當然能買，不過有很多需要注意的事項。

早些年馬雲說，要麼電子商務要麼無商可務（也有說是比爾蓋茨說的，誰提出的不是重點，主要還是他的想法是否如此）；現在他又說，應該線上線下一體，未來的主流是新零售。

第一段預言顯然已經實現，第二段呢？如果線上線下是一體的，那麼你說商鋪是否有需要？餐飲現在外賣已經佔店內銷售的很大份額，但是餐飲門店是基礎。新加入外賣平臺的餐館，必須要有門店和經營許可。你說能不能離開店鋪？

不過商鋪也不是隨便買的，開發商只管圈錢，賣商鋪的時候把前景吹噓的無比美好，賣出去之後，是否能租出去，那就是買房者的問題了。所以要購買商鋪，一定要注意以下問題：

1、商鋪周圍是否有大量住戶支撐？

有使用者才能支撐起這些商鋪，沒有住戶的話，商鋪再豪華又能如何？

2、周圍商鋪情況如何，空置率大不大？

如果周圍空置率很大，說明這些商鋪不好租，買商鋪就跳坑裡了。如果都租出去了，再結合周圍住戶，考慮下是否飽和？

3、商鋪價位如何？租金如何？回報率如何？

投資商鋪，商鋪漲價只是投資的一方面，不能說不重要，但是單純的等待漲價和賭博沒什麼不同。買商鋪主要還是看它的投資回報率，回報率=年租金÷商鋪總價*%，只要年回報率能夠達到百分之八，那麼這個商鋪就可以買。百分之八的回報率，12年就能回本，考慮到租金隔幾年就會上浮，收回投資的時間會更短。

4、店鋪位置如何？

同一區域的商鋪，位置的好差，對能否租出去和租金相關性很大。

5、未來周邊區域的規劃

這個一般也看不了太長遠，如果短期之內周圍就會開發更好的商業區，那麼現有的商鋪可能就會有比較大的影響。

怎麼買商鋪，主要還是參考上面5條需要注意的事項。簡單的整理一下，差不多保證一個流程就能找到好的商鋪。

首先去找新開發的小區樓盤，小區要大，周圍有學校。一般這樣的小區入住率會很高。參考一下週圍的商鋪租金和出租情況，再參考一下，新小區商鋪的價格，回報率如果能夠達到百分之八的話就可以考慮。另外也要看下週圍是不是會開一個更大的商業綜合體，如果沒有的話就更保險了。其實只要你的商鋪位置好的話，即使周圍再開商業，就算對你商鋪有影響，但是你也不會虧。

想要穩穩的投商鋪，那麼是要用心去找的，有時還是要看機遇。上述的方法可以讓你更穩妥的找到好的商鋪，這樣的商鋪不說穩賺，風險已經降到非常低。其他的商鋪不是說不能投資，只是風險會大很多。

1、小A買商鋪總投資40萬，買過之後，房價上漲，當然這不是重點，只能說時機比較巧。A商鋪所在小區4000戶，入住率百分之八十，租金每年5萬，年回報率百分之十二，按照回報率8年可以回本。

雖然之後周圍又開了一個很大的商業綜合體，並且那邊租金更高。但是由於商鋪依靠小區，租出去還是不成問題的。兩年下來房價上漲不說，本金已回四分之一。

2、小B買商鋪是一個地下商業街，總價30萬，年租金2萬，回報率不足百分之七，需要十五年回本。按照我上述觀點，這個回報率是比較低的。但是，這個商業街很快會和地鐵接軌（地鐵已經在建，不是畫餅），也就是作為地鐵的入口。那時人流量就會加大，租金和房價也會上漲。總的回報會有一個突破。

所以你問商鋪能不能買，當然是可以買的。大部分人買商鋪其實都是被開發商忽悠的，這些人手裡有點閒錢，聽到開發商描述的前景，頭腦一熱就買了，他們更多的是期待房價上漲，覺得一鋪養三代。這種買法有的人是會賺，但是虧錢的也不少。

