40年產權的公寓，買不買得結合自己的具體情況進行分析，但從總體來分析，不建議購買公寓！！

如果是自住，絕對不建議購買公寓！

公寓首先是40年產權，但產權決不是阻礙購買的主要因素，不建議購買的主要因素有以下幾個。

1、沒有戶口和學區

我們購買住房，尤其是剛需，戶口和學區是年輕人在一個城市站住腳的根本需求。

2、沒有社群氛圍

公寓像極了酒店和單身宿舍，長期居住會發現與住宅小區完全不同，沒有社群歸屬感，缺少綠化，缺少休閒場地。

3、居住成本高

公寓通常執行商業水電價，居住成本高。

自住情況下買公寓，特殊情況也是可以的，比如當前沒有購房資格，先入公寓自住，等以後置換住宅。

如果是投資，是可以購買公寓的，但要謹慎選擇。

買公寓來投資，要重點關注租金回報率，只有當淨現金流，也就是租金_貸款_成本=正數時，才有投資價值，這樣的公寓一是可以每月有正向現金流，還有可能在出售時獲得價差，這樣的投資最穩妥。

當購買公寓時，有四大建議要謹記：

要有地鐵，在地鐵站邊上可以，地鐵上蓋更好。

最好要有購物中心或者商業街。

面積 40 平方米以下。

一定要大城市，必須品牌開發商開發。

總結：公寓做為一類特殊產品，無論是自住還是投資，請一定謹慎分析，理智購買，有一定風險，對投資的技能要求較高。

看上去很美公寓套路很深 青島95%的公寓都不能買

房

能不能買

你首先應該問自己三個問題：

我買這套房幹什麼？

從目前市場調查來看，這套房能達到這個預期嗎？

如果達不到預期，我會焦慮嗎?

“老王，你說賓果公寓能買嗎？”

1

調查租房市場，比你看專案都重要

我調查發現，80%以上買公寓的人都是投資性購房客，各種因素中他們最關心的就是被開發商吹得天花亂墜的回報率。

回報率要實現，最關鍵的是你這房子要能組出去。2016年年底，在東李炒房的一哥們就為自家的普通住宅感到憂心，因為沒人租了。我們不否認東李目前是青島剛需重地，很多年輕人都在此地定居，但是從租房的角度上，東李的方便程度遠不及2號線、3號線周邊。

除了長租客，當然還有旅遊季當日租房。但是問題又來了，遊客們會跑到東李來住嗎？在青島這個旅遊淡旺季分化非常明顯的城市中，黃金地段、一流的品質、超強的綜合運營能力，擁有這些條件的公寓產品才可能獲利，但是這樣的專案太少了，所以我說90%的公寓是不能賣的。

2

人口總量決定公寓的未來

也許還有人會說，你就不能以發展的眼光看青島，未來青島發展起來了，房產升值之後，租金這點收益無所謂的。

如果買住宅，這種思路或許還對。所以，我現在還鼓勵有底氣的人去高新區和西海岸精選商品住宅。但是在公寓這個層面，我認為大幅升值的春秋大夢就不要做了。

北上廣深的行情沒有任何參考性，因為在全國總人口已經出現拐點時，沒有太多亮點的青島人口不可能有一個爆炸性的增長，那麼青島人口密度就不會像一線城市那麼高。所以，你指望剛需來接盤公寓產品，這無疑是白日做夢。

除了公寓固有的硬傷外，我們還應該看到許多新區建造了大量的人才公寓和租賃房，這些保障性住房的價效比，同樣要甩公寓產品幾條街。

那麼，你的公寓產品未來賣給誰？

為什麼這樣說呢？商住混雜、商業水電造成的居住不便其實是小事，公寓普遍沒有學位，大多不能落戶明顯不能滿足住房剛需的居住要求。即使是買來過渡也不行，因為公寓二手交易時需要繳納佔總價20%還多的稅費，這基本上鎖死了公寓的流動性，未來很難賣掉公寓再去換住宅。所以說，公寓不適合住房剛需購買。

