我們作一個簡單的估算：

一、土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、城市配套費：150元每平米左右。

三、勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這裡的估算是在我現在的座標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

既然是蘇州房產，那交付時還必須是精裝修，這是2017年以來的新規定。而且，還規定了裝修費用不得低於樓面價的5%～10%，按照裝修檔次，我們把它暫時分為1500元、3000元和5000元的低中高上檔。

先要計算建安成本：

一般現在的地下空間至少要一層以上，有些還要地下二層。這是根據繁華地段和樓盤檔次來決定的。如10萬平方米的地上建築面積會配置2萬～3萬的地下車庫面積，暫且以部分地下車庫成本納入到車位出租中，那也至少會把部分（這裡以地上成本加10%）成本納入到地上建築成本中。

（1）土建成本 2000元/平米，折算為2200元/平米。

（2）中等裝修成本1500元/平米；

（3）安裝裝置成本500元/平米；

（4）室外配套成本400元/平米；

（一）以上的建安成本（含普通裝修）4600元/平米。

另外，工程建設其他費（含管理、設計、監理、環評、能評、水保、電配）400元/平米。

（二）這樣的工程費用➕普通裝修成本為5000元/平米。

（三）加上土地成本=13000+5000=18000元；

（四）加上8%的財務費用和2%的銷售費用，該樓盤的可銷售成本在20000元/平米；

（五）開發商一般要求的利潤空間在成本基礎上加15～30%，也就是這個樓盤的價格至少會賣到22000元～25000元/平米的價格。如果精裝修要賣到30000元/平米以上，而中等裝修也要在25000～28000元/平米。

老規矩，13000的樓板價加上3500-4500的建安成本再加75%的各種費用利潤等於開盤參考價，再根據市場火熱程度增減1000-2000塊即為正式售價，約為29000元上下。

13000（樓面地價）+5000元（建按成本含綠化）+20%稅費+10%不可預計費用+10一20％的毛利，你算一下該是多少價。毛利率因各地政府限價而不同最低為6％。

地處建築之鄉，因為工作的原因，經常接觸建築企業，土地成本的13000，目前建安成本在4500左右（含各種雜七雜八），按照30%—40%的毛利算，開盤要賣25000-30000。

看了看回復，外行比較多。樓面價13000；建安費用合計4000，包括設計勘查建安市政綠化所有建設費用和開發報建費用；資金成本按總投入的15%，算2500；管理費用2%，大約400；銷售費用3-4%，算700；稅金合計算10%，算2000。這樣總成本22600，還要考慮有一部分建面是不可售的，例如人防、物業管理用房等。總的算下來開發商確保賺錢要賣到25000左右。

差不多要2.6~2.7萬左右才可以保本，跟你問題中的樓面地價，說明屬於強二線城市或者準一線城市了，那麼大概估算，土地價也就在總成本的45%~50%之間，稅費25%，土建的話也就是商砼和環境相關成本略高，土方成本應該也高一些，土建+配套20%~23%左右，營銷、管理費用、4%~5%，大概粗略估算就是這樣。

別再拿樓面價忽悠人了，如果開發商1000萬拍下一畝地，是不是說10000萬÷666就是每平方的樓面價？如果開發商蓋一個一畝地的平房，那樓面價這麼算是對的，如果是蓋30層樓呢，難道也這樣計算，真是太能忽悠人了

含拆遷35000-45000（需要看拆遷成本），不含拆遷23000元。

地價13000（含稅可抵扣），稅費3000，建安3000，財務2000，管理和銷售2000。

這是最低的成本價，不能再低了。

一個問題是前幾年三四千房子是怎麼賣的，土地買沒花錢嗎？建築成本到現在賣幾萬一平才二三千，這是什麼騷操作，是稅嗎？是土地貴嗎？不是的，是大家的良心壞了，買房賣房中介銀行貪官等等！！！