回答問題之前，先放兩張房產證的照片

第一個是商住樓的房產證，第二個是標準住宅的房產證。注意後面的用途，一定要分清楚。

首先要確定一個概念，商住樓既不是公寓也不是商品房住宅。商住房從字面上意思來說，就是既可以商業也可以住宅，屬於商住兩用的。一般來說商住房大部分都是樓下三層是沿街門面房，以上是公寓或者寫字樓公寓混合。一般商住樓的年限在40年到50年之間年之間但是也有例外。比如第一張照片上的年限就是7年年，這這年，這當然是之前土地政策不完善造成的，屬於歷史遺留問題，現在很少出現這樣的情況了。

商住房與純住宅的區別

1. 商住房產權40年或50年，產權到期後，要給國家繳納土地出讓金，具體怎麼續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子還沒有到期的 。 純住宅70年產權，現在已經出臺關於純住宅的產權到期續費的政策。後期是可以交一部分的費用，直接續年限。

2.商住房不能落戶口，純住宅可以落戶。過戶代表著可以享受周邊的醫療、衛生、教育等資源。

3. 商住房說白了以前是用於開發寫字樓的地塊，但是商品房這麼緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣和暖氣。個例不在討論範圍之內。

4.商住房居住密度大，一般從7-20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，人多，背景複雜，所以環境和安全很難保障。

純住宅一般一層2-4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。

5.商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型。

商住樓一般戶型比較小，採光和通風比較難以保證，而且公攤率比較高。

6，很多開發商為了回籠資金和促進銷售，所以在銷售的時候，都會模糊這個政策，不詳細介紹這裡面政策，而且開發商為了銷售，會按照住宅的標準和戶型建設，只是產權和性質不是商品房的。而且辦證會很慢，尤其是在三四線城市，商住樓基本都是開發商最後銷售的，辦理證件非常慢，甚至出現交房十年沒有辦證的情況。所以買的時候一定要注意

我第一次買房在2003年，漲了點以後覺得可以再買一套，由於錢不多，於2006在縣城以和第一套差不多的價格又買了一門面，2013年手上有餘錢在農村做了一套別墅，現在只留了農村的房，其他的在中介掛了4年後都以比時價低的價格在2014年底賣了，我買了房的感覺是壓力大，天天擔心房價跌，頭髮都花白了！不敢隨便花錢，不敢生病，並讓家人節約開支！我以前時常幫售樓中心帶人假裝買房！並且做這一行非常清楚房地產行業的一些外人不知的內幕。在我感到房價己基本到頂，所以毫不猶豫的都賣了！現在好輕鬆，不用那麼努力！我以前在售樓部帶人假裝買房時，這裡圈子內稱這個職業為託王或房託王，以前一個人一天是120，後來漲到一個人150。一個人可以提20，加自己的工資一天最少有個300-400，再漲到一個人一天200的時候用的人就少了，現在一般是房產公司相互抬莊，也就是你開盤的時候我去二三十個人捧場，在我開盤的時候，你必須得有二三十個人過來，製造咯幾百千把人的開盤假像輕鬆的很，像麼個樓盤開盤購房者將門擠掉都可以提前安排出來。房產商自己的人當房託比農民工顯得專業，外人基本上看不出來，並且還不用付工資。

由於沒有資格買商品房，為了孩子上學方便，最近買了北京畫素的商住房，200萬左右買了57平米的lof。說是lof，其實就是複式，使用面積大約80－90平米，兩室兩衛一廳一廚一儲物室。樓上樓下靜動分開，小區門口就是地鐵站，周圍商業設施齊全。孩子已經上學所以不涉及學區戶口問題。物業費不到3元按房本面積收取，民水民電有燃氣，地下車庫350一個月。感覺各方面都如意。200萬如果在周邊買商品房也就40平米根本沒法住。我就是為住不為投資，所以我覺得商住房沒什麼不好的。

