物業服務的盈利確定性強。按照對新城悅服務2019-2022年的盈利預測，相比現在的市值，明顯低估。
朱振坤/文
巴菲特說，堅持做簡單的事情比攻克複雜難題要獲益更多。有些股票的盈利比較容易預測，衡量這些股票的投資價值要容易一些。例如，貴州茅臺、高速公路等，這類股票一旦便宜，常常提供一個穩賺的機會。
物業服務是另外一個盈利確定性很強的行業，很容易預測。物業服務模式簡單，服務業，輕資產，不需要什麼複雜的技術和資本投入。並且在利基市場上幾乎是壟斷的，一旦管理合同簽訂，物業公司就“坐地收錢”，業主們很難更換物業公司，所以未來的收入非常穩定。
也許是這個原因，物業股普遍不便宜。這兩年不少地產公司分拆物業公司在香港上市，都受到資金廣泛關注和追捧。例如，永升生活服務（01995.HK）、佳兆業美好（02168.HK）、碧桂園服務（06098.HK）、雅生活服務（03319.HK）、中海物業（02669.HK）等均錄得不錯的漲幅。市場定價大部分時間是有效的，好公司不便宜。所以一旦有看好的公司，價值投資者們都祈禱著，能有一個便宜買入的機會。
而港股的物業股中，現在就有一個這樣的公司——新城悅服務（01755.HK），由於受實控人事件衝擊，股價大幅下跌，目前收盤價相比事發之前下跌26%，考慮到公司業績穩定增長，盈利確定性強，存在較大的投資機會。
業務不受突發事件影響
新城系創始人出事，對新城悅服務的影響並不大。
物業公司未來主要增長來自於新城控股（601155.SH）的新房交付，而新城控股未來房屋的交付是完全沒問題的。為什麼？因為住宅是預售制，房子沒蓋出來的時候，大部分已經賣掉了。新城預售的房子回款率接近90%，只要拿出其中的30%，足夠將房子建完。並且業主的預付款都是有政府部門監管的。新城已經賣掉的房子完全能交付。事實上，新城控股的房子銷售並不差，事件影響最大的8月份仍然銷售了245.15億元，同比增長25%。
新城控股目前是全國第八大房地產開發商，擁有1.33萬億的土地儲備，即使未來一段時間不買土地，也能保證未來三年每年接近3000億元的銷售額。目前新城悅服務的管理面積是4440萬平米，也就是說，這些土地儲備未來如期建成房子，三年能增加兩個新城悅服務。
新城悅服務現有的業務更是沒有影響。業主不會因為實控人個人的問題，就搬家或者不交物業費。
所以，投資新城悅服務就只剩下一個問題，這個公司到底值多少錢？
穩定且高速增長的物業服務
新城悅服務的業務可以分為兩部分，物業服務和增值服務。先說說物業服務板塊，這就是衛生、綠化、維修、停車、保安等等，業主繳納的物業費中包含的服務專案。
房地產商拿地開發的時候，一般就簽訂物業服務合同，制定出物業收入方案，然後才會進行房產預售。大型房地產公司開發的專案基本都會交給自己的物業公司進行管理，簽訂了物業管理合同的專案統稱為合約面積。因為是預售制，這些銷售面積兩年後交付時，才能變成物業公司的在管面積，從而會帶動物業公司收入和利潤的大幅增長。
最近幾年融資和土地向大型地產公司集中，它們的銷售額增長很快。所以像新城悅服務、碧桂園服務和保利物業都有大量的合約面積，還未轉為在管面積。合約面積/在管面積代表物業公司未來的增長空間。新城悅的合約面積/在管面積為3，意味著已簽訂合同就有兩倍的增長空間。公司設定的增長目標是2020年在管面積達到1億平米，2022年達到2億平米。現有的合約面積未交付的大概有8800萬平米，未來逐步交付足夠實現2020年的目標。2022年的目標還需要積極拓展第三方的專案，通過一定的努力應該也能夠實現。
公司的物業服務收入與面積基本呈正相關，每平方米收費與樓盤所處的城市、樓盤的定位、居住的人群和提供的服務內容有關。新城悅物業平均物業費約為2.2元/平方米。房地產商交付大多集中在下半年，所以一般到下半年新城悅服務的管理面積才會大幅增長，但收入大幅增長要到次年的上半年了。簡單用在管面積對應預測物業收入，在某年份上收入並不完全準確。如果交房推遲，則相應的收入也會推遲實現，但最晚不會超過一年，所以並不影響公司的估值。按照在管面積/收入的係數，對新城悅服務未來的收入和利潤進行簡單預測。
