文 | 白羊

10月24日，地產三巨頭之一的萬科（000002.SZ）釋出2019年第三季度報告，其中一個指標——存貨跌價準備，很值得留意。

截至 2019年9 月末，萬科存貨跌價準備餘額為人民幣30.6億元，其中三季度計提存貨跌價準備人民幣11.4億元，較上半年餘額大增60%。

去年同期，萬科存貨跌價準備餘額為人民幣41.4億元，其中，計提存貨跌價準備人民幣26.03億元，較上半年餘額大增170%。

明白了這個詞含義，也就聽懂了萬科動輒幾十億計提存貨跌價準備的弦外之音。

一般來說，發生這種情況，原因大概有三，一是當地樓市環境已發生變化，之前定的價格賣不動了，而且短時間內不會好轉；二是開發商前期工作不到位，對專案研判失誤導致價格虛高，結果市場不買賬，銷售困難（就像前兩年蘋果iPhone 一樣）；三是房企開發運營成本管理失控，成本飆漲，使得賺錢的專案也不賺錢了。

一個專案玩不轉，三個因素多多少少都會有些。

值得一提的是，三個因素直接是存在著主次、槓桿關係的。往往第一個佔主導，若市場很紅，那麼後兩個就是有問題，也會被火熱的行情遮蓋；若市場行情一旦走弱，後兩個也會被大幅放大。

當然對於企業來說，就是後兩個有問題也不會主動揭疤，而是把責任推給市場。如萬科兩年的三季報，連用詞都一樣：鑑於部分城市房地產市場調整。

（萬科2019年第三季度報告）

（萬科2018年第三季度報告）

不過，遺憾的是，萬科並沒有寫明哪些城市的哪些專案出爆了雷，玩不轉了，但這並不影響我們管中窺豹、小中見大地去發散性思考。

這兩年樓市，城市與城市之間、城市內部不同區域之間，乃至專案與專案之間，正在發生著根本性的變化和深刻的分化。

鑑於對全面資訊的缺乏及個體思維的慣性，個人對這種樓市變化和分化的感知，往往是模糊的、片面的、感性的，不管剛需還是純投資，在做最終的買房決定時，最終還是靠自己的主觀經驗和銷售的甜言蜜語。但萬科連續兩年的大額（在上市房企中，計提總額高的一家）存貨損失跌價計提，無疑清晰地顯示了這種分化，給處於混沌狀態的廣大買房者敲了一記警鐘。

雖然此次萬科沒有明說哪些城市的那些專案出了問題，但還是能從過往的報告找出蛛絲馬跡。

2018年半年報顯示，當時萬科計提存貨跌價損失的專案有12個，分別位於烏魯木齊、大連、寧波、煙臺、南充、鎮江、撫順、營口、溫州、南通、唐山等地。

大家可以很清晰的看到，被計提存貨跌價損失的城市基本都在弱二線和三四線城市。

年報顯示，年底時計提跌價存貨損失的專案和城市出現了稍許變動，上海、成都兩個熱門城市上榜。

（萬科2018年年報 ）

可見，新常態下，即使抗風險能力強的熱門城市，買房也不再是躺著就能漲，而那些三四線城市，已明顯處於高風險當中。

所以，房子越來越像股票，買房也越來越像炒股，成為一門“技術活”。

有的房子就是漲不起來，就是流通性差（不好賣），哪怕是強如萬科的大莊家也難逆天改命。更不要說，那些被莊家（開發商）割韭菜的買房者（不管是剛需還是炒房客）。

“風起於青萍之末，浪成於微瀾之間”，對於那些把房子作為保值增值財富工具，甚至作為暴富工具的購房者，是時候對樓市尤其是該買哪裡的房子，多做些技術性分析了。

據萬科2018年年報顯示，萬科存在專案銷售的城市如下。

南方區域：深圳、廣州、清遠、東莞、惠州、佛山、珠海、中山、廈門、福州、漳州、泉州、三亞、南寧、長沙；

上海區域：上海、杭州、嘉興、蘇州、崑山、常熟、無錫、南京、南昌、寧波、合肥、揚州、溫州、蕪湖、徐州、宿遷、南通、鎮江、常州、海寧、鹽城、紹興；

北方區域：北京、秦皇島、天津、瀋陽、撫順、大連、長春、哈爾濱、吉林、青島、濟南、煙臺、太原、晉中、唐山、鞍山、石家莊、淄博、威海；

中西部區域：成都、南充、武漢、宜昌、西安、鄭州、重慶、昆明、玉溪、貴陽、烏魯木齊、蘭州、銀川、鄂州；

大家可以按照萬科的專案地圖索驥，對自己已入手或正打算入手目標城市做個詳細問診。

不管具體研判結果是怎麼樣，但至少有一點是可以肯定的，也是一條須謹記的共識那就是像鞍山、撫順、南充、清遠、唐山、晉中等人口持續性流出的資源型城市，儘量不碰。