在經濟學裡，預期是一個非常有影響力的因素。舉個栗子：

如果群眾預期未來通貨膨脹率會上升，則會導致利率上升，（費雪效應：預期通貨膨脹率上升，導致實際儲蓄利率下降，因此儲蓄需求下降，且同時，實際借貸成本下降，導致借貸需求上升。需求減少，供給增加，從而推高利率）而預期利率上升，你會選擇購買短期金融產品還是長期金融產品？一定是短期的，因為當未來利率上升後，可以以新的利率重新購買。

這就是預期給經濟和我們帶來的影響。對於國家而言，透過預期來調控經濟，則是一個行之有效的手段，與之匹配的前提是，國家言而有信，可兌現承諾，政策具有長期性，不會短期反覆無常。

本輪的“住房不炒”，玩的就是一個預期。特別地，是在疫情影響經濟下行的前提下，重申“住房不炒”更加表明了國家對於房地產把控的決心，從而很好地給民眾傳遞資訊，把控預期。

這種大方向的把控是必要的，可如果僅憑這點，就妄下房價要跌的論斷，那還是太年輕了。

上有政策，下有對策

要讓中國短時間改變產業結構，幾乎是不可能的。就如同雙十一阿里給到各品牌商的銷售指標一般，我們地方政府手裡也都揣著一個年度指標，宛如項上懸著一把達摩克里斯之劍。放棄房地產？那可以參加自己的追悼會了。可是上頭又下達了房地產把控的指令，這該如何是好？

拿上海打個樣吧：

今年下半年，上海市召開市政府常務會議，貫徹落實國務院房地產工作座談會議精神。此次會議對當前房地產市場狀況進行了分析，同時也明確了後續的政策基調，為下半年上海房地產發展提供了非常強的指導意義。

此次會議指出，上半年本市房地產市場形勢總體是好的。要牢牢堅持“房住不炒”定位，堅決落實好“一城一策”常態長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場平穩健康發展。要進一步發揮促進房地產市場健康發展聯席會議作用，全面推進城鎮老舊小區改造，不斷擴大住房保障受益面，持續提升市民群眾的滿意度和獲得感。從此類政策可以看出，其強調了兩點。第一、上海樓市總體表現是健康的，沒有出現過熱或過冷情況，總體值得肯定。第二、上海房地產市場將在“房住不炒”的大框架下，繼續促進各類改革，尤其是在聯席會議、老舊小區改造等方面進一步做改革。

細細品一下這幾個“穩”字。地價穩穩地漲就不算漲，照樣可以賣地賺錢，房價穩穩地漲也不算漲，是可預期地漲。要達到GDP增長目標，又要配合控制房地產市場，這就是核心要義。請穩穩地漲。

接著，上海又放寬了落戶政策。這是什麼意思？一方面在廣納人才，人才才是一個城市發動機的永續能源；另一方面，就是在增加住房需求。“住房不炒”是一個將房地產去金融化、去投資屬性的過程，也是在幫助國家宏觀去槓桿，但價格不僅是泡沫堆砌的，也是靠需求支撐的，只要需求源源不斷，價格也勢必水漲船高。上海宛如一個抽水泵。

令人敬畏的市場

宏觀把控的一大難點，是難以預測市場的反制機制，也就是所謂的市場與政策之間的博弈。

當大方向給到後，各地政府都開始施展拳腳。人有三六九等，地方政府也有個一二三四五線，其所擁有的力量是截然不同的。如同上海、深圳一旦開啟抽水泵，其他地方政府不僅要配合國家方針，還要抵擋魔鬼的虹吸，確實應接不暇。

這是房價將進一步分化的開始，就如同富人越來越富，窮人越來越窮的道理，高線級城市越來越強，低線級城市越來越弱。

高線級城市的抽水泵，吸取的是剛需，同樣也是為高線級城市房地產重新賦予投資屬性的重要理由。但凡理解了高線級城市將會支配房價分化的這一事實，投資客就不難理解接下去的錢應該流向哪裡，錢又該從哪裡抽出來。國家試圖將房地產去金融化，可是地方的分化又將重新創造有利可圖的投資屬性。

也就是說，以上海為代表的高線級城市房價仍然會穩步上漲，且越是市區，土地越是稀有的位置，漲得越穩，就如同在城市內再次劃分一個一二三級，然後一級區塊自己開了個抽水泵。

即使像杭州這樣的新一線城市，今年對二次打新房的時間有了明確限制，對離婚購房也落實了時效性，杭州的房價還是穩步上揚，控制熱度是核心，但並不是不想漲。（今年北京的房價有所下滑，原因是北京對學區房的劃分從小區對口學校改成了行政區域範圍對口，大幅削減了學區房的溢價水平。）

最終，此次宏觀調控在國家層面或許會取得一個良好且真實的結果，但需要踩過的是廊坊、貴陽、南寧、石家莊等弱勢群體的犧牲。

唯有納稅和死亡是不可避免的，我想再加個階級。