說實話，現在不是買什麼的問題，是沒有絕對的必要，什麼也不要買，除非是北上廣大城市的核心區域，注意還要是核心區域，邊邊角角的都沒價值，買了就虧是必然的，除非你明天小孩要上學這種非買不可的理由，否則，能不買就不買。任何城市的房子租房費用都比房價的銀行利息更低，比如100萬的房子大概只能租2000塊1個月，但100萬現金存定期一個月不止2000塊，還不承擔風險。

多數的省會城市，都屬於一二線城市，買房前必須要認清的一個現實是：在一二線城市買任何高層建築的商品房，本質上都是在買一個居住空間，買一個城市資源繫結的載體。

高層建築，無論是大戶型、小戶型，或者是住宅、公寓，其實本質上，鋼筋混凝土不值錢，值錢的是房子腳下的土地以及城市配套的交通（如地鐵站）、教育（如學區）、醫療（三甲醫院）、商業等資源。

畢竟，要談到真正的居住體驗，高層樓房、洋房的“水泥盒子”，幾乎談不上什麼體驗，都是樓上樓下鄰居，同樓層多梯多戶的，面積再大，也不過是一個居住單位，英文叫做Apartment。

真正要講居住體驗，也只有獨棟、別墅、大House才是最優選擇，但是，並不是人人都買得起有天有地有小院的別墅的，

所以，如果能夠以最小的成本，實現相同的目的，買到居住空間+資源繫結載體，那就是最理性的選擇。

住宅和公寓，其實在居住空間上面的差距，並不是很大，特別是一些小戶型住宅，有的一居室、二居室，能夠住得下一家人的空間，基本上再小的公寓，都能夠實現。

只不過戶型面積略小的公寓，稍微擁擠一些，但是，花大價錢，最主要的權重是用來買城市資源配套的，如果用同樣的價格來實現買“居住寬敞”一點的體驗，大可不必。

這也是為什麼，在同一小區，大戶型的單價往往低於小戶型，因為資源、地段、配套都是一樣的，大戶型比小戶型多出來的那些面積，再以這樣高的房價去購買，就不划算，邊際成本上升了。

從繫結的資源和配套而言，多數住宅是要優於公寓一些的，比如住宅可以落戶、子女教育方面也有學區房等，而公寓就不一定了。

當然，如果一定要從居住體驗來談住宅和公寓的區別，那麼無非就是梯戶比，公寓的梯戶比更低一些，容積率相對高一些，或者是公寓不通燃氣等。

但是，如果考慮把購房成本花到“刀刃”上、花在購買核心配套資源上，居住體驗其實都算是比較邊緣的影響因素了。

從流通的角度而言，住宅的流通成本要低於公寓，不管是貸款首付比例，還是稅費等交易成本，而且受眾面更廣，但是公寓的總價往往較低，也彌補了這一缺陷，二者算是各有優劣，勢均力敵吧。

總而言之，買住宅和公寓，一定要首先認清自己購買它能夠滿足自身的最主要需求，要回歸到繫結城市資源、配套的主要權重上來，而不要被一些外在的邊緣因素，比如居住體驗，比如使用權年限等，擾亂了視線。

以親身經歷供題主參考。座標省會城市。本人15年買的央企大牌公寓，商業綜合體的公寓。位置在市中心，兩條地鐵交匯。可以說從品牌到位置應該算省會城市公寓的天花板了。現在對比一下當時如果同樣的錢買差不多位置住宅到今天有什麼區別：

1.房價：當時公寓單價是高於同位置住宅的，但市中心已經沒有新建商品房了，所以同位置如果買住宅大機率會買二手房且房齡會比較長。七年時間過去了，（如果住宅在高點賣出的話，收益確實比較可觀，但誰又能把握住精準的賣出時間呢，所以只考慮長期持有的對比）。公寓價格基本沒漲，住宅隨著16年大幅上漲後又回落，到今天上漲幅度大概在30%。結論是，在沒有重大政策變化的情況下，公寓價格上漲機率明顯低於住宅。

2.持有成本：我的公寓物業費3.93元/平米/月。我所在城市住宅物業費最高限價是1元/平米/月。另我們這裡是北方，冬季採暖費用公寓也是高於住宅價格不少的。如果是貸款買，公寓是不支援按揭貸款的，所以貸款的利息成本也需要考慮。結論是公寓的持有成本明顯高於住宅。不管是自住還是出租遇到空租期。

3.收益：由於我買的公寓位置還不錯，所以租金高於住宅大概50%-80%，所以公寓的租金收益還是不錯的。但這個比較依賴於公寓的位置，據我瞭解，如果位置不太好的公寓，租金優勢就不大甚至沒有了。

4.居住體驗：公寓物業服務整體高於住宅，一般公寓交通比較方便，生活上的便利性、安全性也高於住宅。但環境相對於住宅更加嘈雜，鄰里關係也基本沒有。所以公寓在居住體驗上對年輕人和臨時居住的人群更友好，對於上年紀的人公寓相對住宅沒有優勢。

5、流通性：流通性分兩方面，一是出租：公寓相對住宅更容易出租出去，這主要得益於位置和交通的便利性，但我們這裡有一點不太好就是公寓出租，中介費由出租方承擔。而住宅出租，中介費由承租方出。另一方面就是出售，這方面公寓的劣勢就比較大了。一是稅費較高，二是買房無法像住宅那樣使用按揭貸款，只能使用最長20年的商貸，從利率和月供壓力上公寓都沒有優勢。還有就是如果遇到急需用錢的時候，公寓在銀行貸款最高貸5成，而住宅是7成，且銀行更願意貸給住宅。所以結論是公寓流通性比較差。

最後的建議：如果你閒錢比較多，出於分散投資風險考慮，可以少量購置公寓。另外如果你有創業需求，需要一個面積不太大的辦公場所，也可以考慮購買一套位置比較好的公寓。除此之外，住宅！至於選住宅贈送兩條建議：投資看位置！自住看老婆喜好！

能買住宅就買住宅，看現在的公寓都是跌成什麼樣子了。

關鍵現在公寓管理混亂，還有各種稅費，意義不大。建議最好還是考慮清楚，到底是買住宅還是公寓。