住宅小區各種型別車位的權屬情況分三種：：一塊是地面以上的停車位，屬於業主共有的；一塊是地下停車位，屬於開發商額外的配套設施。三、另一塊是小區的地下人防車位。那麼這三塊又如何知道物業收費是不是合理呢？下面我們來分解一下：

1.首先我們要知道的就是，小區所有地面以上的建築物和公共面積，以及公共設施的所有權都是小區業主共有的。也就是說，只要是地面上的一切在小區範圍內的，都是業主花錢買下來的，地上車位屬於業主這點毋庸置疑。

2.地面上的停車位，都是屬於小區共有資產。有些小區在交房時，物業已經在收取停車費。但是，收取停車費的相關約定應該在物業服務合同裡有特別規定。在小區成立業主委員會後，小區的管理事務由業委會重新確定，原物業合同自動結束。停車費是否收取，如何收取和使用，由業主大會決議後，授權業主委員會來和物業執行。

住宅小區各種型別車位的權屬情況分三種：

1、小區地下產權車位，產權屬於開發商，業主通過與開發商簽訂合同購買車位，並辦理完畢權屬轉移登記手續後，即可成為車位的專有產權人。

2、小區的地下人防車位，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。

3、小區地上車位，建造於小區地上空間，是為了滿足臨時停放車輛而設定的車位。物權法第七十四條第三款規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”而《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條進一步明確規定：“建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”因此，位於公共土地的停車位，則屬於小區業主共有，地上車位屬於業主這點毋庸置疑。

地上停車場是業主共有的面積，而非單個業主所有，就算收取出租費用，但這筆費用應該歸業主共有。小區公共部位屬全體業主共享，因此，物業公司收取的停車費應當納入物業維修基金或用於公共設施的維修、更新等事項。所以，業委會有權主張物業公司返還地上停車費，讓收取地上車位價格公示透明，減少物業收取費用，當然，物業公司在管理期間所產生的成本理應扣除。

3.如果小區沒有成立業主委員會，那麼前期物業合同約定的停車費照舊收取。但是，只能維持原有的收費標準，不得擅自漲價，需要漲價要得到大部分業主同意。

小區車位產權一般分為三種：第一種屬於業主共有車位；第二種屬於開發商所有車位（業主從開發商手中購買的車位辦理了產權證後屬於業主個人所有）；第三種屬於人防車位產權歸國家所有。

所以產權屬於誰的車位由誰決定是否出租、是否收取停車費。

其中業主共有的車位由於屬於全體也祝所有，所以需要全體業主召開業主大會投票表決決定如何使用。

開發商所有車位有開發商決定如何使用，一般開發商會採取出售、出租（一般授權給物業收取停車費用）、買房附贈等方式處置這部分車位。

業主購買的產權車位也可再次進行出售或出租，雖然業主購買產權車位後出租的現象很少，但是屬於合法處置自己財產的行為。

而人防車位雖然產權歸屬於國家，但是為了避免造成資源浪費，所以國家支援利用人防車位，將人防車位的管理權交由開發商，開發商可以選擇出租。

並且除此之外，由於車位需要定期進行清潔、維護，所以部分小區與物業簽訂的物業服務合同當中約定，物業提供車位維護服務收取一定的車位管理費可能也以停車費的形式收取。

一是你說物業違規向業主收取停車費，首先我的理解是違規一般指違反政府規定和規範性檔案，以及業主大會規定規約，不知樓主說的是那一種違規？其次不管是前期物業或是業主大會騁請的物業公司，在物業協議中都有車位車輛管理的條款，會有車位收費不收費的約定。但政府不會對於物業小區停車怎樣收費做規定，是不是樓主把違反協議當做違規了。二是若是物業公司違反物業協議亂收仃車費，這種情況業主可以拒交，若物業公司與你理論，你可拿出物業協議與其對質；有業委會的可找業委會反映解決，若事實存在，業委會會沒收物業公司這部分收入歸全體業主所有。三是沒有業委會的小區發現物業公司收取停車費，可以調查一下物業公司是否根據部分業主要求規範小區停車實行收費停車。遇到這種情況要檢視物業公司關於小區停車收費的徵求意見原稿，看是否超三分之二業主簽字並核實真實性，在小區顯著位置公示沒有。若以上物業公司資料齊全，程式合法，物業公司可以收取停車費。不過停車費總收入減去車位管理成夲，其餘歸全體業主所有。若上面資料不齊，程式又不合法，物業公司就屬違規收取停車費，業主可攜資料向社群、住建局投訴處理。

