對踩到三道紅線的房企來說，降價賣房是唯一選擇

自從銀保監會主席郭樹清提出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”以來，政府層面對房地產企業風險的控制明顯加強了很多。最具代表性的就是銀保監會提出的三道紅線。三道紅線出來以後，這就是死槓槓，只有把有關資料對照一下，就很清楚了。

一份統計資料顯示，踩到紅線的房企竟然達到42家，橙色的有23家，黃線的53家，綠色僅45家。顯示安全的企業只有27.6%，存在問題的佔到了72.4%，極度危險的三項全部踩紅線的企業達到了25.8%。佔到四分之一強。房地產在前幾年給地方政府帶來巨大利益之後，現在成了地方政府的很大負擔。

河北省最大的兩家房企，一個是卓達集團，因為信貸危機全面崩盤，董事長也自動投案。而華夏幸福，也位列極度危險的紅線之內。據“雪山財金”報道，2020年，34家千億規模房企的10月份經營簡報中，有29家銷售實現同比增長，僅華夏幸福、中國鐵建、碧桂園、綠地控股和融信中國5家房企銷售額同比下滑，其中華夏幸福降幅最大，達48.59%。

在PPP模式下，華夏幸福上半年的財務資料更是連踩“三條紅線”。

其資產負債率為83.14%，而在剔除1255.52億元合同負債及預收款後，其資產負債率仍達到77.46%，依然高於70%的紅線。

2020年上半年，短期債務達到873.39億元，佔比達到43.12%的較高水平。長期債務達1152.21億元，總債務規模同比增長14%。

而在淨負債率方面，2020年上半年達到191.85%的水平，大幅超過100%的紅線。

值得注意的是，與一般的房地產企業不同，華夏幸福以產業園區為主要發展模式，因此，備受地方政府的歡迎。其最成功的專案就是固安縣的工業園區，房地產專案以孔雀城最為著名。不過，近幾年來其產業新城開發業務發展緩慢，房地產開發規模增長較快，2019年房地產開發佔比佔到營收的63.4%，成為主要營收來源。華夏幸福也就蛻變成一家以房地產開發為主的企業。

隨著“三道紅線”政策實施，房企融資環境再度進入收緊階段，“去槓桿、降負債”成為多數房企今年剩餘時間的主要任務之一。如果三道紅線全部踩中，房企的有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。

這無疑是對像華夏幸福這樣的的高風險企業致命的一擊，還能還債不能借債，只能減少債務，不能增加債務負擔。這對資金密集型的開發企業來說，實在是太難了。

根據“三道紅線”的指標定義，對現階段的房地產企業來說，要完成對新規的達標，在融資槓桿、流動性水平的管控上仍有許多的工作要做。長期以來房地產企業都是依賴“高週轉、高槓杆、高負債”的發展模式，對於現金流的要求非常高。根據南都大資料調研，我國76家房企一年內到期的有息負債超過2.5萬億，約佔有息負債總額的35%。其中一年內到期有息負債超過1000億元的有4家：恆大、融創、綠地、碧桂園。