對於這個問題需要具體情況具體分析。

提問裡面涉及到兩個選項。投資房子還是理財？

投資房子也不是籠統地投資，需要看你投資哪裡的房子？投資住宅還是公寓還是商鋪等其他的？200萬的話在北上廣深投資房子選擇性是很少的但是如果是新一線城市，比如，成都或者武漢等一批城市，200萬的選擇性又大很多，而且投資回報應該也會不錯。再一個，投資什麼型別的房子也很重要，比如說，你投資住宅，你投資公寓，或者投資商鋪，它們的收益比例，風險比例都是不同的。

買理財，也不是盲目地買的，當前階段下，理財產品多，坑也多，收益高，風險比例大，風險比例小，收益也就小。這個都是需要你仔細斟酌的，還有就是，其實投資房產也是理財的一種方式。只是從大趨勢上來說，目前投資房產是相對比較穩妥的一種理財方式，或者您有其他的更穩妥的金融理財方式。

最後，也可以秉著“不把雞蛋放在一個籃子”的理財原則，多渠道，廣撒網，既投資房產又購買理財產品。

有人問起，如果手裡有200萬元，是應該投資房子，還是買理財？為什麼有些人投資房子後選擇出租？這是一道數學題，也是一道論述題。

手裡有200萬元，在一線或者二線城市可以購買郊區的小戶型，或者三線四線市區的中戶型，200萬對大多數人來說是一筆不小的數字。

200萬元，到任何銀行，都是與VIP。2020年最新的存款利率仍然按照2105年10月的基準利率，各大銀行在此基準利率上浮動程度有所區別。200萬屬於大額存款，所以年利率基本上都會超過4%，200*4%=8萬，一年的利息收入是8萬；理財的浮動範圍較大，就目前2020整體經濟來看，保守的理財年利率5%-6%應該算是比較穩的，200*6%=12萬，一年理財的收入是12萬左右。

按照200萬元左右的房產，一二線城市郊區的小戶型，租金大概在1500-2000元左右，一年就是12*2000=24000元，隨著物價的提高，房租也會隨之提高，按照每年租金10%的提高比例來計算，第二年收取的租金就是26400，以此類推，當然房主還要支付中介費、物業費等等。

第一，從數字上來看，銀行利息或者理財的收入比租借房產要多出幾倍，總體收入肯定是要高得多。但從房屋的屬性來講，房子是不動產，雖然產權證實只有70年，這是土地使用權，而房子的所有權是永久的；第二，一二線城市的房價目前來說降價的可能性極低，小步前進的趨勢明顯，剛需量依舊增長，早買肯定優於晚買；第三，貨幣會不斷地貶值，房價卻穩步上漲，兩者之間發生的微妙的變化。

綜上所述，買房收租雖然總體收入不高，但非常穩當，畢竟中中國人的傳統觀念就是安家立業，所以房產的保值率要高得多，更多人願意投資房產，穩中求進。

投資房子，主要還是要看投資的房子是否在一線城市。以前投資買房或許不需要考慮太多城市的因素，但現在由於人口流動大，尤其是年輕人都向著一二線城市靠攏，即未來人口流向，城市的發展空間，房子的供求關係，這些因素都會影響房產的投資價值，總而言之就是在一線二線城市，投資房產還是可以的。至於為什麼選擇出租，那是因為租金收益率也是未來房子投資的收益率的主要構成部分，畢竟以前投資房產主要是等著房價上漲帶來的收益，但現在大家都已經漸漸轉變觀念，對於北上廣來說，租金也基本是每年呈現一個上漲的趨勢，而且由於年輕人在大城市打拼，也並不介意奪人合租，那麼房東如果租給多人，那帶來的收益可見一斑。

如果不買房子，建議可以進行組合式理財，選擇銀行的大額存單（可以選擇檔位，最低20萬），選擇大額存單主要是因為靈活性和利息的特點。雖然大額存單也是定期存款，但是大額存單流動性強且計息方式靈活，一旦遇到急需資金週轉的情況，資金的取出會比較容易，不會像普通存款那樣損失太多利息。除此以外，大額存單還能用來抵押貸款，同時也不耽誤存單。不過大額存單也是有名額限制的多，大額存單投資者比較偏向於穩健、長期受益的理財投資者。

200萬要怎麼投資，其實也要取決於個人的抗風險能力，抗風險能力高的人，可以用其中的三分之一進行激進型投資，高風險高收益，對自己的心理預期值就是哪怕20萬虧損80%也無所謂，畢竟這部分人覺得後續自己是能夠在不久後又賺回來的。或者再穩健一點，選擇不需要太多金融背景知識的基金定投，定投至少一年以上，也會是比較好的收益，同時定時定量的方式也相對省心。