小區車輛管理是小區秩序維護的一部分，對於公共車位，可收費可不收費，具體有全體業主決定。若物業公司違規收停車費，可拒交併向有關部門舉報。若不違規，物業公司用收費方法加強車輛管理，既規範了停車秩序，又為全體業主創收，何樂而不為，廣大業主應給於支援為好。

向小區內的業主收取停車位佔用費，同時向外來車輛收取臨時停車費。這是小區內全體業主共有和共同管理權利的事情，只要是經過小區業主大會會議投票同意，就是合法的。

小區公共停車位屬於全體業主所有，不收取停車位佔用費，對那些沒有車輛的小區業主顯然是不公平的；不收取外來車輛的臨時停車費，任由外來車輛亂停亂放，不僅不能維護小區內業主停車的權利，小區內車輛出入及停放秩序也是無法維護的。

小區內公共停車位對業主收取停車位佔用費及對外來車輛收取臨時停車費，不僅能夠體現公平，保證小區車輛出入和停放秩序，而且還能收取一筆不小的資金，這個資金大部分可以為公共停車位的維修、更新、改造的資金。這是一舉兩得的好辦法。

小區內公共停車位佔用費及外來車輛臨時停車費，如何收取，收取的資金如何分配。這也是小區內全體業主共同權利的事情。需要根據國家有關指導意見及周邊小區的實際情況，實事求是地做出合理的方案。當然這些方案也是要經過召開業主大會會議，由全體業主一人一票投票通過。

強烈要求:取消落後的物業公司管理小區模式，大力提倡:建立現代化小區自治物管模式。

物業公司管理小區的權大錢多，能夠搞定社會各方面的關係。而小區業主委員會權小沒錢，得不到社會各方面的支援。物業公司是企業性質是以盈利為目的的，存在強收費弱管理，服務不到位問題。經常發生收取物業費難的問題，當矛盾激化時，業主不交物業費物業就斷水、電、氣、暖，不準業主裝修材料車輛進入小區大門。甚至發生物業指使保安暴力對待業主，更嚴重的是有些物業公司涉黑惡勢力來對付業主走向了犯罪道路。因此，物業公司與業委會和業主之間存在著先天性的對抗矛盾，難以解決。

建議小區物業管理進行改革:提倡由小區業主自治管理。

現在小區所有的物業管理並不是物業公司全是自已做的，也做不了。而是要找社會各行各業專業單位和個人來做。所以，小區業委會可聘用專業物業管理人才為物管顧問，成立自已的物管團隊更換掉物業公司。

建議:在開發公司售房後的前期(3年內)小區物業管理由開發公司負責(或聘請物業公司管理)，在售房3年內(前期物管)不得收取物業費，並且要解決好開發公司建房遺留下的各種問題。3年期滿，開發公司必須申請"移交該小區物業管理"報告交給住建主管部門批准，否則停止售房。由住建主管部門通知街道、社群負責成立該小區第一屆業主委員會，並負責組織業委會委員們進行專業物管培訓教育後接收小區物業管理。街道、社群負責對該小區業主委會進行督查監管，實行小區業委會自治管理的模式。 在街道、社群指導下制定出業主委會收取物業費的標準，制定業委會委員的工資福利待遇。實行業委會全面負責小區日常管理:由業委會聘用專業物業管理顧問及工作人員，不得招聘物業管理公司單位進行全面管理。業委會在專業分類管理方面可實行招標制: 例如在安保方面聘保安公司，在清潔衛生方面聘保潔公司，在維修方面請各專業維修單位，在綠化方面請專業綠化單位。這樣的管理既專業做的好又省錢，也不存在業委會和業主與物業公司之間的矛盾。

