這是一篇很焦慮的文章

作者｜懟嬤嬤

實習編輯｜暐聞

嬤嬤的閨蜜小Q，剛剛上35歲，意外有了二胎。

這是隻羨鴛鴦不羨仙的日子。

直到30歲，小Q懷上了第一個孩子，小Q媽媽過來照顧，老人兩邊跑倒是還能忙過來，偶爾在小房間住住，倒是還能湊合。如今大女兒接近5歲，二胎又要來臨，老家的婆婆要來城裡一起照顧才忙得過來，兩房顯得擁擠不堪。

和老一輩住在一起，你晚睡，他早起，你看觀念的不同，習慣的不同，小Q漸漸被擠得透不過氣來。

盤算一下錢包，過去買的兩居室附近沒有地鐵，學區也一般般，感覺賣了再買一套三四房的學區房，感覺壓力很大。

集體回媽媽家住？小Q媽媽的老破小兩房，小學倒是省一級的，但是沒有電梯的高樓，且丈夫和丈母孃住，相處問題也是定時炸彈。

不買大的，買小的？在小區旁給婆婆買套一居室。但佔用了原來要給女兒讀書的購房名額，租房子吧，婆婆住不慣別人家的房子，總是拒絕。

一時之間，如何置換，倒是頭疼。

這是一個普通80後的日常，開年過後，房地產、二胎概念股都火得熱火烹油。

日前，國家衛生健康委對東北地區率先全面放開生育限制的答覆“可以探索”。轉而，昨天又補充了一句，全面放開不是答覆的初衷，人口與房產、教育、醫療、社群配套一脈相承。

是呀，生不是問題，住哪裡，怎麼樣是問題。

大到如何落戶，入讀名校，醫療保障，哪一個不是資源搶奪戰？而具體的指向，就是在哪裡買一套合適的房子。

於是，樓市和人口這對雙胞胎，在焦慮和熱烈中，相愛相殺，水乳交融。

1

到底誰願意生孩子？

肯定是的。

中國從1978年改革開放至今，有人，才有需求。

從麥當勞到肯德基，從衚衕裡72家房客到碧桂園別墅，從騎鳳凰牌單車到買賓士奧迪，從穿的確良到排隊買lv愛馬仕，有衣食住行的需求爆發，才有了改革開放40年來的飛躍式增長。所謂房地產“黃金十年”“白銀n年”，也是人口的消費升級鬧的。

計劃生育到放開二胎，大體經歷了30年的歷程。

回首父母一輩50後60後，城市家庭人均兩三口，農村家庭六口之家遍地皆是。

為了抑制人口過快增長，佔用匱乏的公共資源，70年代後期全國實施計劃生育政策。事實上，改革開放以來，人口的爆發期在1989-1992年，人口自然增長率從1998年已開始呈個位數增長，“四二一”部隊（獨生子女家庭）人口結構的問題，悄悄埋下了種子。

時至2020年，戶籍登記的新出生人口共1003.5萬人，而2019年1179萬人，出生人口在進一步下滑。而國家統計局2019年新出生人口為1465萬人，按此比例推算，2020年新出生人口大約為1246.9萬人。

相比2019年，新生兒人口總量下降14.9%。

這是開國以來，最低的出生率資料。

為什麼下降？從2013年不是開始放開二胎了嗎？從2016、2017年，新生人口略有增長後，2019年開始又持續下降。2019年，全國二胎出生率佔新生兒出生率超過50%，證明二胎政策挽救了斷崖式出生率下降問題，但90後父母當道後，生不動的問題又加劇了。

到底，誰願意生二胎？大體是在童年受夠了孤獨寂寞的80後獨生子女們。

而最近，國家這波鼓動三胎，主力人群還是這幫人。

去年同學聚會，嬤嬤一位土豪中學同學，在華東某二線城市工作，剛剛生三胎。

他跟我說，一直擔心著什麼時候要交三胎罰款。

何其有趣。

嬤嬤算了算，根據《社會撫養費徵收管理辦法》中明確規定，按違法生育者或者違法收養者的夫妻雙方實際總收入計算。如果違法多生育一個子女的，按照其上年度總收入的二倍徵收，每再多生育一個子女的，依次增加三倍徵收。

嬤嬤這位土豪同學的年收入大概200萬+，兩倍不得400萬了嘛！

這還沒算他太太的收入，阿彌陀佛——

一套小三室入手了！

當然，實際執行也許並沒有這麼多，嬤嬤沒有追問。但參考去年廣州一對夫婦三胎被罰款30多萬，也是心驚肉跳的。

新生人口都下降15%，難得有人想生孩子，有些地方的計生辦還要罰社會撫養費擋路。

看來，計生管控、kpi設定，從“可以探索”到“制度落實”，還有很長的一段路。

而且跟樓市限購一樣，如果三胎政策開放，職場對女性更加苛刻，已婚未育的女性將更加受歧視，說不定要“結紮證明”才能入職。

這是制度層面的，更深入是經濟層面的。

2

人口是房地產的灰犀牛？

過年有句話很火：房地產最大的灰犀牛是人口。

這句話是雙向的，房地產業是人口的灰犀牛。

春節後這一週，房地產股普漲，連爆雷了整個2020年的泰禾集團都連續幾天飆漲5%以上，萬科上漲5%，新城控股上漲8%，藍光發展上漲4%。

A股市場，抱團股持續崩塌，只有樓市才是真正的資金抱團股。

資料顯示，2021年春節兩週成交量增幅較2020年和2019年同期均大幅上漲50%以上。北京、廣州、深圳春節累計成交量較2020年、2019年同期漲幅均超過45%，創近3年來春節同期成交新高。北京日均100套交易，同比增長267%，與2019年同期相比上漲69%。