和盲目買商鋪相比，如果能夠更加的理智，並且多用些心，那麼買商鋪做到穩賺不賠，還是可以的。

結論：從消費場景上來看，社群商鋪有三駕馬車：零售、餐飲和服務。電商對於實體商鋪的衝擊並不大，主要集中在標準品的零售上，對餐飲和服務業態很難衝擊。

理由：

1.2019年，從全世界範圍來看，實體商業仍然佔據著商業消費市場的主導地位。

2.電商僅僅是對以夫妻老婆店為例的標準品的零售產生了較大的影響，而對於個性化、複雜化的高溢價服務基本上構不成影響和威脅。

3.很多實體店的經營戶覺得生意不好做，客觀上是因為中國經濟在調整產業結構，主觀上是由於我們的業態和個性化的需求與服務的壁壘太淺，技術含量較低。

這幾年以來在電商的衝擊下，大部分的房東和商家都會說電商凶猛，未來在電商的衝擊下實體商業還靠不靠譜？接下來我們想分三期，從三個角度來系統性得回答一下這個問題：第一個是從消費的業態場景，第二是從經營的成本效率，第三是從房東的租金收益。

首先我們先談一個認知，也就是在2019年這個時間點上電商和實體商鋪之間，目前的產業格局是什麼樣的一個態勢？談到這個話題有一件繞不過去的大事，那就是在七八年以前2012年央視的“年度經濟人物盛典”上，實體商業的領軍人物萬達集團董事長王健林和電子商務的教父人物阿里巴巴集團的馬雲打了一個賭，在2012年他們說十年以後，也就是到2021年，如果電子商務佔據市場的零售份額超過了50%，那麼馬雲贏。如果線上電子商務佔市場的零售份額不到50%，那麼王健林贏，當時開玩笑賭注是一個億。現在已經過了七八年，到了2019年的年中，現在線上的零售額佔到全國零售額的份額大概在19%左右，按照每年過去2%的遞增，預計到賭約結束大概最高也就在25%左右。所以基本可以判斷，不出意外這次馬爸爸輸了，實體的零售還是佔據了全國零售的80%左右的絕對優勢的市場份額。

那麼我們再從世界500強的角度來看一組資料，世界500強的第一位也就是成立於1962年的美國沃爾瑪，近幾年來還牢牢地佔據著世界第一，我們都熟知的7-11便利店、宜家家居，在世界500強中也排位大概在幾十位。我們知道線上的代表也就是京東和中國的阿里巴巴，在世界500強中目前為止還是在200位到300位之間。

講了這兩個案例想告訴大家一個基本的事實，就是到2019年這個時間點上，從全世界全社會的範圍來看，實體商業依然佔據著整體商業消費市場的絕對的優勢地位，目前還牢牢的控制著整個商業的市場份額，但是在現實中我們經常聽到實體商鋪的經營者說這兩年生意不好做，受到了電商的衝擊。我覺得這個觀點可能是不全面的，為什麼實體經濟這幾年不好做？

一：主觀原因

中國經濟近幾年在主動的調整產業結構，進行整體的升級，用政府的話講就是騰籠換鳥，所以這兩三年在消費結構和產業結構上有一些小小的、短期的陣痛，但我們將會迎來更光明的未來。舉個例子，以消費的龍頭支柱汽車產業來說，中國17年、18年、19年將近三年中國的汽車銷量都在持續下滑（中國汽車的保有量還是遠遠低於歐美及全世界水平的），我們不能說汽車銷量的下滑也是受電商的衝擊。

二：客觀原因

我們國家工業化完成的時間相對歐美來講晚很多，所以現代商業品牌的發展時間也就短了，我們沒有長達一百年、大幾十年的時間去積累去沉澱，形成堅實的商業品牌、消費者的心智基礎和高水平的供應鏈效率，所以在面對整個結構轉型、消費升級的時候，實體商業有些力不從心。而歐美的這些品牌因為發展了七八十年，比如說沃爾瑪、宜家、7-11便利店，所以他們在面對網際網路變化的時候就會更加的從容一些。我們國家的兩大商業品牌：線下的萬達廣場、線上的阿里巴巴商城，實際上也只是這十幾年來的產物。