小區在街道丶社群部門的指導下，對業委會進行定期換屆選舉。業委會要建立網路"業主自治群“，及時收集業主們的合理化建議和議建，更加有利於小區管理。業委會收取大量的物業費丶廣告費丶停車費等資金，除了用於小區業委會委員以及物業管理顧問和工作人員的工資福利待遇，用於各種物業維修費、辦公費、管理費、稅費等費用。剩餘的大量資金永遠留存在小區業委會，可用於規劃美化小區、增添設施、改善小區居住環境，也可以降低物業費收費標準，做到取之於業主用之於業主，體現小區業委會是鐵打的營盤流水的兵，讓肉爛在小區業委會大鍋裡。使廣大業主們共同受益，促使業主能主動按時交納物業費。真正實現文明和諧、清潔衛生、安定困結，利國利民的"現代化小區業主自治管理"模式。

另外，關於 "去消物業公司將會造成全國700多萬物業管理人員的失業?"問題。

答案是:

700多萬各行各專業的物業管理人員將被小區自治管理的業委會轉換全部聘用了，不會造成大量物管人員失業的問題。讓黑心的物業公司老闆失業，失去了鉅額利益，讓這些鉅額利益永遠造福於本小區業主自已。

題主的問題代表許多業主的想法。我也是業主，就所知道的與業主們共享。

一、地下車位。小區的地下部分是沒有計入公攤的(地下機房例外)，產權由兩部份，一是人防工程面積，產權屬國家，由開發商出錢建設，管理由相應部門委託開發商按要找求進行。這部分面積的停車位由開發商管理，不能出售只能出租，收益歸開發商。二是開發商自建面積，產權歸開發商，售租均可。

業主購買地下停車位後仍需交管理費，用於管理人員、裝置、照明、保潔等方面的支出。這跟買房後應交物業費道理一樣。

二、地上車位(規劃審批的)。地上停車位是屬於公攤的，產權屬於全體業主的，注意是屬於全體業主的，並不是單屬有車業主的。地上停車位經正規程式是可以收費的，不管由誰收(物業或業委會)，其收入分兩大塊，一塊是成本和管理費用，由管理方所得，約佔總收入的三分之一。第二塊就是全體業主所得，但不一定分給全體業主。一般是總收入的三分之一補充維修基金，三分之一做為業委會的經費。

各個樓盤、小區情況不同，但大致如此。談的不對或不全面，實屬本人孤陋寡聞，勿噴，望見諒。

各個小區的情形不同，所以，收費的方式也不一樣。有的小區地面是不能停車的，有的小區可以停，但必須停在劃線內。還有的小區，在小區內路邊專門闢有停車位出售。

比如筆者所在的小區，由於小區內道路狹窄，路程短，且樓層高住戶多在小區內玩耍的孩子也多。所以，筆者所在的小區是不允許車輛進入的。如果允許的話，小區的居民肯定會鬧翻天，人們路都會沒辦法行走了。

我老丈人那邊的小區是沒有地下停車位的，在小區內的地面上開闢出一些停車位，開盤後不久，這些車位就全部出售給小區業主了。但這也僅僅是杯水車薪，隨著小區業主的車越來越多，很多沒有小區內車位的業主只能將車停在小區內靠花壇一側的路牙上。但還是不行，其餘的車只有在小區外找泊位了。

另有一種情況是，小區內可以停車，且在路的一側劃了專門的縱向停車位。這種情形凡是小區業主的車都可以停進來，但前提是必須還有空位，如果沒有空位也只好停到外面去了。一般情況下，小區的這種停車位是按車收取費用的，基本上每個月幾十塊錢。不管晚上停不停，反正這幾十塊錢是必須要按月交的。

所以，如果你的車停在小區裡，物業肯定是要收停車費的，這個費主要是管理費。說實話，如果小區地面停車沒人管理，還真會亂套的。到時可能會形成大家都在小區內道路上安車位鎖的現象，那小區道路豈不成了私人的專有車位了？

物業強行收業主停車費合理嗎？

要回答這個問題，首先要弄清楚下面幾個問題：

停車費是什麼？

停車場是誰的？

該不該交停車費？

誰該交停車費？

停車費交給誰？

先說第一個問題，停車費是什麼？停車費顧名思義就是因停車借（佔）用停車泊位而產生的費用。它主要由兩部分組成，首先是泊位租賃費，這部分權益歸屬於產權人。這個費用不用過多解釋，借（佔）用人家的地盤支付費用天經地義，當然，權利人可以不要，但要就不能不給。其次是管理費，是所有權人或其委託的管理人在實施管理過程中發生的費用。主要包括人工費和設施折舊費，還有就是管理人與所有人約定的其它收益。通常的停車場都是需要管理的，也需要有必要的設施。比如門禁，導流線，車位施劃等等。同時也需要有人維持秩序，包括車位引導等等。