房價方面，根據最新的全國房價排名，北上深均價全部突破5字頭，重慶和廣州持續爆發，而成都、合肥、長沙等省會城市房價也略有增長。

先不說二胎，生一個孩子，兩個老人看著，三代同堂起碼得三房吧。

嬤嬤諮詢貝殼買房，所有深圳二手房都顯示“暫無價格”，一套布吉的三室10年左右樓齡，價格最低690萬，最高750萬，差額高達60萬，還不知中間要滋生什麼隱形費用，這是體外話。一套起碼700萬，剛需首付三成210萬，剩下400多萬，月供3萬多的房貸。

要是生三胎，四房五房上千萬更不敢想象，只能靠老人的錢包，一家六口捆綁一起。

但沒有房子，資源好交通方便的學區房就輪不上，加上疫情，海外留學人員還得迴流，教育跟不上，輸在起跑線上，談何生育？

嬤嬤95後的堂弟，剛剛和弟妹結婚，兩口子在出租屋日子過得有滋有味。為了生孩子，他在深圳某新盤數千人搖號中，艱難前行，同樣因為搖號未遂，他推遲了生育計劃。

修身齊家治國平天下，重要性已經倒掛，修身的自由，遠比其他重要。

3

房子還值得買嗎？

有人說新生率持續下降，人口基數下降成為趨勢，房子還值得買嗎？

房子和人口的規律又驚人地重合了——

數量不重要，重要的是質量。

第一，好房子依然值得投資，尤其是全球經濟環境不確定性增強，資金高度抱團的今天。從全球角度來看，發達國家一線城市諸如東京、紐約、舊金山，近半年的房價飆漲，舊金山黃金區域的房產，個別漲幅甚至達到100%。

匹配中國，像深圳、上海、北京、廣州等一線城市的房子，這就是樓市裡的茅臺，保值而持久，諸如這個邏輯並不盲目，一線城市裡，教育醫療交通就業高度發達，就是人口流入和聚集的地方，有人才有輪動，有輪動才有活躍的溢價和交易。好房子就如奢侈品，越貴越有人買，而且輕易不跌價。

從開發商的角度，像恆大、融創、中海、萬科這種在一線城市大幅佈局，機會很多。相對而言，開發商的馬太效應也在增強，融資成本越低，資金餘額越多，能夠抗調控，抗風險的企業，越會留存得久，這一點，中海、萬科、龍湖比起恆大和融創要有優勢得多。相反，不捨得在一線二線佈局拿地，越會在競爭中被淘汰。

第二，熱點城市群、衛星城市值得關注。

當然，槓桿率也是要考慮的，且一線城市由於上漲過快，多地連忙加碼限購政策。上海連續出臺優先滿足無房家庭政策，廣州被徹底停貸抑制了需求。但處於中國樓市巔峰的深圳，一手也採取了“積分排序”的措施，就像18、19年，一線城市的需求和土地交易量就是被這樣禁錮，那麼強二線和熱點城市群的房子，可以看看。

根據貝殼研究院資料，合肥、長沙、成都、杭州等城市房價也在飆升，三線城市像浙江金華最近漲幅十分可人。

熱點城市群在一線城市和重點二線城市的帶動下，帶看指數同比增長幅度甚至超過100%，例如長三角、粵港澳、北部灣和長江中游城市群。但與大多數城市群保持較高市場熱度不同，哈長城市群年初受疫情反覆影響，帶看和認購指數環比大幅下滑，並低於去年同時水平，進一步加深了去年年底表現出來的下降趨勢。 另外，中原城市群雖市場熱度高於往年同期，但下降趨勢明顯。從城市群的角度亦出現馬太效應，資源將逐漸向優勢城市群傾斜，未來此種分化現象或將更加嚴重。——《貝殼研究院》

像東北、甘肅、內蒙古、新疆、貴州、四川，這類產業流入，人口流出的省份的三四線城市，大家置業就要小心了。

第三，需求多樣化，文旅地產也有春天。

中國最愛買房的人群是什麼？

50-70後。

在改革開放下，他們財富積累充足，在一二線城市已經搜掛完大部分的財富後，這種幾十到100萬的閒錢不知如何投資，又不敢買不懂邏輯的理財產品（風險太大，老人折騰不起），這時候，在老家置業，或者買養老地產（諸如海邊溫泉公寓，別墅產品），買離大城市、省會城市一兩個小時的度假房產。這種原理和買保健品的邏輯差不多，採菊東籬下，悠然見南山，不管人世間繁華世俗，先一群朋友遊山玩水，及時行樂，享受了再說。

像恆大海花島，碧桂園在各大城市附近的溫泉海邊別墅、公寓的市場火爆，其實是有跡可循的。

Last

人口是30年後的今天，而我們活在今天，日子還是要過的。

車子買了，股票跌宕的，黃金白銀價格動盪，抱團股也崩塌，

至少手中的房子，還是漲的。

房子是用來住的，而且，需求的多樣性，不一定人需要房子，機器人也需要房子呢？

只要心裡還有花園，理想就會開花。