上面的部分我們從巨集觀層面談了實體商業和電商的整體的格局和現狀，下面進入我們今天的正題，就是從具體的消費場景來談一談這個問題。

拿我們最熟悉的社群商鋪來講，我們知道在消費場景和品類上，社群商鋪有三駕馬車，一起拉動了整體的大消費。

第一駕馬車是零售，比如說有藥店、超市等；

第二駕馬車是餐飲，包括中餐、西餐、火鍋；

第三駕是服務業態，包括了房屋中介服務、美容美髮服務等；

所以從消費場景和業態來看，實際上電商對於實體商鋪的衝擊並不大，它只是集中在比較低端的、簡單的、標準化的零售這一塊，而在個性化、複雜化，比如餐飲、牙科服務等，這些業態電商實際上是很難衝擊的。

所以我們實體商鋪要做的是什麼？就是把你的業態場景變得更個性化，產業鏈變得複雜一些，附加值更高一些，所以我們完全不必擔心！

最後小結一下：電商對於實體商鋪的衝擊，我們認為不論今天、明天還是更遠的未來實體商業仍然會牢牢地把握著整體的、全球性的、趨勢性的商業消費市場的主導地位，那麼今天很多實體店的經營戶覺得生意不好做，客觀上是因為中國經濟在騰籠換鳥短期結構調整，還有就是主觀上我們的業態和個性化的需求和服務做的壁壘太淺了，技術含量很低。

那麼以社群商鋪為例，電商僅僅是衝擊到了三駕馬車其中一駕馬車的一部分，也就是對夫妻老婆店的一些低端的標準品的零售產生了比較大的影響，而對於有專業壁壘的，人對人的，複雜性程度比較高的，高溢價服務基本上構不成影響和威脅，所以我們對於實體店經營的未來是充滿樂觀的。

同時我們也要注意到所有的實體商鋪的經營者，要練好內功，去積極地更改自己的產業鏈、消費業態和個性化的服務需求，獲得更高的溢價。今天關於這個問題我們就聊到這兒。

最近一段時間，總是接到竹島某大商場步行街出售商鋪的電話，可謂不勝其擾。於是結合自己在之前選購商鋪時的一些經歷進行了梳理，所謂旁觀者清，希望對正欲入手商鋪的兄弟姐妹起到一點參考作用。

2014年時，在火車站周圍一個大型在建商場開始銷售商鋪，沿街商鋪的動輒百平的面積就足以讓人怯步，售樓員極力推薦的是10-80平左右的商業內鋪，說直白就是商場內的某個小區域。記得當時給看的平面圖上密密麻麻的進行面積不同大小的分割，靠近電梯和門口的價格稍貴。開發商主打的是靠近三總站的地理優勢，交通樞紐附近將有大量的消費人流，繼而給購買商鋪業主帶來豐厚的收益。

個人感覺購買商鋪應該考慮以下幾個方面：

1

買的沒有賣的精

首先，買的不如賣的精這點一定要切記。開發商背後是一個專業的運作團隊，而你只是一個自然人，再多的知識儲備也難免會被套路。結合上面的選鋪經歷來說，既然開發商給予返租的高額租金承諾，為什麼開發商不直接統一對外出租，反倒會給你分一杯羹？託詞可能是快速回籠資金需要，那又不禁要問，為什麼不將商鋪抵押銀行直接貸款，高額的租金完全有能力歸還銀行利息。因此，這種銷售策略就是開發商本身對自己經營專案缺乏信心的表現，於是暫時將風險轉移至商鋪投資者，如果專案運作順利，再會通過種種手段脅迫投資者就範（下一條將具體談到），不順利前期資金已經收回，將風險降到最低。