但如果是"房票"已經用盡，沒有了買房資格又想繼續買房的人就不一樣了。當然，這些人購買公寓時也要做好長期持有的覺悟，不要考慮升值的事情，主要靠房租來獲得收益。公寓面積小，總價低，但"麻雀雖小，五臟俱全"，生活設施齊全，出租的收益率遠遠超過住宅。

小編就有朋友專門購買公寓來收租，現在手裡已經至少握著十幾套，有些是十幾年前購買的，所以價格低廉。比如，有的30多平的公寓買時總價10萬一套，現在已經漲到了30萬元，最重要的是現在一年租金就接近2萬元，5年租金收益就能回本。這些公寓現在雖然不好出手，但他也不願意出手，因為這些公寓已經變成了他的現金奶牛，每月都能給持續給他貢獻穩定的現金流。

所以，40年產權的公寓不適合住房剛需購買，但適合已經用盡"房票"還想繼續買房的人購買。

不能限購執行以來，以往沒受到太大關注的商務公寓專案，開始大打“不限購、不限貸”牌，在住宅被限購的市場中成為很多買家考慮的投資專案。

商務公寓一般來說，面積不大，小公寓易於出租，且實際租金更高，在租房市場，小戶型租金總價低，往往比大戶房產更容易出租。

這是公寓的優點。從這個角度來說，住宅、公寓，在出租市場來說，似乎沒有什麼太大差別。但是從付款方式來說，住宅和公寓則大有不同。

有些人覺得總價上來說，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，總價差別不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。

出租的價格也差不多，甚至高於住宅，所以有些人買到了比住宅便宜的公寓以為賺到了大便宜，其實不然。

公寓在持有的時候，其實會面臨很大的風險和很多隱性成本。

公寓：不限貸，五成首付；無首套房優惠，且不能用公積金貸款

住宅：限貸，個別銀行有首套房優惠，能使用公積金貸款

公寓最大的優點是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點，同時對於“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是投資房產的“唯一出路”了。除了沒有貸款優惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金，因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。

貸款年限上也有區別。

住宅最長可貸款30年，而公寓屬於商業用地，貸款年限10年。

銀行為什麼這麼規定。其實，已經看出了，公寓要比住宅的風險更大，銀行已經預知這種風險了，所以要降低風險，就要提高首付，首付五成。年限也要縮短。這對於投資來說，槓桿使用效率太低，且佔用的本金太多，風險更大。

第二，能否落戶，是否有學位的區別

公寓：不能落戶、無學位

住宅：符合條件可落戶，有學位

購買住房能否落戶，關鍵要看專案所在地塊是按照什麼性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨落戶，所以公寓是不能落戶的，如果是綜合性質，那麼其中的商業部分不可落戶，而住宅部分則可以落戶，所以有些商用樓有一部分可以落戶，但大部分公寓產品都是無法落戶的。

和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。

這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓後期升值潛力相對較弱。因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。

第三，使用屬性與品質之間的差異

公寓：實用面積7成就不錯了，使用年限最多50

住宅：最高實用面積能達8成左右，使用年限最高70年

小戶型本身面積小，那麼房型佈局、房屋面積、公攤面積、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響投資回報率。

而房子面積太小，公攤大，本身就不是正常戶型的住宅，居住會影響使用功能。

商用性質的公寓一般使用面積小，市場上大多公寓只能有七成左右的實用面積。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用面積能達到八成左右。

此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。

商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少專案的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。

而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。

公寓：商用水電、物管費一般較高、不能用明火

住宅：住宅水電、管理費一般較低、可用明火

公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高

首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。

此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些專案管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高很多。

1、產權40年和70年。

2、公寓屬於商住型，水電等物業成本按照商業使用標準，比住宅高，一般不通天然氣。

3、公寓內部結構不完善，居住功能低，舒適性不好。

4、貸款差別，公寓首付高，貸款年限短，槓桿作用發揮不充分。

5、使用者群體特殊。由於公寓戶型小，只適合單身或者2人居住，如果是出租，範圍受限較大，不好租。

6、戶型結構偏小，使用者群體特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不會考慮入手，因為拖家帶口住不下，周邊配套一般也趕不上住宅，升值空間就受限。

7、交易的稅費，公寓後期轉手需要交營業稅，住宅滿2年免交。如果用於投資，差別顯而易見，千萬別被銷售人員忽悠。