首先從銷售面積上看行業肯定差不多是天花板情況，一年17億平的商品房銷售面積很難持續，未來會是個逐步下降的過程，整體房價隨著人均收入應該還是會有一個小幅上漲，可以抵消部分銷售面積的下降，總體肯定是一個橫著或者緩慢下降的過程，這個是大環境。

其次，蛋糕只有這麼大了，剩下的就是怎麼分蛋糕的問題了，一二線城市紛紛開啟戶籍限制搶奪人才，三四線以及鄉鎮人口失血是必然的。當然沒了增速行業其實也容易出現長牛股，因為行業增速太快的時候有很多進場的玩家，而且地產行業比較特殊，它的集中度不高的，因為地域性和總量很難出現頭部幾家壟斷情況，所以增速快的時候玩家多，導致大家利潤都很薄，一旦增速緩慢或者停滯了，外面的錢進不來，內部競爭對手就會不斷的被淘汰出局，那些有著自己幾板斧拿地、運營的優秀公司就可以靠擴大市場份額和提升利潤率來實現長牛趨勢。比如空調行業增速最快的時候是2004年，那個時候格力的利潤率其實1%都不到，大家為了佔領市場規模都競相犧牲利潤率，各種營銷費用廣告費用研發費用使勁的砸，之後格力的利潤率一路提升到現在的14%附近。

再次房地產拿地兩條路，一個招牌掛，一個勾地。勾地的可以去搞運營也可以去搞併購，這裡面就有一個問題，勾地能不能持續是存疑的，還有就是不夠透明，到底是虧是賺，看不清楚的，沉澱的資產值多少價值，政府的承諾會不會兌現，後續是什麼情況，你看越多的不確定性其實對於公司來說就意味著更多的折價，不清楚的過程鏈條越多折價就更嚴重。反倒是招拍掛的，在正面戰場打死對手，融資成本低，管理精細，還能賣出溢價的，同樣的價錢大家拿下這個地，有的人賺錢有的人虧錢，這個就是硬功夫。

最後就是物業裡面肯定會有大公司出現，前期因為物業的永續性和確定性被爆炒過一波，像碧桂園服務、保利物業、雅居樂服務、永升生活服務等，一些上市公司也去把體內的物業公司剝離出來（時代中國剝離出來時代鄰里，融創剝離出來融創服務等），的確有些物業的估值太過分了，所以跌下來反倒是佈局的良機，而且整個行業還只是佈局階段，畢竟行業銷售才逐步趨於穩定，也就是物業收租的面積會逐步體現出來。現在地產股從報表的情況去看的確很便宜，尤其是一些小公司，但是老鹿覺得做投資不能只盯著便宜去看，也不能太追求所謂的價效比，該選優秀的公司還是選優秀的，比如土儲豐富經營管理精細的建發國際、龍湖地產。還是那句話，正常估值的優秀公司一定比低估的平庸公司帶來的回報會好得多。