2

非沿街商鋪投資要慎重

其次，非沿街商鋪投資一定要慎重。商場內部的商鋪缺少對外門頭，能否盈利完全取決於商場整體運作是否成功，如果商場本身就沒有客流量，你位於二樓以上的商鋪也就更難有經濟收益。如果投資沿街商鋪，由於可以直接面對街道，具有相對的獨立性，結局要好很多。對於開發商承諾統一對外出租這一點，我覺得是風險最大的一點。比如，投資者購買了二樓某10平方商鋪，在商場專案運作成功的情況下，開發商會將部分商鋪聯合起來一起對外出租，注意此時的開發商其實是做了中介的角色，用投資者的商鋪對外簽訂承租合同，從中掙取租金差價。這時，有投資者看到這會主動提出要自己對外出租，且不論當初合同明確約定，即使開發商將投資的商鋪交給投資者，想問下，在沒水、沒電或者被周邊統一出租的情況下，投資者守著被包圍在中間的10餘平商鋪做何打算？最後還是被開發商各個擊破，回到開始設計的方案上來。上面說前提是商場運營順利的情況下，不順利的情況下，連一樓都沒顧客的情況下，恐怕投資者守著二樓以上的商鋪也難有作為。

3

清楚大勢所趨

最後，投資商鋪要清楚大勢所趨。投資商鋪目的不外乎兩點，出租掙取租金或者自營，目前網路電商對實體經濟的衝擊不言自明，商業用水、電，僱員、房租成本將依舊是拖累實體商鋪的沉重負擔。年輕一代網購消費習慣也已形成，隨著時間推移，這些年輕消費群體隨著年齡增長，收入水平也將繼續提升，伴隨的消費能力也會穩步提高，對實體店鋪的衝擊仍會存在。目前，由於房價猛漲了一波行情，商鋪也跟著住宅價格水漲船高，投資的價效比也值得投資者思考。此外，投資商鋪還要考慮地段、客流量、配套等等因素在此不再贅述，希望投資者們根據自身實際可以選對心儀的商鋪。如果考慮投資商業地產，歡迎關注威海那點事給我們留言，我們會給出中肯的建議。

電商雖然來勢洶洶，但是中國經濟人口眾多，線下商鋪體驗的樂趣還是要大於線上的，說句玩笑話就是如果沒有了商鋪，那麼女人們就失去了逛街的一大樂趣，這樣天生愛逛街的女生們如何是好？

回到題內，俗話說“一鋪養三代”，選擇一個好的商鋪可以讓我們的投資產生非常大的長期收益 ，如果商鋪選擇不好，就會變為“傷鋪”！

以前由於商品稀缺和供不應求商鋪就像計劃經濟年代零售渠道一樣，銷售哪還需要推廣？所以“一鋪養三代”的諺語更是得以流傳並根植於人們的腦海中。

一鋪養三代諺語形成的年代沒有百貨公司，也沒有現代超市，更沒有亞馬遜和阿里巴巴等，所以其零售作用更加突出。現代社會的發展有了公路、汽車、百貨公司、超 市和購物中心，網際網路和移動網際網路電商平臺正在進一步的改變人們的消費習慣和模式。這些都極大地提供和提升了各種有效的商業供給。也給諸多的商鋪帶來了極大的競爭與壓力！

成功的商業地產投資需要的技巧非常多，而對於目前大多數人來說，還不瞭解如何選擇商鋪，如何判定一個商業體的成功。正是由於缺乏對商鋪的認識和分析的不到位，導致很多投資客投資的商鋪變成了“傷鋪”。

那麼選擇商鋪需要考慮哪些因素呢？

一：區位

選擇的時候先確定區域，再確定專案，再選擇商鋪的位置。

很多人喜歡選擇已經非常成熟的商圈，這個在商業地產中也非常重要的。成熟的商圈已經行程了一個規模，擁有大量的人流量和習慣性人群的優勢。其投資的價值也比較大，在短期內就可以見到效果。但是一個新的商業專案，就算是在成熟的商圈內，也必然有通常的三年養商期。如果這個新的商業專案和周圍的商業相比有不同的經營業態和特色，那麼其養商期就會相應的縮短。但是這個業態必須符合這個商圈內人群的需求，必須要有明確的區別。

二：市政配套

如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等；周邊學校醫院等配套設施。經營商鋪是長線運營，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的瞭解，以保證商鋪價值的提升。