這就引出了第二個問題，停車場到底是誰的？這裡需要提前說明的是，中國是沒有土地所有權交易的，因此，狹義的土地所有人都是國家（農村土地歸集體所有，但不能交易），取而代之的是土地使用權。我們目前所指的地產專案，實際上都是土地使用權專案，沒有真正的土地所有權交易。無論是住宅小區還是停車場，都是以土地使用權為標誌的，所有人即指土地使用權人。

其它業態的停車場這裡不說，只說住宅小區配套的停車場。這類停車場通常有四種所有權形態：國有（比如人防）、開發建設單位所有、業主專有（含多人共有）及全體業主共有。

對於住宅小區配建的人防，根據《中華人民共和中國人民防空法》第五條之規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但對於“投資者”的界定，目前在理論上還存在爭論，在法律上也處於灰色地帶。從現實而言，大多數人防工程均被開發建設單位利用其先入為主的優勢近水樓臺先得月了。當然也有些小區，業主們通過各種方法，因為各種原因“搶”了回來，其管理使用和收益歸全體業主。但這依然是個案，並不具備法律上的意義。

對於開發建設單位所有的車庫（位），《中華人民共和國物權法》第七十四條有明確的規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。因此，無論是通過“出售、附贈或者出租”等方式約定的產權，均應當經過登記而產生權利。簡而言之，有證有權，無證無權。當然，依法歸國家所有的除外。此外，《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。因此，對於住宅小區的車庫，即便所有權是屬於開發建設單位，其所有權也是受法律限制的，“應當首先滿足業主的需要”而不能隨意處置。

最後說說全體業主共有。根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”，而對於“業主共有的道路或者其他場地”，《中華人民共和國物權法》第七十三條也作了相應規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。

對於前三種所有權形態，權利義務關係是相對清楚的，對於交費問題認知也比較一致。從現實來看，問題主要出在第四種所有權形態上。

由此，又引出了第三個問題：該不該交停車費？對於前三種所有權形態，大傢俬乎對交費還不難理解，畢竟“用別人的”或“用自已的”相對比較清晰。而對於第四種所有權形態，很多人就難以理解了，因為很多人對用誰的還搞不清楚，往往會產生用自已的為什麼還交費？下面就重點談談這種情況。

其實，之所以第四種所有權形態會產生問題，是由於對使用人和所有人產生了混淆。在這種情況下，車位是全體業主共有的並不假，但它不等於是業主專有的，也不等於是車位（庫）使用人共有的。對於使用人而言，即便他同時也是業主，也不能因此而行使全體業主的權利。就好像一個股東去買本公司的產品，是不能拿了就走的，肯定是需要付錢的。除非股東大會同意免費贈予。在停車這件事情本身，體現的只是使用人和所有人的法律關係，而接受委託的管理人，只是在履行合同義務，是不存在獨立的法律角色的。這其中的法律關係用簡單的邏輯來說明就是：一個人將車停到了全體業主共有的停車位上，需要向全體業主支付費用。全體業主委託管理人對車停車事務進行管理，併為所委託事物向管理人支付費用。用“人家”地方給“人家”錢，天經地義，儘管“你”可能也可能是這個“人家”的一份子。

說到這裡，第四個問題實際上也清楚了，誰該交停車費？當然停車場的使用人該交停車費，無論你是不是也是這個停車場的所有人的一份子。

其實，最後一個問題才是關鍵問題。停車費交給誰？其實，在大多數情況下，全體業主共有的停車場收費是業主公共收益的一個重要來源，扣除管理費用後，停車收益的節餘歸屬於全體業主。這相當於停車費中的場租部分。從這個意義上說，停車費是停車人向全體業主交納的場地租金，其中包含了管理人的管理費用。