二百萬元的房子，在二線城市可以買一套90平米的二居室，或者三四線城市買一套140平米左右的學區房。如果投資房產，除了考慮升值因素外，投資和出租賺取房租費也是不錯的選擇。那麼買房與投資理財會有什麼差別和不同呢？

第一，如果投資房產

當前在二線城市如濟南等，90平米左右的房子，單價22000元/平米，位置一般，房齡在十年左右。出租費約為2500元/月，每年收益30000元；如果在三四線城市如日照新市區學區房，140平米出租約為2000元/月，年收益為24000元。學區房在出租上沒有優勢，因為招生暫時租房不佔學位。所以，出租的租金上漲幅度很小，也許供需關係不是那麼大，因為就業不盡人意，外來暫住人口較少。

第二，如果投資理財

銀行大額理財到期利率按537天4.3%計算，200萬存款按一年利息計算就是86000元，說明的是，理財產品不到期是不能取出的，也有可轉讓資產，如日照銀行萬利寶等。現在看來，如果房產價格波動較小，或者貨幣相對穩定的情況下，投資房產獲得租金要遠遠少於 投資理財所帶來的收益，而且投資可以到期取出，不過和房產一樣投資理財有一定風險。

第三，兩者相對比較

當前投資房產，並不是最好時機，房產市場尚未企穩，很多不利因素還未落實，調控和限購還在繼續。200萬元所買到的房子，如果按8%下跌幅度的話，就是16萬元的損失，還有需要繳納契稅和中介費3-5萬元。如果純出租的話，收益也是很少，現在房子一旦出租，主動權在租戶手裡，隨時變現就有麻煩。投資理財短期內如1-2年時間是可行的，長期也面臨風險和不確定性，總之當前情況下，還是理財比較好，找準理財的穩健品種。

我個人認為如果能買到一線城市或者人口淨流入經濟還是增長城市的話，還是購買房產比較合適，如果不是的話，就要購買理財，200萬理財年化也有4個點，而你購買人口流出城市的房產，年租率可能還不到4%。是跑輸理財的，而最大的不確定性是房子自身的價值。

首先200萬現金在一線城市是很難買到什麼好房子的，所以租金的回報率也不是很高，但房子肯定比人口淨流出的城市保值，一般一線城市的房租回報率在4%-6%之間。而且最主要的是房子的本身價值問題。

理財現在我們按照最標準的年化收益率4%來算，一年是8萬左右的利息錢，而如果購買200萬的房產年化4%，一個月需要6667元的租金，200萬的房子，一個月租6600元，是不是有點貴了，廣州獵德最便宜的房子租金要6000，但價值比200萬要貴很多。

所以說如果不是在一線城市的話，你的租金回報率是達不到年化4%的，也就是說這200萬本金沒有做理財划算了。

現在投資房子經常看我問答的朋友都會知道，我一直強調的就是兩點，第一就是人口淨流入的城市，還有一個就是經濟增長的，這兩點是首要考慮的條件，這也是房產投資的重要條件，如果不滿足，你投資的房產受政策影響的價格變動就會大，而且隨著時間的拉長，貶值的風險是很大的。

人口流入的城市經濟即使不增也不會下降，而且流動性大，剛需多，所以房價比較堅挺，而你投資後也不愁租，雖然回報率不是很高，但也不會很低。

投資性房產一般我們是不居住的，所以最重要的就是房產本身的價值，要想保值必須要考慮我所說的那兩點，否則政策變動對你的房產影響是巨大的。

總結

我們普通的人的投資渠道比較有限基本上就是理財和房子兩個，但現在投資房產的回報率已經很低了，首要條件切記，人口淨流入的城市還有經濟增長，這是房產保值的根本，即使你想靠租金來生活，那麼出租率也會比人口流出經濟下降的城市出租率高，所以現在投資房產要謹慎，200萬的房子月租金如果不能達到6600元，是跑輸理財的，而且還有房子本身價值的波動。

一：如果手裡有二百萬，選擇買房的原因。

雖然當下房產投資的收益可能不及以往，由於國家收緊調控政策，房價上漲的幅度不及以往，短期投資房產翻倍的可能幾乎沒有，這都是事實，但是中國的理財產品雖然很多，由於諸多原因，買理財與買房綜合比較，買房可能會更靠譜，而且買房具有以下優勢。

（1）無論買理財和投資房產，安全性是最先值得考慮的。

理財產品普遍存在安全的收益低，收益高的不安全。一些看似收益較高的如期貨，也包括平時很多人最常見的炒股，由於股票市場的很多不確定性，導致一些人認為中國的股市的殘酷不亞於賭場，對於普通投資者有10人炒股，一人賺錢，9人賠錢的說法。如果輕易的把200萬投入股市，有可能本錢都無法保證，更不要說賺錢效應了。