物業是服務行業，成本主要是人員工資，佔比達到60%，業務模式成熟簡單，毛利率很穩定。新樓盤的物業費略高，所以新樓盤佔比高，毛利就會高一些。隨著新樓盤交付增長，毛利率會略有提升。按照目前毛利率水平預測是合理的。計算下來物業部分2019-2022年的毛利分別為2.57億、5.04億、7.05億和10.08億元。
與房屋交付相關的增值服務
這部分相對較雜，大致有三大類：一是開發商增值服務，房屋交付之前，物業公司要提前入住，對房地產商提供服務帶來的收入。包括售樓處的保安保潔，交房之前的整改驗房收房服務等。二是社群增值服務，大致上可以分為三類，一是給小區業主提供的公共資產管理，如出租電梯廣告位、豐巢、空置房租賃等；二是拎包入住服務，給業主搭建平臺，銷售裝修套餐、建材、軟裝、傢俱、家電、生活用品，物業公司從中提成；三是開發商車位代銷業務。最後是專業服務，服務內容主要是小區裡面的門禁、視覺化對講、監控，道閘施工、停車管理等系統的施工。
上述三類簡單理解就是新房交付時候的業務，與母公司當年完工交付面積相關。因為新城控股待交付的樓盤增加很多，所以這部分收入增速很快，根據公司中報披露，2018年大約163個專案，2019年大約278個專案，收入同比增加162%，毛利率24.9%。
有人懷疑，這部分利潤是開發商轉移給新城悅服務的。這其中，僅僅開發商增值服務和車位銷售是從開發商處收取服務費的，其他業務是給業主提供服務賺取的。關聯交易中可能有些利潤轉移，但關聯交易定價也是有規則的。開發商增值服務業內有兩種定價方式：人工加成，或者是支付三個月物業費。例如，廣東省規定，房地產公司將3個月物業費給物業公司，並通過政府相關部門轉交。車位代銷則是按銷售額收取十幾個點的銷售佣金收入，以前開發商是委託第三方幫助銷售，如果第三方包銷，開發商經常會打很大折扣出售。物業公司代銷車位其實更加方便銷售，可以通過加強停車管理，促進車位銷售。物業公司從中收取百分之十幾的佣金率。對物業公司而言，幾乎不需投入資金和資源，即可創利。
增值服務是交付時一次性的收入，因此未來某個時點，很可能不再增長了，這點不如物業服務業務穩定和持續。
新城控股目前擁有1.33萬億土地儲備，假設未來三年銷售規模不再增加，2020-2022年年交付3000萬平米來計算。由於拎包入住、車位代銷和專業服務都是最近一兩年公司拓展出來的業務，所以增值服務收入和交付面積的比例只能按照2018年的比例進行推算。則新城悅服務2019-2022年增值服務部分收入分別為11.7億元、19.5億元、19.5億元和19.5億元，毛利分別為3.74億、5.85億元、5.85億元5.85億元。
確定性較高的投資機會
按照前面新城悅服務2019-2022年的盈利預測，相比現在的市值，明顯被低估。
因為物業的輕資產不需要再投資，盈利波動小，穩定貢獻利潤，並且新城悅服務到2022年管理面積仍能保持10%以上的增長，物業服務合理估值可以給20倍。2022年物業服務毛利佔比64%，按比例分攤的淨利潤為5.67億元，按照20倍計算，僅物業服務就值113億元。
另外一部分是增值服務，雖然為一次性收入，未來可能沒有增長，甚至可能出現波動。考慮到物業公司會逐步拓展增值服務，比如學生課外託管、居家養老等等業務，這部分業務也仍然大有可為。考慮到2022年新城將會有400萬業主，這些人口流量將會產生巨大的價值。即使保守給予8倍PE估值，這部分利潤為3.01億元，也能值24億元。
兩者合計，到2022年公司價值會超過137億元。目前，公司市值人民幣摺合44.3億元，新城悅服務將會有明顯的上漲空間。
給出某隻股票能上漲幾倍的論斷，大多數情況下都難以實現。我一直反覆審視這筆投資，有沒有什麼漏洞。如果有人想到，請告訴我。
本文為個人觀點，不作為投資建議。以此做出的投資，作者概不負責。