2022年之後，買房人開始變得猶豫不決了，市場上的購房觀望情緒很濃厚。至於為啥，相信多數人都心知肚明：在看不清房價走勢的情況下，誰敢貿貿然出手買房，曾經的燕郊不就是活生生的例子嗎，想當年多少炒房客蜂擁而至，最終又有多少人成為接盤俠。

一、那麼，站在2022年的新視角上，該如何買房？

指聞君認為，無論是剛需還是炒房者，該不該買房、能否買房，根本的因素是需要弄懂影響房價的底層邏輯，那些對城市房地產具有正向帶動作用的變量越多，那麼這裡的房地產自然更加具有潛力；反之亦然。

房地產專家任澤平曾說過，影響房地產價格的因素主要有3個，長期而言是人口、中期是土地、短期是金融。

簡單解釋就是說，任澤平認為，長期而言（20年左右的時間裡），一個城市的房地產會不會繼續繁榮、房價繼續向上發展，核心動力在於城市人口是輸入還是輸出，人口的基數決定了住房需求的基數，人口數量越多，那麼住房需求就越多，所以房地產會朝上前進；反之，城市人口外洩、城市人口淨輸出，則直接導致住房需求減少，最終導致房地產價格下滑。

中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市發展的土地依賴程度有多深。1978年住房市場開始改革之後，房地產正式踏上了市場化之路，土地的“價值”逐漸凸顯出來，尤其是在1998年福利分配房制度結束、住房徹底商品化之後，土地價格出現了輪番上漲的局面，由此導致不少城市成為了“土地大戶”，在城市總收入中，甚至有70%以上來自於土地出讓。故而，任澤平才認為，土地的依賴度有多高，直接決定中期房地產漲跌與否，正所謂“麵粉的價格決定了麵包的價格”，就是這個道理。

短期看金融，這是狹義的概述，筆者認為金融措施也是“住房調控”手段之一，所以調控才是影響房產短期格局的主要因素，2016年開始，房住不炒正式踏上歷史舞臺，成為了近些年來指導各大城市推動房地產調控的主旨，2017年全國房產調控200次，2018年達到400次，2019年超過500次，2020年至2021年紛紛跨越600次大關，在密集的調控之下，熱點城市的樓市熱度被緊緊摁了下來。

二、未來長期時間內，制約房產增長的依然是任澤平的“三要素”嗎？未必。

在筆者看來，無論是城市人口的吸引能力，還是城市土地價格漲跌，亦或調控強度，都與“城市基礎因子”有關，主要包括公共教育、醫療條件、環境、收入水平、交通這幾個方面。這些“城市基礎影響因子”如果在某個城市大量聚集，那麼這樣的城市就具備大量人口吸引能力，更具備地價上漲的動力，人一旦多了，產業也就多起來了，人才是增長的核心和根本。

而能否吸引人源源不斷地流向某地，上邊“城市基礎因子”看似不起眼，卻起到了決定性作用。這也就是為啥近些年來，人們更加嚮往北京、上海、廣州、深圳等老牌一線城市和南京、成都、武漢、西安、濟南等新興一線城市的根本原因。因為這些城市的“基礎因子”聚集量多、而且高端。

分析如下：

1、教育。主要是指公立的小學和公立的初中，這是九年義務教育階段特別重要的兩個階段，一旦孩子能“非常成功”地走過這兩個階段，那麼就可能順利進入一所“名校高中”，高中的學校起點，直接決定了大學的高低（在現階段，大學分為985、211、一般本科、二等本科，專科、技校等類型）。

所以，在多數家庭的認知中，父母們經常會說“寧願自己苦一點，也不能苦了孩子”，在這裡主要說的就是“孩子的上學問題”。每個家長都傾向於讓自己的孩子“贏在起跑線上”。而城市分析學家研究發現，公共教育小學和初中的數量，才是生產力體系的預備因素，這些生產力預備因素為城市的生產力繼承和發展提供人才支撐，進而為房價提供了上浮的可能性。

2、醫療衛生。這一點咱們可以用城市一定範圍內的醫院數量和醫科人員的高端級別數量兩個方面來衡量（當然了，前者多的話，後者必然就多）。人的身體健康，是一切生活和工作活動的基礎，也是繼續教育的前提條件，更關係到家庭的幸福指數。有研究數據顯示，城市的醫療衛生數量越多，那麼這樣的城市就越具有吸引能力，進而間接為城市的房地產做出貢獻。

3、環境。很多房地產中介說，城市的環境整潔度、小區的環境整潔度，是制約房子價值高低的核心。其實從城市因子角度而言，並不如此。在環境方面，主要歸納為城市的公園數量和綠色廣場數量。公園數量和綠色廣場數量不僅具有文化功能，還具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒適度。

有環境學者做出研究，城市的公園數量越多、綠色走廊越多，那麼城市的“健康係數”就越高，然而並不代表著具有人口吸引能力。畢竟環境乃是身外之物，人們並不會因為某座城市的環境好，而孜孜以求地去這裡買房子居住。

4、收入水平。根據統計局的數據顯示，上一年中國的人均可支配收入為3.2萬元（其中城市超過4萬元，農村接近3萬元），無論是對比20年前還是對比上一年，都有較大程度的提高。學者王林表示，近些年來，中國的房地產價格快速上漲，其實與百姓的收入快速增長有著根本的關係，正是因為人們的收入增加了、口袋裡的錢多了，沒有額外可以支配的地方，最終才選擇“去買房子暫存”。

三、未來10年的房地產，一個信號越來越明顯了！

看完以上的各方面“因子”分析之後，是不是基本知道了未來買房路在何方了？指聞君認為，購房者（尤其是剛需購房者）更應該關注“第一、第二、第四”這三個方面的因子，那些聚集越多、數量越高的城市，未來的房地產則越具有上升潛力，反之則有可能房產收縮。

鑑於此，關於房地產，一個信號越來越強烈了：城市房地產差異化發展走向將愈發明朗。根據第七次人口普查數據顯示，中國總人口為14億人，但是人口的區域分佈呈現出很大的不均衡性，東部地區的人口占比達到39.93%，中部地區的人口占比達到25.83%，西部地區的人口占比達到27.12%，東北地區的人口占比達到6.98%。與10年相比，東部地區的人口提高了2.15個百分點，中部下滑0.79個百分點、東北部則下滑了1.2個百分點。

所以，結論顯而易見：在城市人口逐漸轉移分化的背景下，住房需求自然跟著改變。正如社科院在《住房報告》中表達的那樣“隨著三四線城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之後，樓市或進入衰退區間。取而代之的城市樓市差異化發展，未來有的城市房子漲幅超預期，而有的則繼續回落。”