而投資房產的且不論獲取收益的大小，單從安全性，通常一般是有保證的，而且是有目共睹的，是其他大部分理財產品不具有的。

（2）其二便於操作和掌握，買房相對簡單，而且不需要有和很強的專業知識，同時不用天天操作。

大多數理財產品都需要隨時關注市場的變化，而且需要需要大量的時間研究市場，同時還需要具備一定的專業知識。如炒股。而買房無論是購買新房還是二手房，只要選擇好城市，區域，都有專業人士全程辦理相關手續，同時整個流程都比較規範和容易。

買房後的出租也有中介機構負責，然後剩下的就是等待。

（3）即使現在買房比不上以往，但是隻要操作得當，收益還是優於大部分其他理財產品。

以日照為例，一個四線城市200萬可以購買新市區的學區房，即使在近兩年日照房產上漲幅度降低的情況，尤其是今年受疫情影響，同時受房價上漲的主因棚改發生變化的情況下，2020年日照的房價與2019年相比，還有接近10%的上漲。如果購買新市區學區房，而且是已經裝修的，即使用於出租每年也有25000元到30000元的租金收益。

即使現在房產投資，對於一二線城市從長期看仍會有增值，而三四線城市好的地段和學區房仍有保值性。只是投資可能時間拉長，不可能像以往短期暴漲受益，但是隻要買房不出現重大失誤，長期持有，收益綜合看還是會優於大多數理財產品。

（4）其實買房也是一種理財，而且優勢明顯

房屋是不動產，有實際使用功能，其實用性是其他理財產品不具有的，可以居住，可以出租，也可以出售獲取收益，貨幣超發的今天以及未來，仍然是安全的理財方式，尤其是較長時間投資。

以我個人為例，我從事房產多年，但是有一個習慣，只有有一些資金，就根據資金的多少購置房屋，有時候是小戶型或者小寫字間，有時候是大戶型。但從不短期炒作，大多房屋都持有10年以上，當時的想法很簡單，只是想著趁年輕有能力時，多置辦一些房產，老了用於出租收益，只是當做一種長期儲蓄，沒有想到房產會增值許多。這也是我在房產投資的經驗，我認為房產投資何時都不晚，只要你量力而行，去做就好了，而不時一次次都認為房產投資的機會已過。炒房的機會確實已過，但是如果有自有資金，投資房產至少還有10年的時間。

其實這個問題很簡單，概括起來就是等待和積累，至於等待什麼，積累什麼，主要是以下幾點；

（1）以時間換取利潤，等待房產增值。

（2）等待出手的機會，獲取投資收益。

（3）長期收取租金，也是投資房產的一種方式。

做包租公，做包租婆，積累資金，再投資。

（4）用租金償還部分房貸，然後出售獲取利潤，也是資產增值的一種方式。

通俗點說，也是窮人理財的一種方式，靠長期積累，積蓄。

更為重要的是，只要操作得當，長期持有房屋，其綜合收益一定會高於大多數理財產品，即使在現在房價的上漲幅度不及以往的情況下，所以如果手裡有200萬元，依然選擇買房的原因。

至於很多人在投資房產後選擇出租的原因，其實就是等待和積累的過程，只有以時間來換取增值，並在適當的時間變現，才能實現買房獲取巨大收益的結果，也就是時間和積累是房產投資的祕訣，也是以後投資房產的不二法則。

投資田黃，可以穩賺不賠。這200萬如果投資田黃，根據田黃的升值功能，三年內可能變成600萬，比銀行利息銀行理財回報大得多！這可不是吹牛的，是由古玩古董這個暴利行業因素決定的。

我做了二十多年，已經在廣州一線城市買了4套房子，而且買的房子基本上都是一次性付款的，主要是做田黃生意。因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。

2017年1月，福建廈門一次拍賣會上，一個重達1725克的田黃石，拍出3.92億元的天價，單價22萬元一克，田黃的火熱程度，可見一斑！

還有就是投資田黃有點像投資地產，但回報比房產大得多，安全可靠風險低，不會像什麼股票期貨等其他行業那樣虧得一塌糊塗，一無所有，一點不剩，因為田黃在你手裡，始終有翻盤的機會，始終不會虧！俗話說，手中有糧心不慌，掌中有寶氣定閒！

賬，算一算就明白了。

這是目前市面上各家銀行的活期存款利率。

比較低！

根據簡普科技大資料研究院最新的報告顯示，其監測的18家銀行發行的45只T+0理財產品中，最新平均收益率為3.27%。

而根據最新大額存單和國債收益率、結合金額看，結果如下：

大於50萬元的、3-5年不動用的資金，大額存單，利率4.125%左右；

50萬元以下的、3-5年不動用的資金，國債，將近4%的收益。

好了開始計算：

200萬*4.125%=8.25萬元。

那麼投資房產又怎麼樣呢？

此前易居房地產研究院曾釋出了一則資料（2018年的）：

4個一線城市的平均租金收益率為1.8%;