三：交通條件

交通便利，無疑是客源流通的要道，無形之中增加了人流量，對商鋪的發展百利而無一害。對於重慶來說，只要只要通輕軌、地鐵的地方，都是很近很方便的購物點。當然交通還包括飛機、高鐵、火車、地鐵、公交、小轎車等等，而在日常生活中，用的最多的就是地鐵、公交以及小轎車了，因此，我們在評價一個小區價值時，在交通方面要重點考量的是，距離房子最近的主幹道是在哪裡、幹道通往何處、交通是否擁堵、附近有無公交地鐵或正在建設中的地鐵線路等等。

四、投資回報率

計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率=(售出價－購入價)/購入價

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下併成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那麼，它的投資回報率將是多少呢？計算一下：套用上述計算公式：這個物業的投資回報率=2萬元×12/200萬元，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：12%， 要是這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那麼它的投資回報率=(215-200)/200，通過計算得出這套物業的投資回報率將是：7.5%。

如今，我們的生活已經進入了資訊時代，各種科技，軟體，智慧裝置，都融入在生活中。然而，這並不代表傳統的事物已被取代。

而且，實體商鋪更能提供更真實的購物體驗，而不僅僅限於圖片和客服的介紹。不用說以現場服務為主的經營，就是服裝這樣的商品，電商也沒法完全取代門店。

居民們當然都希望生活的區域有這樣的休閒娛樂之地。現在，津南區的居民逛街時大多都選擇去市裡，而不久，津南區即將開業一個新的體驗式廣場——新城吾悅廣場。

這個廣場的出現，填補了津南區在時尚、體驗、餐飲等方面消費的空白，未來必將成為津南區的新商圈。體驗式購物中心，包含影院、親子樂園、泳池健身場所等等，絕對會成為津南人閒暇時去處的第一選擇。

全國多地的新城吾悅，商鋪都異常火爆，在各個主力商鋪，比如麥當勞、沃爾瑪等的帶領下，都會給人流量帶來很大的保證，所以如今選擇這個位置，可以說是一個很好的選擇。另外，這個廣場的地理位置優越，附近有中學、天、南大以及20多個高職院校，未來發展趨勢很好。

隨著現代科技和經濟的飛速發展，電商已經走進了每個家庭，想一想現在誰不喜歡足不出戶就可以買到商品呢？但是誰也不敢說實體店會就此消失，畢竟實體店有著電商所無法比擬的優勢，實體店可以讓您享受到與家人朋友一同購物的樂趣，而不是隻對著冷冰冰的電腦螢幕，而且更保證了商品質量。

而津南區缺乏了大型商業購物中心，一定程度上減弱了津南市民到實體店的購物慾望。但是現在，新城吾悅廣場就要在津南區開業啦！簡直就是津南人民的福利!

新城吾悅廣場可以說是近幾年的商業場上的一匹黑馬，差不多全國各地都可以看到它的身影，而且每個城市的新城吾悅廣場只要一問世，必然受到全國上下的關注和各行各業的投資者的喜愛，帶動津南新發展。

位於津南區的新城吾悅廣場附近交通相當便利。此次新城吾悅廣場裡面配套設施全面應有盡有完全可以滿足您的任何想法。本次新城吾悅廣場在津南的開張，吸引了更多的人來到津南區發展買房置業，發展前景這麼好的新城吾悅廣場抓緊入手吧！

在電商時代的衝擊下，商鋪的神壇地位顯然受到了威脅。曾經的“一鋪養三代”也變成了“三代養一鋪”。

但正如上面所說，電商雖然會給實體店帶來影響，但最終商鋪發展還是要看個人經營以及大環境的選擇。 這說的是什麼意思呢，其實就是還是看這個店鋪買的到底是什麼，又或者說老闆怎麼經營了，其實我還是感覺在店鋪買東西好，最起碼售後服務會好，很方便，東西壞了，就可以去維修，如果在網上買，就很麻煩，還得付郵費等等一些問題，甚至還不給你修！

總而言之，還是商鋪好一些，但現在津南區並沒有這樣的商業區，就很麻煩，平時想逛個街都沒得逛，還是希望有開放商抓住這個商機。而最近聽說，近期會有一個商場開業，就是那個新城吾悅的廣場，好像還是連鎖的。

