一、通脹因素

如果通脹是5%，現在的100元，20年後成了多少呢？答案是37元。

如果通脹是8%，現在的100元，20年後成了多少呢？答案是21元。

所以，這意味著你以5%左右的利息每月給銀行還款，如果通脹是5%，實際上你沒有付任何成本。

為什麼有錢人喜歡貸款？而大部分企業家都是欠銀行一大堆債？就是這個道理。

而普通人，可能一輩子就這一次能從銀行貸出如此大額且低息的貸款了。

幹嘛不珍惜呢？

如果認識不到這一點，那就只能被通脹欺負一輩子了。

二、給自己適當的壓力

年輕人，有貸款好，可以給自己適當的壓力，當然壓力也不能太大，這個要看自身能否承受。有些人承受不住，資金鍊斷裂，可能會產生悲劇，畢竟不是人人都是鋼鐵戰士，世間自有強弱之分，別不服。

那麼，留在手上的現金，就可以嘗試做點投資，理財，爭取超過貸款利息，那就賺了，相當於借銀行的錢去投資，人生贏家！

這裡，要注意一點，現在很多平臺都有現金貸業務，借錢也不是那麼難，額度其實也不低，20萬都有。但是這些錢如果利息太高，沒必要借，為什麼？因為這利率遠高於通脹水平，也高出自己的投資水平，你借這錢就是給人家打工，完全沒有必要。

所以，不要萬不得已，千萬不要借利息太高的錢，而房貸，現在撐死也就6%左右，公積金貸款更低，3%左右，還不如理財收益高，簡直就是福利啊！

對於多數人來說，越早提前還貸越好，不僅可以節省大量利息，還能減輕生活壓力，提高生活品質，降低債務風險。

對於做生意或者有穩定投資渠道的人來說，房貸畢竟是個人能從銀行借到利率最低的貸款，手裡留一筆資金使用去尋求更高收益，也是非常理性的選擇。

手裡有錢的情況下是否一次性還清，需要綜合考慮如下三點：

1、房貸利率是多少，投資理財收益能否超出這一水平；

2、月供佔到家庭月收入的多大比例，是否有還款壓力；

3、三五年內有沒有大筆資金支出計劃，比如買房或者創業；

貸款30萬元，20年內每月還款兩千多元，貸款利率超過5.15%。民營銀行五年期存款利率確實可以達到這一利率，其他保本理財方式則要差一些。

每月還款金額一樣的是等額本息還款方式，好處是每個月還一樣的錢，壓力較小，缺點則是要支付更多的利息，前幾年還款大部分都是利息。

按照5.15%的利率，假如一年後提前還清，則一年的時間內支付了1.52萬元利息。兩年後提前還清，則支付了3萬元利息，三年4.43萬元，四年5.8萬元，五年7.13萬元。

房貸是越還越少，隨著本金持續減少，利息也會減少。

如果把錢存到銀行，30萬元按照5%的年利率，一年就是1.5萬元利息，五年7.5萬元，與房貸利息相比差不多。如果不能獲得更高的穩定收益，存著錢不如直接還清更省心。

隨著收入不斷增長，月供佔收入的比重會下降，看起來似乎貸款時間越長越好，實際不是那回事。不是每個人的工作都是很穩定的，如果突然遭遇失業，短時間又找不到合適的工作，每月2000元的月供也會讓人壓力山大。手裡有一筆錢時，如果不用於還房貸，萬一一時衝動選擇了有風險的投資，說不準還會血本無歸。

總而言之，對於多數人來說，提前還貸越早越好，畢竟把錢存銀行跑不贏通脹，而在2019年之後的五年內好的投資機會非常少，不如無債一身輕，每月富餘收入存起來慢慢尋找新的機會更合適。

你這個種情況房貸30萬，一月還款2千多點，還20年，是一次性還清好還是存銀行做備用金？下面可以通過分析和計算哪種方式比較划算，再來做出決定。

如上圖，這是根據你的描述大致計算出來的結果，你的房貸利率是在央行的基準利率4.9%上浮了10%的，房貸利率是5.39%。如果是按照這個房貸利率計算，貸款30萬元分20年還，總共還款約為49.08萬元，總共利息是約19.08萬元，等額本息還款每個月的還款金額為2045；從這個計算基本符合你的描述，你的房貸利率是5.39%。

如上圖，假如你已經還款一年了，總共還款金額是24541元，已經還款利息是15960元，還款本金為8581元；從這裡可以計算，假如一次性還清的話可以節約約為17.35萬元利息，需要還本金為291419元，提前還款需要支付一個月違約金為2045.07元，加上違約金的話總共還款金額為293464.07元，這個就是你想要提前還款的總金額。