當然，如果全體業主同意，作為所有人可以免收場租，甚至可以免收管理費。當然，管理人的費用還是要給的，因為這是合同對價。全體業主可以另外向管理人支付費用，比如將管理費納入物業管理費統一核算。不過這樣做就相當於全體業主出資，為停車人提供免費車位。這在大多數情況下是不合理的，也是不公平的。只有在停車人與業主高度重疊的時候才會變得相對合理。比如，一個百戶小區，戶型完全一樣，車位有一百個，每家都有一輛車。這種情況下收費不收費就差別不大了，揹著抱著一邊沉。哪怕停車費一萬塊一個月，也不過是到年底每家發12萬紅利而已。當然，管理費還是需要的，不過業主可以用其它方式支付。

這個問題網上有無數答案，既然邀請了，本著負責任的態度在解答一次，首先：你們當地有物價局，物業在實施時按照物價部門的指導價收費。收費科目合法合規。至於合理不合理看現在什麼角度上看：第一現在維護小區的角度就合理。第二現在業主不願意多花錢的角度就不合理。最終，理不能大於法。

業主只是一個物業（物業的意思是樓宇建築物）集體居住的生活者。以房屋購買或者租賃形式出現，只有地上物的70年使用權（購買房屋不具有土地權益），而土地是當地農民集體所有制。因此，小區有三個歸屬權：第一土地國家所有權。第二土地農民集體所有制。第三地上物房屋購買者70年的居住權。因此，業主只是臨時的後來者。

經營性車位收益歸屬於業主，但只是在物業不虧損的且盈利的情況下，車位收益可分配，如果虧損則自動轉入投入。至於虧損不虧損業主有權利要求相關部門查帳。如果覺得住到小區集體宿舍感覺不舒服，感覺費用高，可賣掉租用農村大院子，使用權絕對超過150年

題主的問題雖然是一個，實際是三個。“現在小區物業公司向小區業主收過物業費，還要收取停車費是否合理合法？”

在我們小區，物業公司“收取”的費用就太多了，那麼收取了就是物業公司的嗎？不是的。所有小區的業主，不要在乎是誰“收取”，更要關心的是誰在“使用”。比如說：稅務部門收稅了，那就是稅務部門使用嗎？一說這個大家就明白了。同理，小區物業公司的很多費用是代收的，最後要移交的。當然具體要移交給誰，那就要看各小區是否成立了業主委員會，業委會對物業公司的監管是否到位等等。

其二是“合理”。我的回答會讓題主非常失望，因為我知道題主最終想獲得的答案是什麼。我的答案是“小區”收取停車費非常合理。

為什麼呢？不管物業公司的物業服務費，它是物業公司應當收取的，是服務費。但停車費其實是場地使用費。 停車使用的場地是小區所有業主的共有空間，是按照買房面積平攤的，也就是說，公共場是是所有業主都有的。那麼，車輛是所有業主都有嗎？並不一定吧。那麼，即使小區每家人都有一輛車了，那麼還有有兩輛車、甚至更多車的家庭呢。還有的有電動車、摩托車的家庭呢。也就是說，停車佔用的公共地面並不是小區所有業主都一樣的，這樣它就是不公平的。所以，向停車者收取停車費是完全合理的。

那麼誰來使用呢？當然是全體業主共有啦。如果是物業公司來使用或者佔有，那肯定是絕對不行的。但是如果經過業委會徵詢了業主代表團的意見後，讓物業公司提取一定比例的服務費或者辛苦費，其餘的移交給小區業委會，業委會又把它用於增加、完善小區內供所有業主使用的設施裝置，那怎麼就不合理了呢。相反，不收停車費反而是不合理的。當然，實踐中，也有比如說500戶的小區，收取了全部300輛車的停車費，物業提留一部分後，其餘的再平均分給小區所有業主，這也是合理的。

第三個問題是“合法”。解答了第二個問題，第三個問題也就不用解答了。

我的觀點是，如果小區還沒有成立業委會，而讓物業公司收取並且佔有了，那就是小區業主無能、個人主義盛行，讓物業公司收取並佔有了也是合該。如果小區有了業委會而不能讓物業公司移交過來，那這個業委會就是太無能了。

文中圖片說明：雲南開遠一小區內，無車業主買了鎖位器，把自家屋後的停車位鎖起來了。為什麼呢？原因我已經說了。