上期咱們聊完了博仕後家園B區

本期咱們要聊的樓盤，也是具備一定的代表性

群升江山城，一個位於浦上橋頭堡的超級大盤

早在2021年5月前還只是暫時過渡閩江師專小

與一路之隔的正榮財富中心以及博士後悅府，命運截然不同，因此19年開始群升業主就不斷的維權

直到《2021年福州高新區招生政策》公佈之後

才正式明確了群升江山城由過渡轉為對口

群升江山城，也就成為繼正榮財富中心和博仕後悅府之後的第三個學區房，十里江灣就沒這命了

也許相對五城區市屬小閩江師專小含金量並不高

但好歹也是15個市屬小之一，叫一聲學區房不過分吧，放在閩侯高新區也是實實在在的“扛把子”

只可惜，雖躋身學區房行列，卻沒能跑贏房價參考貝殼網數據：7月群升江山城成交了一套115平的4房戶型成交價首次跌破了1萬7，僅16696元/m身邊不少朋友忍不住吐槽：“這還不如不劃片”一句話兩層含義：第一層，正式劃片前，該盤均價好歹有個1萬9第二層，對閩江師專小的學區影響力表示懷疑語帶悲涼，稍稍有些難過那麼，究竟該如何理解看似不正常的現象呢

市屬小不假，只可惜是唯一五城區外的市屬校與高新區其它中小學一樣，無法就讀市區高中過去人們因為對閩侯“撤縣設區”有著較高期待明知閩江師專小隻不過是“偽學區房”可一旦“撤縣設區”，鳥槍就能變大炮了遺憾的是今年出臺的《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》明確：慎重從嚴把握撤縣改區，嚴控省會城市規模擴張，確需調整的要嚴格程序、充分論證。一下子把眾人的希望之火給掐滅了孩子教育是不等人的，撤縣設區的耐心也磨沒了市屬校倍增效果被打破了，房價難免要遭受打擊

此外，樓市環境大不同了

記得本號曾經反覆多次的提到過

當樓市面臨挑戰，最先受影響的一定是邊緣地帶

群升江山城雖位於區域核心，但遠非城市核心

伴隨著主城區房價下滑，選擇性多了

願意主動外溢到高新區的客群自然也就少了

尤其是當學區屬性還得不到認可時

該盤最重要價值支撐之一開始動搖

信心潰敗的速度超過了重鑄速度

包括財富中心、博仕後悅府也都難逃相同的命運

記得去年9月份本號就曾針對群升江山城做過一期分析彼時的群升江山城均價還是1萬9出頭但是正榮財富中心的單價早已經走到了2萬34如今再看，正榮財富中心均價也都回落到2萬1隔壁的博仕後悅府更是回到了2萬左右的時代說明不只是江山城受困於大環境和學區房問題但是群升江山城不到1萬7的產品，也就少部分比如近兩個月以來成交的七八十平小戶型成交價還是能夠實實在在的維持在2.05萬左右從麥田在線137套掛牌房源均值來看也是2.03萬那些跌破1萬7的產品更多聚焦百平之上的大戶型而非群升江山城整體均價真的比其它兩者低太多這一點是福州郊區任何一個樓盤都難逃的宿命不只是閩侯，就連三江口、帝封江，五四北甚至南二環都是如此，板塊要有自身清晰的定位所以整體還是比較符合我當初的預期正榮財富中》群升江山城》博士後悅府》十里江灣

至於過去是否有撿漏，我認為多少還是有的從確認劃片以來群升江山城均價至少實現了從不到2萬到2萬的轉變但也正如我所說的，機會是短暫的，一旦突破2萬單價也就到頂了，如今機會早已經丟失這個財富中心從2萬34跌回2萬1左右足以印證說明這或許才是浦上橋頭板塊的最終真實價值只要樓市大環境不再進一步惡劣，這個價格我想還是比較穩妥的，期待進一步大降價也很困難畢竟還是有高新區、學校、商業、交通，以及不錯的社區環境等多重支撐，沒有太多的炒作成分不比靠近南通，遠離萬達那一塊區域，房價支撐因素太少，更沒人願意去炒作，能不碰則不碰漲幅短期內就別想了，很難看到上走的趨勢，在目前這種環境下，能維持2萬以上就該知足了更何況除了以上提到的困點，還得面臨國貿三四期的挑戰，於剛需而言，新房為先的思想根深蒂固最後再強調一點：高新區買房夠住就好，別貪大