“獲得7.91倍超額認購，募資淨額16.35億港元。”

作者｜C叔

港股開盤後遠洋服務小幅低開，截至9:35，每股報於5.79港元，較發行價5.88港元下跌1.53%，市值達到68.55億港元。

本次遠洋服務共在全球發售2.96億股，其中2960萬股約10%在香港公開發售，餘下2.664億股約90%進行國際配售，另有15%的超額配股權；發行價5.88港元介於招股區間5.50港元至6.70港元低端，但其獲得7.91倍的超額認購；經扣除就全球發售應付的包銷費用及佣金以及估計開支後，遠洋服務將收取的全球發售所得款項淨額約為16.346億港元，如若超額配股權悉數行使，將額外新增淨額2.54億港元。

遠洋服務此次總共引入8名基石投資者，包括淡水泉（香港）、國華人壽保險、高瓴基金、奧陸資本、Franchise Fund LP、永倫基業、Keltic及鄭賢方。該等基石投資者合計認購金額1.2億美元，折算成股份為1.58億股，約佔發售股份總數的53.44%，或佔全球發售完成後已發行股份的13.36%。

針對募資用途，遠洋服務表示將有約60%用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，約20%用於透過升級智慧管理系統建設智慧化社群，約10%用於提升數字化水平及內部資訊科技基礎設施，約10%用作運營資金及一般公司用途。

遠洋服務的歷史可追溯至1997年，開展物業管理服務之初即專注於遠洋集團所開發的物業，自彼時起其地理覆蓋範圍已自京津冀地區擴充套件至環渤海地區及中國其他地區（主要集中在中國一二線城市），旗下物業管理服務涉及多種物業型別，包括住宅社群、商寫物業（如寫字樓、商場及酒店）及公共及其他物業（如醫院、公共服務設施、政府大樓及學校）。

除物業管理服務外，遠洋服務亦提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務，以及向在管物業的業主及住戶提供的各種社群增值服務（包括社群諮詢增值服務、社群生活服務及物業經紀服務）。

截至2020年6月30日，遠洋服務總合約建築面積達約6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，同時在中國管理210個物業，總在管建築面積達約4230萬平方米，包括155個住宅社群及55個非住宅物業。

根據中國指數研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠洋服務在中國物業服務百強企業中分別位列第13名及第11名，且被評為2020商業物業管理的8家優秀企業之一；而按總部位於京津冀地區的中國物業服務百強企業的前35強企業的合約建築面積及在管建築面積計，遠洋服務為領先的物業管理服務提供商，尤其是在京津冀地區及環渤海地區均嶄露鋒芒，於2020上半年止其在上述兩個地區的在管建築面積分別佔總在管建築面積的32.9%及28.8%。

蒙受母公司蔭庇及中國物業市場的發展壯大，過往遠洋服務亦取得相對不錯的財務業績。其收益、溢利分別由2017年的12.13億元及1.05億元增至2019年的18.30億元及2.05億元，複合年增長率分別為22.8%及39.8%，均領先於同期物業管理百強企業的平均水平。

而在2020上半年，疫情的影響使得物業價值進一步凸顯，遠洋服務更是實現逆勢增長。該期實現收益9.04億元、實現溢利2.76億元，分別較去年同期增長8.8%及12.2%。

值得一提的是，遠洋服務的物業收費高於同行，2017-2019年以及2020上半年其就住宅社群所收取的每月平均物業管理費分別約為每平方米2.5元、2.4元、2.6元及2.6元，同期就商寫物業所收取的平均物業管理費分別約為每月每平方米14.2元、15.9元、17.4元及17.3元。而在2019年，物管行業住宅物業和商寫物業的平均物業費分別為2.1元和6.6元，這意味當期遠洋服務的商寫物業平均收費相當於同行的2.6倍。

然而遠洋服務仍有幾個問題值得關注，包括關聯方依賴、毛利率過低以及社群增值服務萎縮。

房企系物業公司普遍依賴母公司輸血，過往期間遠洋服務大部分物管合約來自遠洋集團，並貢獻其八成以上的物業管理服務收益。而且，其單一最大客戶就是遠洋集團，後者於上述期間分別為其貢獻收入2.39億元、2.48億元、2.50億元及9860萬元，分別佔其總收益的19.7%、15.4%、13.7%及10.9%。

更有甚者，遠洋服務來自母公司開發的物業收費遠高於第三方物業。如在2020上半年，其就關聯方物業所收的每月平均物業管理費為4.1元，同期對第三方物業平均收費為2.0元，即前者是後者的兩倍左右。

此外，儘管2020上半年遠洋服務的整體毛利率升至28.5%，較去年同期增加4.6個百分點，仍不及2019年港股上市物業公司平均毛利率的30.4%；而在收入結構上，亦出現社群增值服務的萎縮，2020上半年該業務貢獻率為11.2%，已較2017年的14.7%下滑3.5個百分點，不符合物管高階化的一般路徑。