31個二線城市平均租金收益率為2.5%;

15個三線城市租金收益率為2.7%。

不考慮貸款因素的話，200萬元可以在二線城市買一套。

這裡我們假定是二線城市。

一年的房租收益率就是：

200萬*2.5%=5萬元。

現金一年利息收入是8.25萬，而投資房產一年的房租收入才5萬元。

乍一看，是現金划算。

果真如此麼？

這裡你沒有計算另外一個最重要的隱性因素：

房屋增值！

這是截止2017年幾個新一線城市（宜居資料中列為二線，其實一回事）十年間房價的漲幅情況。

南京十年漲幅高達353%，重慶為266%，天津為211%，杭州、武漢、成都為200%。

及時按最低的三個城市計算，每年房租的增值速度也達到了20%。

所以投資房產的每年的收入應該是：

200萬*2.5%+200萬*20%=45 萬元！

上述計算都是建立在現有資料的基礎上得到的。

當然房產收益這一塊，今後增速這一塊肯定跑不出此前十年的高增長比例了。

但即便如此，就算按每年5%的增值計算每年實際的收入依然有15萬元！

如果再考慮利率未來是走低，而房租收入即便跟蹤CPI被動變化也是增長等情況，

投資房產並出租所得到的收益只會更高。

個人覺得在目前的一線城市裡買理財，比投資房子更合算一些。

一是，因為房價高導致投資成本高。目前一線城市的房子能二百萬全款拿下了的基本沒有，即是有也不是好地段的房子。評價一個房子的價值標準就是：交通位置是否好，朝向、戶型以及配套都不如交通位置重要。學區房價格一直堅挺也是這個原因。北上廣深房價均價已經超過5萬，即是不考慮位置，200萬除去稅費等等能買到的面積不到40萬，就拿北京來說，四環內的新房基本沒有，二手房稅費、裝修等等成本更高。

二是，租售比也是個嚴重的問題，以北京為例，北京的租售比已經成為1∶715,也就是說需要用59.6年的租金才能回本！所以說目前在一線城市用200萬投資房產還不夠折騰呢。

所以如果有合適的、足夠安全的理財產品，即使年收益只有5%，也比投資房產合適。因為買理財，省去了找房子、給中介費、找租戶的麻煩，只需要躺在家裡轉個賬，利息就到賬戶了，比買房子省心多了。

至於說為什麼有些人投資房子後選擇出租？這是因為目前房地產市場受政策影響，已經不存在買幾個月後，賣出就能賺錢的情況。甚至可以說，買房後至少要拿到5年後，才能不虧。這五年的時間裡，如果不出租的話，就相當於買房的幾百萬人民幣白白的放在那裡，既不能產生利息，還要交物業費。如果是貸款買的話，還要交利息，在這種情況下，買房人當然必須選擇出租，才能每月賺回一些現金，以彌補每月房子的支出或者少賺一些。

是否投資房產要看具體在什麼樣的城市，除了房產和銀行理財，也還有其他的扶持方式，可以考慮。

01，城市型別決定了房產的投資價值

現在投資房子不像以前那樣，在任何地方買都沒有問題，現在投資房產要看清楚是怎麼樣的城市。

因為未來的人口流向這個城市的發展空間，供求關係，這些都會影響房產的投資價值。

簡單的總結在一線城市，新一線城市，省會城市，二線城市，投資房產還是可以的。

收益率我們可以這樣算，在這個地方房產的租金收益率大約2%左右，長期投資，平均下來每年的房價上漲可以有3~5%。所以每年的收益率可以達到5%~7%。

但是三線和以下的城市投資房產風險就比較大，建議不要考慮。

02，一定要出租

以前很多人買了房子作為投資，但是由他空置，不拿來出租放棄租金。這在過去房價上漲的比較厲害的時候，是一種好的選擇。但是現在投資房子一定要收租金。

以前投資房子主要的收益來自於房價的上漲，短短几年可以上漲百分之三五十甚至翻倍。在這種情況下，租金的收益相對就太小了，可以忽略。

而且房子出租可能會影響出售的價格，因為內部的裝修會折舊的很快。而且有租客在的情況下，也影響房子交易。所以以前很多人投資房子卻不拿來出租。

但是現在要改變觀念，一定要拿來出租收取租金。租金收益率也是未來房子投資的收益率的主要構成部分。

03，其他方式

投資不是一項單選題，不是買了房子就不能買銀行理財產品，也不是買了銀行理財產品就不能買房子。甚至在這兩項之外還有很多其他的選擇。

如果不買房子，我建議少部分錢放在銀行理財產品裡面，更多的資金應該投向一些收益率更高的地方。

因為買房子至少也是5年10年的長期持有，以這麼長的時間來看，我們持有一些基金或者是藍籌股，問題也不大。