文：十夏

剛剛經歷各大房企衝刺半年度業績後，7月份，樓市再度變得艱難起來。據中指研究院監測數據顯示，7月份，全國100個城市新建住宅均價為1.62萬元/平方米，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%。從漲跌城市數量看，45個城市環比上漲，47個城市環比下降，下降城市數量比6月份增加6個。7月份，百城二手房均價環比下降0.09%，同比上漲0.35%。

房地產銷售規模也大幅下降。7月，一線城市新房成交量環比下降12.9%，同比下降5.9%。二線代表城市新房成交量環比下降45.8%，同比下降44.7%。三線代表城市新房成交量環比下降27.9%，同比下降62.2%。

樓市下行影響最大的無異於房企。克而瑞數據顯示，7月份百強房企中近8成房價單月業績環比降低，其中29家房企環比降幅在30%至50%之間；17家房企環比降幅超過50%，近6成百強房企7月單月業績不及上半年月均水平。

隨著國家調控政策日趨嚴格，許多將房地產作為投資的投資人陷入了困境。在目前的政策環境下，房子還有投資價值嗎？現在該不該購買房子呢，10年後房子還能升值嗎？

房地產行業現狀

縱觀全球市場，有數據表明，自1970年以來，南非房價累計上漲了110倍，年均增長近10%。新西蘭緊隨其後，累計增長87倍，年均增長9%，其次是英國，累計增長62倍，年均增長8%。我國的房價在過去十年也快速上漲，但如今卻今非昔比。回顧2021年，從上半年房價過熱到下半年全國平均房價普遍降溫，表明房價飆升的勢頭已經得到遏制。

雖然現階段整個房地產市場處於相對穩定的狀態，沒有大起大落，但很多人擔心隨著時間的推移，決定房地產走勢的各種因素會發生變化。比如十年前，儘管還貸壓力巨大，但房價上漲很快。十年後的今天已經翻了好幾倍，買房的家庭在還清貸款後，已經過上了非常安逸的生活。

那麼，現在買套100萬房子，還會在10年內得到房價上漲的紅利嗎？一些商界領袖發表了自己的看法

關於房子是否值錢，馬雲早有過預測，馬雲曾表示，中國的房子會越來越多，但需求會逐漸減少，未來將出現“房價如蔥”的現象。此觀點已出立即引起了廣大網友的質疑。隨後，馬雲又補充說，未來每對年輕夫妻都將擁有五套房。

這一說法間接表明，隨著中國社會的老齡化，住房在中國人手裡會越來越多。雖然到時可能需要繳納各種房產稅，但很明顯，住房不再是問題，房價將下跌。雖然這不可能在10年內實現，但總體趨勢非常明顯。

地產大亨李嘉誠則表示，隨著全球經濟的不平穩發展，中國經濟增速也開始放緩，未來房地產市場將迎來“大洗牌”，所以剛需買房的人也要謹慎。幾年前，王健林也發表過自己的看法。他認為，未來房地產市場會出現“兩極分化”，即大城市房價過高，必須調控，而小城市房價會趨於平緩甚至低於平均水平。總之，未來房地產市場將出現分化，一漲俱漲的時代已經過去了。

什麼在影響房價？

首先，人口增長率。我國人口增長率呈逐年下降趨勢。據聯合國等有關部門統計，到2050年，我國人口將減少到11億左右。此外，多方數據也表明我國已進入人口老齡化社會。預計10年後，我國老年人口（65歲以上的人）將佔總人口的20%左右，而成年人口增速下降。當總人口增速低於老年人口增速時，對住房的需求總體上來說是下降的。

其次，結婚率。我國的結婚率逐年下降，2019年，我國民政局登記的新婚夫婦不到1000萬，2020年只有814萬，2021年，全國結婚登記人數只有763.6萬。根據這個規律，10年後由於結婚率的下降，將直接導致對新房需求的下降，從而給房價帶來下行壓力。

最後，地價和貨幣的增長速度也會影響房地產市場的發展。還有沒有正式實施的房地產稅和空置稅，都會或多或少地影響房價的波動。

10年後，現價100萬的房子值多少錢？

從人口增長率、結婚率和地價來看，房價上漲的動力似乎受到了阻礙。預計到2032年，房價想要有前10年的增速是不現實的。也就是說，現在用100萬買一套房子，到2032年想讓房價漲到200萬基本上不可能，但是可以放心的是，現在100萬買的房子到2032年還是能值100萬的。

因為，隨著國家調控政策的逐步完善，全國各地房價會逐步趨於穩定。因此，預計到2032年房價跌幅不會有太大變化。最後，有專家大膽估計，2032年的房價大致是當前房價加上貨幣通脹水平後的價格。對此，大家怎麼看?