅別名：君臨盛世
【真別墅辨析】
也有真正的別墅
深圳 天麓別墅
上海華州君庭
三、關於“限別令”
別墅總體來說，佔用土地過大，對於中國現有政體和人口眾多的現狀來說，是不宜提倡的。
2006年5月30日，國土資源部發布《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發〔2006〕17號），此文就是大家通常說的“限別令”。
通知要求“中國一律停止別墅類房地產專案供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅範圍，而被劃入高檔住宅範圍。
從這也可以看出，聯排、雙拼以及Town House等市面號稱別墅的其實只能算高檔住宅。
四、中國還有沒有真正的別墅呢？
我認為有，主要有四個渠道：
1、在“限別令”下發之前，已經開發存量下來的按照真正別墅意境設計的一些別墅專案；按照小區或城市街區打造的就是糟蹋資源了。
2、歷史遺存下來的，特別是民國時期留存下來的老別墅，時間太遠的就算是文物古蹟了，不可能流通到市場上。如流入市場的蘇州市盛家帶31號的葑湄草堂，2005年在上海拍賣，估價5600萬元，不過據說臨近開拍時通知“暫緩”，後來又聽說兩次流拍。
3、公共性別墅
在景區賓館中建造的用於公共服務或經營性的別墅，不過一般來說不能流通。
2018年1月8日即將開業的上海養雲安縵酒店
雲南瑞吉酒店別墅（網上看見售罄字樣，不知道是否違反“限別令”？？？）
4、利用農村集體用地租賃開發的別墅
如目前按別墅理念設計的高檔民宿
素心雅居
一、首先明確什麼叫別墅？
別墅有三種定義或說法。
1、從中國歷史來看，早在西晉就出現別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鰼別業和北京的勺園。
中國古代稱別業、別館，所謂別的意思就是第二。
在中國明代時期，別墅這一稱謂就有記載。明王鐸《太子少保兵部尚書節寰袁公神道碑》:"公(袁可立)營別墅於牟駝崗，以娛兩尊人。"
2、在西方，第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
villa最早出現在中國時，經常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎麼翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區，這是別墅區的原形。
3世紀，義大利山坡地帶出現臺階式別墅。近代、現代最具特色的別墅有:賴特設計的流水別墅，勒·柯布西耶設計的薩伏伊別墅等。
流水別墅
3、結合歷史和國外傳統，現代中國別墅的定義統一為:"別墅 "villa 一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅。（《民用建築設計術語標準》GB/T 50504-2009）
從以上定義大家可以看出，真正的別墅除了基本的居住功能外，應該是和造景結合起來的。
現今地產開發稱之為別墅的建築其實並不是真正的別墅，應該稱為“獨棟住宅”更為合適。而別墅改為“莊園”也更便於大家識別。
二、別墅識別的要點（附案例）
1、選址多建在城郊或風景區；
2、有觀景，或者獨立的造景；
3、靈活佈局，隨環境因地制宜，納入坡地、樹木、池塘等自然元素；
4、而是否獨棟或多棟，則不是判定別墅的必要條件。
【偽別墅辨析】
大家常常看見的別墅是這樣的：
重慶 悠山郡
別墅單元之間間距較近；房前屋後綠地小和無造景；破壞自然環境原有狀態，平面佈局街道化；甚至人為創造出來的“聯排別墅”、“城市別墅”等等，都不能稱之為真正的“別墅”。
真正別墅應該從別墅本身和總平面兩個方面來識別。
雲南大理感通別墅小區平面
單獨看挺像回事的，再看看平面環境
以上四張照片來自：協信阿卡迪亞別墅別名：君臨盛世
【真別墅辨析】
也有真正的別墅
深圳 天麓別墅
上海華州君庭
三、關於“限別令”
別墅總體來說，佔用土地過大，對於中國現有政體和人口眾多的現狀來說，是不宜提倡的。
2006年5月30日，國土資源部發布《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發〔2006〕17號），此文就是大家通常說的“限別令”。
通知要求“中國一律停止別墅類房地產專案供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅範圍，而被劃入高檔住宅範圍。
從這也可以看出，聯排、雙拼以及Town House等市面號稱別墅的其實只能算高檔住宅。
四、中國還有沒有真正的別墅呢？
我認為有，主要有四個渠道：
1、在“限別令”下發之前，已經開發存量下來的按照真正別墅意境設計的一些別墅專案；按照小區或城市街區打造的就是糟蹋資源了。
2、歷史遺存下來的，特別是民國時期留存下來的老別墅，時間太遠的就算是文物古蹟了，不可能流通到市場上。如流入市場的蘇州市盛家帶31號的葑湄草堂，2005年在上海拍賣，估價5600萬元，不過據說臨近開拍時通知“暫緩”，後來又聽說兩次流拍。
3、公共性別墅
在景區賓館中建造的用於公共服務或經營性的別墅，不過一般來說不能流通。
2018年1月8日即將開業的上海養雲安縵酒店
雲南瑞吉酒店別墅（網上看見售罄字樣，不知道是否違反“限別令”？？？）
4、利用農村集體用地租賃開發的別墅
如目前按別墅理念設計的高檔民宿
素心雅居