作為從業十餘年的商業地產老兵來說，電商對商業地產的衝擊是最直觀的，它加大了商鋪銷售的難度，也增加了商業運營的壓力，但整體來說電商還不足已徹底沖垮商業地產，它只會推進這個商業這個行業去改變。

最近這兩年電商給業內的感覺是，並不像以前那樣是洪水猛獸，實體商業已經慢慢去接受電商、適應電商，從阿里巴巴改造銀泰到掀起轟轟烈烈的新零售，不都是在說明春，電商的勢頭已過，商業地產的春天又重新開啟!

大陸商業地產大佬王健林曾說過，電商是對實體商業有過沖擊，但體驗式商業電商做的來嗎？逛街、吃喝玩樂，電商它替代不了，這些也是電商的軟肋，也商業地產挖掘的方向!

從天貓到京東都在嚷嚷著新零售的概念，說白了就是線上轉線下，向上的體量增長已經到一定程度，可挖掘的是實體經濟。當然實體經濟會升級。

公眾不會宅在家裡，還是有出門，切換場景，購物消費體驗的需求。

以京東的無人超市和無人便利店為例

京東X無人超市展示了全場景、即拿即走、數字化運營的完整無人店方案。京東將人臉識別作為使用者進門的憑證，初次進入時繫結使用者身份和支付資訊，一次繫結“保終身”。在購物和支付過程中，京東X無人超市使用RFID、人臉識別、影象識別等技術，保證使用者最流暢的購物體驗——只要隨意挑選貨物，透過結算通道走出超市即可。

除了使用者的出色體驗，馬松表示，京東全面透過自己的大資料、智慧物流技術和服務讓無人超市高效運營起來。系統結合京東大資料、店內感測器及視覺分析等技術，透過資料分析對線下門店的選址、商品運營、使用者運營做出最佳化指導；京東物流則利用站點分佈、自營配送員的優勢，對門店進行配送員閒時補貨，從而最大限度地提升門店補貨效率、降低運營成本、提高配送員的收入，形成一套系統化的解決方案。

“技術創新帶來的零售場景突破將在這個11.11帶給消費者全新的體驗，在享受無界流暢的購物背後，京東的技術正驅動資料、商品和資金高速流動，創造出更高的價值。京東在11.11對外全面開放的智慧供應鏈、智慧門店等科技更會讓品牌商、線下店等等零售鏈中的環節一起分享京東技術成果，和京東一起開創前所未有的無界零售場景。”馬松總結說。

電子商務的發展現在確實很火，但是大家沒有發現，現在的線下體驗店也是越來越多，也就是說:以後是線上線下的渠道模式，線上做產品，線下做服務，而現在電子商務逐步向實體店下沉，原因也在此！

而且伴隨著90/00一代的成長，對於精神方面的追求逐步在提高，那麼電子商務逐步為了適應這種潮流，前期向實體下沉，當真正實現VR的全模擬的時候，那時候，基本又開始線上為王的時代，但是無論到啥時候，實體店都不會消失，只會逐步轉變經營策略，變成線上線下.！！

相比以前，受電商衝擊後商業地產大幅減少，都被一些航空母艦型的大型綜合商業地產取代，就像萬達，綠地等，不僅有吃喝玩樂，還包含了商務辦公，酒店住宿的綜合體，壟斷導致巨大，但總體上，商業地產的確在衰退。

相反，馬雲的電商恰恰幫助了萬達商業帝國的成長，為什麼？電商衝擊下，傳統的小商鋪，小市場，小商場，商業街都無以為繼，逛街的人流變得稀疏，逛街人流全部集中到有吃有喝有電影的大型商業綜合體中去了，換而言之，馬雲的電商把消費者和商鋪趕進了萬達的籠子裡去了，助推了萬達的成長。

這說明原來線下純粹的實體經濟也轉型了，從單一的售賣變成了餐飲、娛樂、售賣、休閒的集合體。過去那種老百貨的形式已經被消費者拋棄，而有條件的大型商超在增加了電影院、餐飲專區、幼兒娛樂區、科技類體驗區以及生活超市以後又煥發了活力。

回到長春做電商幾年了，好多線下實體的朋友聊天都紛紛說生意不好做，都想轉型到線上。但是我歸納了一下，這些朋友大多數是過去搞工程的，或者靠政府資源做官商經濟的為主。也就說明現在賺那種賺俏錢賺快錢的時代過去了。（網路圖片與內容無關，不過好像每個城市年年都鋪這個）

他們以為轉到線上就爆發了，就會像三隻松鼠、韓都、裂帛、林氏那樣瞬間成功。其實他們不知道線上其實更難做，更需要資金和運營的技術，還需要屌絲那種能熬的精神。

反觀長春本地的幾家商業地產，也就是商業綜合體，例如萬達、中東新天地，中東七彩城，歐亞賣場，他們都活的很好。就拿中東新天地來說，四樓整個一層都是兒童遊樂場，海盜船、水世界等等。。。。即使不買東西，每週帶孩子去玩的人也很多。歐亞賣場還有市內滑冰場，夏天也可以滑冰。還有大型水上世界以及餐飲一條街。（這是中東新天地四樓的威尼斯水城，四樓啊建造一個水上威尼斯。。。。）

電商的紅火併不能替代一切線下的東西，不管是體驗類的電影院，還是入口的小吃街，即使是傳統的服裝售賣在商業地產裡還是一樣能存活。（歐亞賣場的市內滑冰場，可以四季滑冰）

這也就說明了電商在商業模式裡不是一家獨大，實體的商業地產就是線下成功的模式之一，只要其他實體經濟也琢磨琢磨向服務型或者定向消費群體，我想他們也會成功也不會被電商取代。

透過說明各自的本質來對比就可以得到答案。1、電子商務已經從一種商業形式轉向一種工具，今天我們的實體商業已經在充分的利用著這一工具，大到商業集團，小到小吃店，各種各樣的電商都離不開線下的支撐。

2、商業地產只是實體商業的一種物業形態，人們的生活需要體驗和服務，這些是需要像萬達廣場和菜市場等共同完成的，各自有扮演的角色，與人的消費習慣和需求相關，那麼在做住宅開發的時候都需要進行配套的商業規劃，來滿足需求，自然而然的就出現了更多的商業地產專案。

總的來說，所有的業態的出現，不管是過剩還是不足都是以需求為導向的，實體商業依靠電商這一新的工具來完成整個銷售的過程，也就是新零售。

有的體驗是電商所無法提供的。比如，跟女朋友看電影，和朋友聚餐，健身娛樂，K歌。萬達廣場其實是一個以休閒娛樂為依託的商業綜合體，我們可以稱之為城市休閒商業綜合體。它不是一般的商業地產