近幾年，新城吾悅在各個城市都建設了廣場，就是商業界的黑馬，而且每個城市的新城吾悅廣場都會有它的獨到之處，根據當地的不同情況，然後制定出不同的主題特色，還是很受歡迎的，因為津南區現在特別缺一個商場，所以其實這就是一個商機，俗話說的好，物以稀為貴嘛，說的就是這個道理！

我覺得，其實這些問題都不是問題，電商是不會沖垮店鋪的，因為店鋪具有電商完全沒有的優點，它的優點就是可觀性，所有的物品都是實物，懸掛在那裡，你可以試穿，然後搭配，然後再看適不適合你，而電商就完全不一樣，只能買了不合適再退貨，而且有的只是看著好，你完全估算不到它實際的品質，所以店鋪還是有優勢的。

而津南區現在也正在缺乏這樣的實體商業區，這是一個巨大的商機，意識到這一點的投資商，將要在這裡建設一個新的廣場，就是新城吾悅廣場，而且很快就要開業了，真的是無比期待這個廣場的開放，到時候就很方便去逛街了！

其實，說起新城吾悅，這可是近些年來勢頭挺猛的黑馬，因為它建設的每一個廣場都十分新穎有趣，並且與其他廣場完全不重合，每一個都會有一個主題，這樣還是蠻吸引消費者消費的，所以這裡的商鋪也是比較熱門。

而且新城吾悅在這裡開商場，其實是彌補了這片區域關於商場的空白，實際上，平時這裡的人逛商場都沒有地方可以去，所以這個商場是大家眾望所歸的，所以優勢還是蠻大的。

隨著現在網際網路的發展，網上購物深受大家喜愛，但問題同樣也暴露了出來，大家只能隔著螢幕看到商品的資訊，一連串的數字和文字讓人頭疼，而且享受不到到實體店購物的熱鬧和快樂。

津南區相對而言缺乏大型商業中心，這使得很多市民想要購物的慾望不容易被滿足，但，劃重點!新城吾悅廣場就要在津南區開業啦！這簡直就是津南區人們的好福利 !以後再也不需要跑到市裡去吃喝玩樂購啦。

新城吾悅廣場可謂是近幾年實體商業的一匹黑馬，致力於為消費者提供全方位的消費感受。且每一個城市的新城吾悅廣場都主題鮮明，生意火爆，商鋪也是備受投資者們的追捧。

津南區處於天津市經濟發展的主軸上，更是承接中心城區城市功能和濱海新區產業功能的重要地區。此次將新城吾悅廣場坐落於此，不但填補了大型商業區上的空白，打造了集娛樂，商務，商業一站式的體驗，而且在一定程度上帶動津南區的經濟消費水平，助推津南區商業跨越新升級。新城吾悅廣場周圍交通便利出門無憂，購物輕鬆，且臨近月牙河，生態環境好，是購物娛樂，散步閒談的不二選擇。新城吾悅廣場將定鼎津南新商圈，打造繁華津南新景象。

在當今社會好像越來越多的人依賴於網上購物，通過電商購物，使用者可以足不出戶就可以選擇自己心儀的商品且商品直接通過快遞配送。但是之後的售後服務讓人憂心。實體店鋪雖然不會像電商那樣便捷，但它可以提供更真實的購物體驗，可以在飯後與親朋好友一起盡享購物娛樂的樂趣。

津南地區原先缺乏像樣的體驗式購物中心，因此好多市民購物都要去市裡，津南區以及附近市民對此類需求較大。但是，好訊息來了，新城吾悅廣場馬上就要在津南區開業了!

新城吾悅廣場可謂近幾年實體商業的一匹黑馬，在全國各地都可以看到它的身影，而且推出的商鋪也是備受投資者們的追捧與喜愛。

此次，新城吾悅廣場坐落在津南地區，地塊兩側臨城市主幹道，西至二八線，為南北向城市主幹道；北至津南環線；東臨月牙河西路，南鄰聚詳路。專案地塊東側為月牙河，可以盡覽月牙河的自然風景。新城吾悅也在一定程度上帶動津南地區的經濟發展，交通的便利，購物娛樂設施的完善吸引著更多的人來到津南地區買房置業，同時也彌補津南地區在購物等場所上的空白，可以說是拯救了整個津南地區的經濟水平。