今日次新股我們一起梳理一下特發服務，公司一直以綜合設施管理服務為核心業務，致力於打造成為中國高階綜合服務運營商。公司所從事的服務內容包括綜合設施管理、空間管理、安全保障、環境管理、高階接待、會議服務等，管理的專案涵蓋高新科技園區、商業綜合體、政府機關、學校、住宅等多種型別，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等知名企業。公司相關業務已從珠三角經濟圈輻射至國內的環渤海經濟圈、長三角經濟圈、西南經濟圈、華中城市經濟圈及海外的非洲等地。

20 世紀 80 年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業管理由香港引入深圳。深圳作為公認的境內物業管理的發源地，是行業的先行人和推動者，在行業的發展歷程中創造了多個第一，我國物業管理行業經歷了起步探索期，整合規範期和多元化發展期三個階段。

根據中國物業管理協會發布的《2018 全國物業管理行業發展報告》，截止2017 年末，全國物業管理面積約為 246.65 億平方米，2015 年至 2017 年複合增長率約 12.01%，行業整體管理規模持續擴大。同時，物業服務企業數量和從業人員數量也相應增加。截止 2017 年末，全國物業服務企業約 11.8 萬家，從業人員約 904.7 萬人，分別比 2015 年末增加約 3.97%和 8.90%。

根據中國物業管理協會發布的《2018 年全國物業管理行業發展報告》，物業管理服務企業數量已達 11.8 萬家，2017 年度全國物業管理行業營業收入 6,007.2億元，排名前一百的物業管理公司在管面積佔比為 30.04%，市場集中度仍處於較低水平。2018 年，物業管理資質正式退出歷史舞臺，取消行業准入門檻的限制使得更多的物業公司得以在同一領域展開爭奪，行業競爭將愈發激烈。

2014 年至 2018 年，物業管理服務百強企業所管理物業面積均值和在管專案數量均值保持增長，市場佔有率不斷提升。截至 2018 年末，排名前十的物業管理企業所管理物業面積均值超過 2 億平方米。

現階段，國內物業管理公司數量眾多，市場呈現完全競爭狀態，尚未形成市場佔有率較大的物業管理公司。相對於我國物業管理市場總規模而言，物業管理企業普遍經營規模較小，競爭較為分散。目前，行業內尚缺乏針對單個公司市場佔有率的權威統計資料。對於綜合物業管理業務，公司佔核心客戶綜合物業管理服務採購的份額基本保持逐年增加。

公司在管物業以科技園區及辦公物業為主。現有多家跨國公司在中國提供園區物業服務，主要為戴德梁行、仲量聯行、愛瑪客、索迪斯等 4 家公司，國內主要競爭對手包括萬科物業、招商積餘、卓越物業等。

一、創業板物業第一股

特發服務成立於1993年；1999年首次與華為合作；2014年中標著名網際網路電商企業——阿里巴巴集團-小微金服辦公樓專案；2015年成立政府政務服務外包專業化公司——深圳市特發政務服務有限公司，是全國第一家政府公共政務服務企業，同年公司成功中標華為總部標段一一體化物業管理合同；2016年中標阿里巴巴集團總部（西溪園區）物業專案一體化總包服務，同年成功中標深圳大疆科技物業專案；2018年首次中標騰訊專案，正式成為騰訊公司物業服務供應商；2020年創業板上市。

二、業務分析

2016-2019年，營業收入由3.70億元增長至8.91億元，複合增長率34.04%，19年同比增長27.47%，2020Q3實現營收同比增長21.53%至7.69億元；歸母淨利潤由0.30億元增長至0.65億元，複合增長率29.40%，19年同比增長25.00%，2020Q3實現歸母淨利潤同比增長52.58%至0.73億元；扣非歸母淨利潤由0.27億元增長至0.66億元，複合增長率34.71%，19年同比增長17.86%，2020Q3實現扣非歸母淨利潤同比增長35.44%至0.69億元；經營活動現金流由0.24億元增長至0.57億元，複合增長率33.42%，19年同比增長14.00%，2020Q3實現經營活動現金流0.60億元。

分產品來看，2019年綜合物業管理服務收入實現營收7.16億元，佔比80.77%；政務服務收入實現營收1.14億元，佔比12.87%；增值服務收入實現營收5645.71萬元，佔比6.37%。

2019年前五大客戶實現營收4.87億元，佔比54.68%，其中第一大客戶華為實現營收2.55億元，佔比28.66%。

三、核心指標

2016-2019年，毛利率由23.98%下降至18.65%；期間費用率由11.18%下降至8.38%，其中銷售費用率維持1%左右，管理費用率由於10.00%下降至7.26%，財務費用率維持在低位；利潤率17年下降至低點7.23%，18年回升至7.91%，19年下降至7.59%，加權ROE由31.11%提高18年高點33.61%，19年下降至29.86%。

四、杜邦分析

淨資產收益率=利潤率*資產週轉率*權益乘數

由圖和資料可知，權益乘數呈下降趨勢，利潤率保持穩定，16-18年淨資產收益率的提高主要是由於資產轉率的提高，19年淨資產收益率下降主要是由於利潤率、資產週轉率、權益乘數三者共振下降所致。

看點：

公司聚焦園區物管賽道，以綜合設施管理服務為核心業務，致力於成為中國高階綜合服務運營商。截至2020 年上半年，公司在管面積為2283.69 萬平米，其中園區面積佔比89.8%，園區物業（非場地維護）平均物管費為7.8 元/平/月，高於行業平均。業態選擇及優質的服務使得公司物管營收快速增長，近3 年CAGR 為32%，盈利能力維持在較高水平。在公司最主要的科技園區及辦公物業賽道，公司已擁有華為、阿里、騰訊等頂尖企業客戶資源。當前公司主要佈局核心城市群，與全國產業園區佈局高度契合，未來公司將在24 城建立營銷中心快速佈局全國。借力募投專案佈局全國化，搭建資訊化平臺，進行智慧化升級和節能改造，公司單專案將減少2 個秩序維護人員和1 個工程人員，單個專案節可省22.2 萬/年；節能改造完成後每年能耗將節約349.90 萬元。公司未來規模擴張和降本提效可以期待。