商住房，座標上海，外環線邊上。住宅均價在4萬-5萬/平。當時限購，無奈選擇商住，74平，複式。除掉公攤實際面積100平左右。房價+裝修+中介費+稅費一共170萬。三室兩廳。換做住宅，100平使用面積建面去到120，500萬打底。在價格的絕對優勢面前肯定選擇商住，還管他商用水電煤，每個月才多幾個錢？多出來的300萬一年利息夠你付70年多水電煤了。孩子教育問題：打算附近買個30、40平的小戶型學區房，或者乾脆貴族學校，大不了20萬一年嘛，孩子從小認識的同學，家長資源是不一樣的，這個投資值得。後不後悔，看人了。要是願意一家三代擠40平的房子，無所謂的話那確實後悔，這種房子1家7口人住的都不擠。不管是漲是跌，還是賣不出去，自己住的舒坦是最重要的

商住房一般位置都很好，鬧市區地鐵口，即可以住也可以辦公，還可以註冊公司。租售比比住宅高多了。如果有閒錢，合適的商住房投資出租還是很不錯的，比死存錢貶值划算多了。它不能和住宅比，在目前限購的環境下，一個家庭能買的了幾套住宅?住宅多了不擔心交房產稅嗎?商住房就完全沒有問題，只要有能力就可以買，多買兩套，當收租婆也不錯哦。

現在，國內商用的人均面積已經基本達到了國外的4倍左右。

看看現在到處倒閉的大的商場，其實都屬於商業用房的範疇。

同樣，商住房，顧名思義其實就是寫字樓，就是soho辦公專用的。

所以個人對商住房前景不是非常看好。

而且很多商住房配套並不完善，還有一大部分下面是商場，居住環境不叫嘈雜，需要改善。

商住房其實算是一個比較異類的東西，本來發揮商品的功能，卻弄成了居住的功能。

雖然也是解決大家衣食住行的一種方式方法，但是更加適合寫字樓的白領，可以soho辦公，一舉兩得，足不出戶，成為一名賺錢達人，這樣恐怕比較合適。

如果你是 一名普通的居民，那麼還是選擇相對成熟的社群會比較好一些。

我去年也在成都買了兩套商住，地鐵口一號線，對面是學校，41平米，贈送了兩間房，建築面積有70多，水電氣民用的，當時一套商住33萬，每個月租金2400左右。房貸1800一個月，你說虧嗎？一旦租購同權，租房可以入戶，小孩可以入學，我相信房租還會大幅度上漲。高收入地段，而且是學區房，從幼兒園到中學都有，而且學校也很不錯，兩室一廳的，就當33萬買了一個輔面。

商住房產權年限短，有40年，50年的，住宅是70年產權。商住房不給公積金貸款，必須商業貸款，商貸就是利息高。而且商住房各方面收費高，物業費高，水電費也高，而且商住房不能上戶口。購買者要提前知道一些這方面的資訊。商住房當時購買便宜，能吸引人購買。有賣的就有買的，房子蓋了不能空著不賣呀，總要想辦法賣出去的，沒房的，急用房的，錢不多的就會買當時便宜的房子，即使以後會多花一些維護費用也是必須購買的。而40年產權的底商是做買賣用的一層路邊房，購買價格還是挺貴的，能頂兩個住宅房的價格。現在做生意的人很多，只要能買得起，底商貴一些也有人買，因為，一商養三代。意思就是在一處商業房裡做買賣能養活三代人，不一定就能100%發大財，至少能維持生活。也是挺好的。

2005年時5000元每平買了杭州濱江區杭二中後面的酒店式公寓超級星期天，17年1萬單價賣掉的，40平只賺了20萬，算算這12年的貨幣貶值，覺得沒賺到。不過每年2萬的租金持續拿了12年，也還算是一點安慰吧。總的來說收益率不如買70年產權住宅，但是優於存銀行，比起股票投資又穩當不少，所以不後悔。

商住房不僅價格高，還處處存在陷阱，說明過去二十年的住房政策是錯誤的。錯誤的東西必須糾正，住房政策要重新洗牌，過去買的高價房必虧無疑，無論接不接受現實由不得自已，大浪淘沙這就是自然真啼。