最後綜合以上分析，假如你提前還款的話少支付利息約為17.35萬元，假如你不提前還款，而是把這筆錢存民營銀行五年期的大額存單年利率為5%計算，29年之後可以得到總利息為約為46萬元，從提前還款和存款利息上來分析，肯定是把這筆錢存銀行作為還款備用金比較還算。

（1）假如從存款利息和還款節省利息角度來看，我覺得還是把錢作為存銀行作為備用金為好，這種比較划算一點。

（2）如果要考慮生活壓力的話，有提前還款能力的，肯定提前還款為好，無債一身輕。

（3）如果考慮貨幣未來的增長空間的話，我認為還是月供好，貨幣本金就是沒有保值與增長，而你月供到房子，房子具有保值與增值，肯定是把錢存銀行做備用金好。

在很久很久很久以前，1989年的時候，

有個人以天價1500/㎡在上海買了一套房；

當時他一個月工資80元，

每個月要還60元的“鉅款”，

貸款30年，到2019年還清，

2018年了他仍還著每月60元的“鉅款”！

事實一直告訴我們，對於大部分的人群來說，買房貸款是最好的選擇。因為貸款的壓力會越來越小，你的收入會越來越高，那麼，你貸款的金額越大，時間越長，你的實際收益其實就是非常不錯的。

就好比，如果兩人的資金是相同的，那麼貸款和不貸款買房的區別可能是完全不同的。

一個30年前貸款買了兩套房產的人，會比一個30年前全款買一套房產的人資產更多；

同樣的，一個30年前貸款買了一套房，然後拿著其餘錢投資股票的人，會比一個30年前全款買了一套房的人資產更多；

許多人說，如果投資失敗了怎麼辦？其實你會發現，就算投資失敗，30年後貸款買房的你和全款買房的他其實差距並不會太大。

但是如果一旦投資成功，甚至是貸款買了兩套房子，這一定是比全款一套的資產更多的。

所以，房貸是目前最良心的，也是我們可以借到的，最優質的資金之一，一定要好好利用。

試問，當你繼續用錢的時候，你能夠借到時間長達30年，並且每個月只要還2000，一年2.4萬的30萬資金嗎？別說你的朋友了，就算是你的親戚，都無法給你這樣的待遇。

千萬不要提前還款，拋開利率先不說，我們只說一說每個月還款的這個金額，兩千來塊錢對於現在的我們來說應該不算啥，並且你手裡還有一部分現金。現金其實是最不保值的東西，但是同樣的道理，貸款更不保值。

貸款不保值這個說法可能很多人不能理解，那我們就舉個例子。

2008年的時候，我高中同學家裡買了一套房子，總價18萬，辦的按揭貸款每個月還大概800塊錢左右，當時800塊錢還挺值錢的，他們家的還款壓力也算是比較大，但是後來，收入慢慢高一點以後壓力就不算太大了。然後現在還在還著呢，每個月800塊錢的房貸，在我們現在看來，這800塊錢還不夠我每個月的油費呢。

然後我們再說現在這30萬的房貸，如果過個十年八年的話，可能這個房貸也不算什麼了。

這就是經濟學的魅力，雖然從08年到19年這段時間經濟突飛猛進，未來十年可能不如過去十年發展的那麼快，但是通貨膨脹率肯定，不會差到哪裡去。所以持有現金是最明智的做法。

是否適合提前還款，還是要具體情況具體分析。

目前的商業貸款，使用最廣泛的是等額本息還款法。進入還款階段中後期，月供的構成中，大部分都是本金，想通過提前還款減少利息的支出已經沒必要，如果消費者資金不是很充裕，亦或是攢夠了提前還款的錢，可以不急於提前還款。這樣既打亂了理財計劃，又不利於資金的有效使用。

如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資於基金、外匯等理財產品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產生的收益高於提前還款所節省的利息，那麼從發揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用於提前還款。

我們還必須認識到，貨幣是會貶值的。此時的100萬，在20年或30年後會貶值多少？如果好好利用手中攢夠的錢，不提前還款，通過理財手段補貼房貸本金和利息，剩餘的部分就是淨收入了。

最後提醒一下，提前還款還涉及收取違約金的問題。就銀行的房貸來說，個人住房貸款風險相對較小，收益相對安全，這樣的“黃金業務”對銀行來說是難得的，但客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃，也損失了貸款所帶來的穩定的利息收入。所以，銀行方會根據合同收取違約金，這個具體到每個銀行會有不同的規定。

