凍土是一種對溫度極為敏感的土體介質，含有豐富的地下冰。所以凍土具有流變性，其長期限強度遠低於瞬時強度特徵。正是因為這些特徵，在凍土區修築工程建築物時，就必須面臨兩大危險，即凍脹和融沉。

隨著氣候變暖，凍土也在斷退化。但是，對於多年凍土來說，如果土層每年散熱比吸熱多，凍結深度就會大於融化深度，多年凍土就會逐漸變厚，這種凍土處於相對穩定狀態，我們稱為發展的多年凍土；相反，如果土層每年吸收的熱量比散出的熱量多，地溫就會逐年升高，那麼，凍土層就會逐漸融化變薄以至消失，處於一種不穩定狀態，我們將這種凍土稱為退化的多年凍土。

此外還有兩種凍土，即為整體多年凍土和非整體多年凍土。整體多年凍土是指多年凍土在水平方向上的分布是大片的、連續的、無融區存在的。非整體多年凍土是指多年凍土在水平方向上的分布是分離的、中間被融區間隔的。

根據地理分布，凍土可分為冰沼土和凍漠土兩大類。

冰沼土又稱苔原土，是具有常潮溼土壤水分狀況的土層。然而，冰沼土的有機質含量低，陽離子代換量低，呈微酸性至酸性反應，營養缺乏。

凍漠土具有乾旱土壤水分狀況的土層。這種凍土是具有土層淺薄，石多土少，剖面發育弱，地表多礫石，有多邊形裂隙，有鹽斑等特點。

凍土是指在氣溫寒冷的地區,含有冰的土層或岩層。如果土層的溫度很低,但不含冰,這種土層稱為寒土(cold earth)。

在高山和高緯度地區,氣候寒冷,但降水少,在地表不能形成冰川,由於土層或岩層的年散熱量大於年吸熱量,使土層或岩層的溫度降低.

多年凍土區地下水補給具有季節變化特徵。大多數凍土區冷季長暖季短，固態降水時間長降雨時間短。部分降水在地表成固態，需緩慢融化後入滲地下，大氣水、地表水、地下水之間的循環途徑較複雜而遲緩。

其次是補給入滲條件複雜。在溫度穩定大於0℃時，先形成季節性融層上層滯水，其循環深度與季節性融化深度相一致;當形成完整的凍結層上水含水層時方接受補給。凍結層下水只有通過融區接受地表水或凍結層上水的補給。