看情況吧。不能一概而論。

講講我自己的案例，去年在房價低點，房貸利率85折的時候投資了一套地鐵小公寓，位置靠近旅遊景點，而且裡地鐵站只有50米，總房款62.5萬，首付12.5萬，貸款50萬，利率4.165%，每月還款2450（大約），現在租出去房租2600，房價大概80萬。

投資回報率怎麼算，每個人有不同的觀點，有的算租售比，有的算內部回報率。

而我是這麼算的，不考慮房價升值，也不考慮通脹加息，假設30年後這房子還是賣62.5萬，因為月還款可以用房租抵消，相當於我12.5萬元投資30年得到62.5萬，用複利算大概年化收益率5.5%，也算一個很穩定的投資了，而且還有附加回報啊，比如房租上漲、房價上漲、提取公積金貸再投資等等，所以對我來說非常值得。

建議大家可以參考我的方法算一下，收益率是多少，在預估一下未來房價走勢和房租走勢，算完了你就知道值不值得了。別忘了，現在不管是一套房還是二套房，貸款利率都漲了，計算時不要忽略了這一點，否則計算結果會有偏差。

還是那句話，值不值得看個人想法，不要在意別人怎麼說，尊重內心。

您的問題描述非常清晰，首先丟擲我的觀點，個人按揭貸款買房當投資的行為非常值的，而且比全款買房投資更值。分析如下:

1. 從2017年底銀行房貸利率全面上浮10-20%，也就是5.39--5.88，按揭成本確實比前幾年高不少，前幾年首套房按揭貸款利率9折,二套房貸款利率基準利率。100萬貸款30年貸款利息比上浮前增加10-23萬。顯然現在購房成本高不少。

2. 中國房產基本上按照三年一週期，房價暴漲——調控——調控放鬆——暴漲。每次暴漲不低於50%，年化收益不低於15%。即使按照你所說的10%年化收益率，也是大於貸款利率。下面透過例子進行說明。

3. 比如房子價值200萬，首付30%，就是60萬，貸款140萬，貸款利率按照上浮20%，即5.88%，貸款30年，每個月還款8286元，一年還款近10萬元。如果按照房產年化收益率10%計算，一年收益20萬元。首付和一年還款按照年化收益率6%計算，70萬，年化收益4.2萬元。永遠低於20萬元收益。這是按照一年期進行計算，如果按照三年計算，由於存在複利作用，因此房產按揭收益更加大於本金收益。

4. 如果全款買房，200萬本金按照6%計算，年化收益12萬元。如果按照首付60萬，剩餘140投資理財，140萬投資理財也是按照年化收益率6%，要比貸款利率高0.12%，利用貸款更合算。另外市場百萬級別，年化收益率大概7-8%，因此按揭貸款比全款合算，賺一個利息差。

6. 近一兩年來，房產調控比較嚴厲，隨著利息上升，買房成本，地產融資成本都提高不少，以及未來的房產稅都會影響房價，因此能不能按照年化10漲幅不得而知，因此現在投資房子要考慮地理位置，而不是隨便投資一套。

漲的時候做槓桿加大收益，跌的時候做槓桿加大虧損。未來是漲是跌沒有人能夠算準，關鍵看你做投資的回報率是多少？如果其它的投資都高於貸款利率，那麼就貸款做房地產投資，如果投資收益小於或等於貸款利率就不要貸款替銀行打工了，還不如無債一身輕免得月月要想著如何還貸～

投資房產看城市和區域地段的，如果區域屬於低窪那一定會投資。一般投資都大量貸款，留下現金做其他生意和投資。相比起其他金融貸、消費貸、過橋貸，購房貸款利率低多了！

我是做廣州周邊的一手樓的，我來給你解釋一下炒樓的具體情況吧。 因為炒房的話貸款是最划算的，不過最少要網籤兩年後才能出售，不過稅費會很高。為什麼說貸款是最划算的呢:因為你貸款的話只需要付出三成或者四成首付然後可以貸三十年(年齡不是特別大的情況下)，然後如果過了兩年你覺得房價不會繼續升了的情況下你可以選擇把這個房子轉手，轉手之後買家就是根據你定的價格去付三成首付給你然後銀行會付剩下的七成給你的，這時候你收到的就是全款了。