想提前還款的話，還是要先和放貸銀行確認一下比較好。

房貸30萬20年，假設貸款執行利率相比央行基準利率上浮10%的話，那就是5.39%，等額本息每月還款2045元。即便是以現在的經濟水平來看，還貸壓力也是很小的，而隨著時間的推移，現金貶值收入升高，還貸壓力會越來越小。

大家知道現金什麼時候最值錢嗎？答案就是剛到手的時候！所以，現在一次性還清房貸，作者是不建議的，因為銀行是利率最低的貸款機構、而房貸又是你能夠從銀行貸到的最低利率產品，現在有錢的話不如拿去投資，一年只要能夠保證獲得5.5%以上的回報率，那選擇持有就是值得的。

我二叔在2010年的時候按揭了一套商品房，當時房價每平方米僅1800元，160平的房子加上車庫、儲藏室總共價值不到40萬元，在銀行貸款了20萬元20年還清，每月還款不到1400元，當時壓力蠻大的，因為工資只有不到3000元，而現在工資已經有七八千、公積金也有3000多，還貸壓力可以說是忽略不計了。

綜上所述，以作者的觀點來看，時間成本是所有成本當中最高昂的。20年以上的房貸幾乎可以說是價效比最高的貸款方式，我不建議提前一次性還款！

如果是以前，當然是毫不猶豫的選擇，現在還真不是那麼容易回答這個問題，那麼現在和從前有什麼區別？

最大的幅度就是房價上漲的幅度不同了，過去20年是中國房價上漲速度最快的20年，過去5年中國房價基本實現了翻倍，過去這種5年翻一番，10年翻兩番的 事情不會再出現了。

在房價持續上漲的時間段中，房價上漲的漲幅是能夠覆蓋掉你的房貸利息成本的，所以你加槓桿（也就是按揭買房）是正確的，是賺錢的。下面舉個例子就明白了，我們以深圳的房價為例。

2019年深圳二手房均價是5.4萬/平米，而在2010年深圳的二手房房價均價是1.5萬元/平米，9年時間房價增長了3.9萬/平米，上漲幅度是260%，年均增速是15.5%。而同期房貸利率是多少？大概是6%，房價年均漲幅比利率高出了9.5個百分點，這個就是賺的差價。

假如2010年100萬全款買房，那麼到了2019年房子總價是360萬，你賺了260萬，如果你當年沒有買房，而是用來理財，每年獲得6%的收益，你的財富將變為167萬。只獲得了67萬的財富增值。買房比投資是收益大的原因就是房價上漲的幅度遠遠大於投資的收益率，如果你全款買房，那麼年化收益率就是房子的漲幅，也就是15.5%。

而假如你再加上槓杆，也就是通過按揭買房，那麼你的財富增長更加客觀，比如當年你支付了20萬購買房子，80萬是按揭的，那麼你現在的房子總價是360萬，而你的成本就是月供，月供為4800元，每年5.76萬，9年時間就是52萬，那麼總共支付的資金是20萬的首付款，以及52萬的按揭費用，那麼就是72萬元，而房子貸款還剩下69萬。也就是說如果你此時把房子賣了，你就能獲得291萬的純現金收入（360萬的房款減去69萬的房貸），再加上原來100萬中剩下的28萬，你將擁有319萬元。整個的投資只有20萬，以及再加上後面累計還款的52萬，總共是72萬，你的收益是291萬元，增長了300%。

這個300%比全款的時候增長260%的財富高的不是很多，為什麼？核心原因就是我把52萬的累計房貸還款沒有計算任何的收益，因為這52萬是在9年的時間中花掉的，而不是一次性花掉的，其實是可以產生其他收益的。所以加了槓桿後獲得的收益率是要高於全款購房的收益率的，這個就是槓桿的作用。

上文的結論就是是否加槓桿（全款買房）就看你的房貸利率和房價漲幅高低的差距，如果房價漲幅比房貸利率還要低的話那麼就是虧損的，相當於每年都在給銀行打工。

比如還是上文，房價漲幅只有5%，而房貸利率還是6%，那麼9年以後房子總價是155萬。

你這個時候把房子賣了，獲得了86萬現金（155萬的房款減去69萬的房貸），總共的支出是20萬首付，加上52萬的累計還的房貸，那麼總支出是72萬，看起來是 還有賬面盈利14萬但是實質上是忽略了20萬首付的資金成本以及52萬在9年中能夠獲得的收益。嚴格算下來其實是虧損的。

總結：你的選擇最關鍵的就是你的房貸利率和房價漲幅的關係。