我對保利地產這份三季報的評分是84分，相比中報的87分調低3分，面臨的困難主要在於管理費用和財務費用增長較快、毛利率環比下降較大；亮點主要在於資金回籠率進一步提高、股東人數大幅減少、無險資減持預期。

管理費用：保利今年前三季度的管理費用增長了8.15億，同比增長35.87%，是營收增長比例的2倍，其中三季度單季度增長了5.55億，同比大幅增長76%，這是導致保利三季報淨利潤增長不及預期的主要原因。但由於三季報沒有披露管理費用的明細，所以還看不出究竟是哪一個明細科目有較大變化，個人猜測主要是由於今年計提的股權激勵費用同比去年大幅增加。

財務費用：前三季度增長了9.05億，同比增長也是35.87%，但觀察保利的有息負債總額和融資成本，並沒有很大的增長，所以今年財務費用大幅增長的主要原因是利息費用化率的提高。根據我粗略的計算，保利今年的利息費用化率大致從35%上升到了44%。這裡不得不誇一下萬科的費用控制能力，萬科今年前三季度的管理費用同比增長19.2%，財務費用同比僅增長4.2%，都要大幅小於今年27.2%的營收增長，而且萬科的利息費用化率達到了62%，高出其他大部分的地產公司，費用前置化程度高。

投資收益：這個資料的同比下降不用擔心，因為去年三季度有增資合富輝煌顧問公司帶來的5億非經常性損益。剔除之後，投資收益同比還是增長的，主要受益於應占聯營合營公司的投資收益增長5.17億元。

地產股專項資料

回籠率：在半年報85.8%的高基數下，回籠率在三季報繼續增長至89.3%，帶動預收款項增長831億達到3,829億，按照這個趨勢，保利今年底的淨負債率將繼續下降，抗風險能力進一步增強。

毛利率：保利每年三季度的毛利率都是全年最低點，今年第三季度的毛利率僅為29.09%，雖然相比去年同期的28.15%有小幅增長，但相比今年二季度39.73%的毛利率還是大幅下降了10.64%，可能是由於保利今年將一些毛利較高的專案集中在二季度結算的關係。

拿地面積：雖然在三季度保利加快了拿地節奏，但前三季度拿地面積還是同比下降了39.2%，好在地主家尚有餘糧，截至三季度末保利還有7,654萬平待開發面積，按照今年的新開工面積來推算，已經足夠滿足未來兩年的開發需求。

股東方面

我們可喜地看到，保利三季度末股東總人數為13.89萬，環比大幅下降16%，說明籌碼進一步集中，滬港通三季度增持了4,986萬股，10月又繼續增持4,000萬股，全年已累計增持1.71億股。

我一般把股東人數減少看作利好，因為籌碼越集中，股價波動越穩定，散戶越多，越容易出現暴漲暴跌，影響長期持股情緒。你們可以猜猜看貴州茅臺15年底股價179元的時候股東人數是多少？答案是僅有3.99萬人。

保利相比其他地產股，目前有個優勢就是險資持股比例較低，安邦已經在今年完成了對保利的清倉，目前持股比例最高的險資泰康人壽也僅佔總股本6%，而且泰康人壽相比安邦、寶能、前海人壽等保險公司，現金流狀況要好得多，減持預期很低。

一句話總結

雖然保利的三季報相比半年報稍有退步，但這主要是因為它的半年報實在太優秀了，所以目前僅有1,852億市值的A股第二大地產公司依然具有很高的投資價值。