近日，新湖中寶再次披露了與融創中國的系列專案合作協議，憑藉兩項股權交易回籠資金約50億元，繼續踐行了最佳化負債結構，持續去槓桿的既定策略。

房地產調控持續收緊，當“三道紅線”成為金融監管新規，“房住不炒”被明確寫入“十四五”規劃，房企如何去槓桿探索轉型，考驗的既是決策力也是執行力。

而在不斷加速專案開發週轉，積極推進地產權益合作等多重措施的作用下，近日，新湖中寶相關負責人表示，公司去槓桿成績可喜，預計今年年底的資產負債情況將基本契合當前宏觀政策對地產企業降槓桿的要求。

多重合作加速“變現”

根據11月10日公告，新湖中寶披露與融創中國及其兩家子公司簽署協議，將旗下啟隆實業50%的股權及相應權利權益和啟輝實業35%的股權及相應權利權益轉讓給融創中國方面，對應交易價款分別為38億元和11.435億元。

據悉，啟隆實業和啟輝實業分別對應上海亞龍古城國際花園專案、溫州西灣專案部分專案地塊，雙方將共同合作開發上述地產專案。

值得一提的是，亞龍古城國際花園專案系近年新湖中寶的最大投資。該專案位於上海市黃浦區中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復興東路以北處508號街坊地塊，總面積93950平方米，其中舊改面積90916平方米。

據瞭解，新湖中寶於2016年接手這一專案至今，累計投入資金已近200億元，公司預計未來銷售貨值可超500億元，截至目前基本完成了亞龍古城這一上海核心區塊的舊改任務，在踐行社會責任的同時也收穫了巨大體量的內環貨值。公司本次一舉轉讓專案50%的股權，回籠資金38億元，實現了22億元的利潤，同時因專案出表減少了有息負債190億元。

另一筆涉及啟輝實業股權的交易，對應的是新湖目前正在開發的溫州西灣專案。啟輝實業透過旗下兩家子公司，擁有溫州西灣專案14宗土地，規劃計容總建築面積合計約142.4萬平方米。

近期以來，新湖中寶與融創中國、綠城中國等多家開發商不斷深度合作，最佳化負債結構、降低負債水平，加速地產週轉。

2019年7月，新湖中寶與融創首度合作，將其所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67.05億元出售給後者，主要涉及上海瑪寶專案的大部分股權和溫州西灣專案的部分專案地塊。

本次二度合作，雙方有意向就未來發展加大投入力度，發揮各自的品牌、土儲、資金等優勢，實現合作共贏。

此外，2019年12月，新湖中寶向綠城房產出售上海、瀋陽等多個地產專案的35%股權，交易總額36億元。

2020年4月，公司再次與綠城達成總額41.02億元的合作，向綠城轉讓上海青藍國際專案、瀋陽專案35%的股權和啟東專案50%的股權；同時，以認購增發股份的方式，斥資30億港元獲得港股綠城中國12.95%的股份，晉升為第三大股東。

新湖中寶相關負責人表示，自2018年起，公司採取了一系列降槓桿舉措。在降槓桿組合拳的努力下，公司已基本完成了所設定的降槓桿目標，

據透露，截至目前，公司有息負債從760億下降到約540億，資產負債率下降到70%以下，剔除預收賬款的資產負債率下降到65%以下。降槓桿的同時，公司也有效控制了融資成本，2019年末平均融資利率6.91%，當期公司融資利率持續下降，預計2020年末平均利率約6.5%。

2020年半年報顯示，截至上半年，新湖中寶總資產1524.92億元，比年初增加5.76%；歸屬於上市公司股東的淨資產367.98億元，較年初增長7.08%；公司賬面資產負債率75.29%，較上年末降低0.30個百分點；扣除預收類款項後的資產負債率僅為62.00%，負債率在行業中保持中等偏低水平。

投資收穫期已至

有效降槓桿，增回款的同時，公司房地產開發專案也沒有降速，今年以來，杭州“藍月春曉”實現銷售金額21億。啟東海上明月專案在疫情防控期間，完成專案線上銷售系統構建，實現銷售接待、詳細諮詢和認購成交全面上線。

上海新湖明珠城、青藍國際專案將於12月陸續開盤上市，預計實現銷售收入300億元，而毗鄰豫園的市中心稀缺住宅專案新湖黃浦豫園專案，以及位於北外灘的新湖外白渡橋專案也將在不久後開始動工。這些專案合計開發量約超過73萬平方米，摺合貨值近千億。

值得注意的是，在地產業務之外，新湖中寶在高科技領域的佈局頗為搶眼。不斷加快地產轉型，或是旨在為科技轉型加速“賦能”。

2020年11月25日，宏華數碼科創板上市申請獲得2020年第109次上市委員會審議透過。該公司以數碼噴印技術為核心，市場佔有率超過50%。新湖中寶持有宏華數碼上市前25%的股份。

半年報顯示，近年來，新湖中寶加大了對高科技領域的佈局，已經漸成規模和體系，投資領域遍及金融科技、資訊科技、晶片設計、智慧製造、醫療健康等，投資規模超70億元，為公司未來的發展開啟廣闊空間，部分企業已上市或將陸續上市。

比如長城證券、歌華有線、中芯國際、晶晨股份等均已進入收穫期，其中，科創板首批上市公司晶晨股份，上市已逾一年，新湖中寶賬面浮盈超1.5億元。

據悉，公司在前期投資金融服務機構的基礎上，先後投資了萬得資訊、趣鏈科技、邦盛科技等一批擁有領先技術和市場份額的金融科技公司，成為其重要股東；同時，公司還前瞻投資於資訊科技、晶片設計、智慧製造、醫療健康等高科技企業。

比如，新湖中寶持股49%的趣鏈科技，形成了“3大底層產品+1平臺產品+3應用產品+N創新產品”的產品矩陣，系區塊鏈龍頭企業；持股約12%的邦盛科技，業務領域進一步拓展，期內訂單合同金額同比增長150%以上。諧雲科技、雲毅科技、雲天勵飛等所投企業均在細分行業處於龍頭地位。

目前，雲天勵飛已提交科創板上市申請，趣鏈科技、邦盛科技、聚創科技、龍芯中科等眾多擁有國際領先的國產自主可控技術的硬科技企業，也計劃在未來兩年實現上市。

新湖中寶的戰略投入仍在持續。公司投資入股的寧波鼎暉祁赫投資合夥企業（有限合夥）已投資十餘家高科技企業，其中神州細胞、復潔環保已登陸科創板，重點投資的龍芯中科，公司間接持有其1.80%的股權。另外，備受矚目的湘財證券與哈高科重組事項收官，公司直接和間接合計持有哈高科32.42%股份，報告期末市值約百億元。參股公司新湖期貨於今年5月進入上市輔導期。

（本文不構成任何投資建議，資訊披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）