公開數據顯示，過去5年我國平均房價從6869元/㎡漲至9850元/㎡，足足上漲了43.4%。可能很多人會認為該項數據有些“偏低”，因為從自身感受來看，房價漲幅要遠大於這個數值，出現這樣情況主要原因是該項數據僅是“平均值”，需要知道的是，我國大部分偏遠地區的小城市，房價常年穩定在低點，部分城市甚至還會下跌，由此拉低了房價平均漲幅，如果是人口流入量大的一二線城市來說，漲幅肯定遠大於這個數據，在“棚改”的推動下，就連許多三四線城市的房價都出現了翻倍上漲的情況。
正因如此，導致許多人對於房價產生了“只漲不跌”的固有印象，房價真不會出現下跌嗎？2021年的樓市給出了回答：年初樓市迎來“小陽春”之後，緊接而來則是一系列密集的調控措施，“降溫”、“遇冷”成為了下半年樓市的主基調，根據國家統計局公佈的數據顯示，樓市“金九”期間，房價不僅沒有上漲，新房價格指數反而出現了自2015年4月以來的首次下跌，不僅如此整體房價也再次回到了萬元以下，為9757元/㎡，已經低於2020年的平均房價。
房價下跌是暫時性的嗎？經濟學家汪濤表示，隨著樓市調控收緊，加上房地產稅等長效調控機制落地，會拖累市場情緒走弱，今年四季度和明年全年房地產活動會持續下跌，具體表現是房企銷售業績大幅下滑。也就是說，未來樓市可能會延續“降溫”趨勢。對於剛需來說顯然是一個好消息，不僅不用像過去一樣只要湊夠錢就著急入手買房，也能夠以更加合理的價格買到合適的房子。
總的說來，當前的樓市正存在兩種相反的觀點，其中一種認為房地產依舊是核心經濟支柱，未來5年樓市會延續過去的“輝煌”成績，因此需要儘早買房，5年之後實現“翻倍賺”。另一種觀點則認為當前樓市集體遇冷，隨著房產稅等一系列調控措施正式落地，會加速房價回落，因此對於購房者來說不是買房的好時機，避免“高位接盤”。2021年不買房，5年之後到底會有多大“差距”？王健林、馬光遠觀點一致：
01
未來10年一二線城市的房價還會上漲，其作此論斷的依據是中國城鎮化的發展。但是，對於人口淨流出的三四線城市來說，尤其是縣城，房價沒有多大上升空間。
這是王健林在2013年參加某次公開訪談節目時，回答觀眾提出的“未來房價走勢”給出的回答。目前來看，王健林的觀點比較正確，可能有人會說，2014年-2018年三四線城市房價上漲明顯，但上文已經提到過，三四線城市房價上漲主要得益於“棚改”。公開資料顯示，2013年-2014年，我國商品房庫存面積從不足5億平米上升至6.2億平米，購房熱度下降，庫存壓力直線上漲，部分三四線城市去化週期更是超過30個月，為了緩解庫存壓力，三四線城市紛紛開啟了棚改措施，導致房價出現上漲。
但如今樓市的“老毛病”又犯了，根據易居房地產研究院公佈的數據顯示，截至2020年12月全國100個城市新建商品住宅庫存總量達到了5.1億平米，庫存規模已經保持連續24個月同比正增長。結合安居客發佈的《9月國民安居指數報告》來看，自4月份以來，“用戶信心指數為”迎來了5連跌，為94.0，55%的購房者認為政府會繼續調控抑制房價上漲，由此可見大多數購房者對於樓市採取了“觀望”態度，整體庫存壓力進一步增長。
那麼這一次“去庫存”是否還會上演呢？答案顯然是否定的。當前樓市核心思想是“房住不炒”，因此不可能通過導致房價上漲的方式來緩解樓市庫存壓力。不僅如此，王健林還曾表示，沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉移，正是為了今後的長久發展。自1978年算起，我國房地產已經發展了40餘年，按照王健林的觀點來看，顯然不看好未來樓市會繼續興旺發展，換言之房地產將會逐漸迴歸正常行業。
02
未來只有3個“20%”值得投資，即：20%的城市，20%的樓盤，20%的房企。
顯然，馬光遠與王健林的觀點一致，都認為未來只有少部分城市房價能夠穩定。顯然，當前樓市已經出現了明顯的“分化”趨勢，對於一些發展較慢、地段偏遠、遠離城市圈與都市群的城市來說，會出現人口不斷流出的情況，由此導致住房需求不斷減少，相應地房價也減少了支撐，容易受到波動而出現下跌的情況。今年樓市的變化就很好地印證了這點，根據中國房地產行情網公佈的數據來看，納入統計的315座城市中，年初環比上漲的城市有214個，但10月僅有120個城市環比上漲，銳減50%。
對於人口不斷流入的熱點城市來說，人口流入帶來的是住房需求的增加，給予了這類城市房價支撐，因此這些城市房價往往很難出現下跌的情況。那麼對於這類城市來說，未來是否會出現房價繼續大漲的情況呢？值得一提的是，馬光遠過去也是堅定看漲房價的一方，但如今也改變了對於樓市的看法，在接受採訪時直言：“房住不炒”將成為永久性調控政策，房地產行業的黃金時代也已經過去，房子不再適合大眾投資了。也就是說，即使未來熱點城市有住房需求，但也只是“穩中有漲”，並不適合投資了。
不難看出，王健林與馬光遠對於樓市的看法是一致的，主要體現在兩個方面，其一是隨著樓市分化加劇，未來只有少部分城市的房產能夠有所支撐。其二是隨著樓市不斷調控，住房已經失去了投資價值，房地產也逐漸變為正常行業。因此，對於上述問題答案也就很明顯了，2021年不買房，5年後也不會有什麼差距，但對於購房者來說，還是建議入手熱點城市的房產，具有良好的保值功能，儘量避開人口不斷流出偏遠城市的房子。