2019年6月18日，榮安地產（000517.SZ）董事長王久芳心裡很不平靜。看著次子王怡心在《股權轉讓協議》上籤了字，自己還是寫上了自己的名字。

第二天，公司釋出公告：王怡心以20.4億元的價格，轉讓佔榮安地產總股本23.56%的75000萬股股票；王久芳持股比例增至29.68%，進一步鞏固了“中央集權”。算上長子王叢瑋在榮安集團50%的股權，王久芳與王叢瑋合計持有榮安地產77.61%的股權。

雖然一切按照王久芳設想中那樣，但四起的流言蜚語並不友好：左右手都是肉，但卻總要砍掉一支。既然王怡心德賢不足，遭遇王久芳廢黜；王叢瑋功勳卓著，長子繼位名正言順。因為“王位”爭奪戰，輿論讓王久芳舉起戒刀。

“無情最是帝王家”，這劇情像極了1999年播出的《雍正王朝》。

可是這場博弈，王久芳真的下刀了？或者說，“長子上、次子落”，王久芳用殘酷的方式，切身演繹了奪嫡之痛？還是宮鬥戲看得太多了。

王怡心真的是失敗者嗎？以“口袋裡揣進20.4億元的真金白銀”為代價，換取後半生遠離商海沉浮，“乘扁舟”過上無憂無慮的日子。過上如此生活，能算失敗者？

至於王叢瑋，又哪裡像個成功者？榮安的倉裡還有土儲需要週轉，債市還要出清很多的債務，在日漸蕭索的地產市場，無異於逆風使船，圖利不易；身前還有個譽滿甬商江湖的爹，求名難成。不見名利坦途，能算成功者嗎？

不要認為拿錢走人有多狼狽，更不要妄想承襲大統自會坦然。王久芳的傳位大戲，或許剛剛開始。

“滾雪球”

很多人說，王久芳為人少言寡語，不過2018年開始畫風突變。

那年底，寧波市工商聯文旅城建專委會聯合政府相關職能部門，舉行了一場“名城名都”建設座談會。那是一場務虛的會議，領導們只想宏觀聽取各家意見，探探企業家們的熱情。原本不溫不火的會議，卻因為王久芳的發言而熱情滿溢。

“如果我們造一條城際鐵路，把上海浦東大道和寧波世紀大道連線起來，真正實現浦東陸家嘴5點下班的人，6點可以到寧波吃完飯，這才是現實版的1小時快速交通。”會議現場，王久芳扮演了一次寧波“總規劃師”的角色，觀點具體又明確。

按他的設想，寧波需要建設直通滬甬跨海鐵路、寧波第二機場、南部濱海新板塊，以及升級“三江六岸”景觀，而且越快越好。

王久芳怎麼了？當時與會人員一時沒摸著頭腦，倒是有一份報告反應了一些事實。

那是一份名為《寧波國土資源白皮書（2011-2017）》的檔案，表示寧波人均耕地面積僅為0.55畝，低於聯合國糧食組織規定的0.795畝警戒線，也低於浙江省平均的0.6畝。

因此寧波國土資源局決定，制定發展規劃時將作全域性考慮，要全面提升耕地面積，同時限制淨增建設用地規模。

依據初步計劃，2020年寧波可淨增建設用地規模僅為7.12萬畝，開發資源將被進一步壓縮。放大耕地面積，減少住宅空間，這炒作空間就奔著房企來了呀。此時應該給蟄伏的樓市添把火，於是有了王久芳座談會上的慷慨激昂——建設交通、開發新區、最佳化景觀……能來的都來吧。

於是從那時起，王久芳決定順著寧波樓市向上的趨勢，開始一場“滾雪球”的遊戲。增值必然會來，現在要做的是儘快增加土儲，為將來做準備。

對榮安而言，這不是什麼難事，寧波市政府對這家地產公司，有“天然”的寵愛。根據克而瑞公開資料，參拍超過5塊土地的房企中，中標率超過40%的有5家，榮安正是其中之一。作為寧波本土企業，在自己的“根據地”相當吃得開。

於是2018年，榮安地產的存貨規模快速增長。財報資料顯示，2017年底榮安存貨額度不足80億元，到2018年中已經增長至145.21億元，增幅高達85.5%。直到今天，增長的趨勢也沒有停止。

為了趕上這波行情，王久芳開始大量舉債。從資料波動可以發現，榮安債務總額最大的波動，正是來自2018年上半年，165.11億元的負債總額同比增長150.5%。

彼時，榮安是一輛加滿油的高速列車，方向盤和油門都在王久芳控制之中。他非常清楚，這麼多年的財富，都已被他放到了車上。因此接班問題不算太難處理：給王叢瑋留下24%的股權，再給王怡心23.56%的股權，一碗水端平就足夠了。

有能力就為榮安做些什麼，沒有的話繼續持有股份等待分紅，這輩子也夠用了。

資產貶值

然而，計劃沒有變化快，設想中的美景很快成了海市蜃樓。

中指研究院資料顯示，遵照“房住不炒”的原則，2019年全國各地進入調控階段。在限貸限購力度提升後，長三角、長江中下游及成渝城市群並未出現房價大幅上揚情況。全國百城新建住宅價格漲幅不足3%，同比還下降1.92個百分點。

如果市場不火，王久芳的內心裡就要火了。按照中指研究院的統計報告，在榮安重點佈局的長三角地區及成渝地區，發展勢頭還不及2018年。區域市場如此溫吞下去，榮安還能撐得住嗎？或許撐得了一時，卻絕對撐不了一世。

雖然市場在沉睡，但王久芳沒有閒著，依舊讓榮安維持規模增長，擴充存貨至231.66億元，增幅達到33.4%，還在打著快速增長的“小算盤”。

不過持續擴張的規模，在帶來土儲資源的同時，也在放大榮安債務壓力。按照榮安2019年4月釋出的新增借款公告，截至2019年3月31日，其累計新增借款金額24.45億元，佔2018年末淨資產佔比為51.04%——這可不是個小數目。

不斷提升的債務，間接地推高了榮安的經營壓力，讓2017-2018年還穩定維持在9000萬元的財務成本，到2019年增加至1.3億元，增幅超過40%。

在經營層面，榮安的表現同樣不理想。自2017年以來，榮安經營活動產生的現金流量淨額很少為正。若非投資活動和籌資活動的現金流量淨額支撐，榮安的資金池早已乾涸。

一家地產公司，主營業績無法支撐發展，要靠投資和籌資帶來流動性，這樣的成長可算不上成功。還沒等到增長的大勢，榮安已經被壓力蹂躪一番，價值還能剩多少？

只看資料，情況並不樂觀。榮安經營成本還在不斷提升，可是透過經營尚不能提供後勤補給。面對現狀已如此狼狽，王久芳承受的壓力可想而知。任由現狀發展下去，榮安很可能被債務洪流吞併，風險越來越高。

榮安這條大船正在駛入風浪，會翻嗎？所有人都可以信，但王久芳不相信，也不能信。他是大船的舵手，是精神領袖，他不允許榮安倒。因此面對四起的質疑，是時候鞏固後方，加強中央集權了。

讓員工相信榮安能行，身邊一定要有幫手，絕對信得過的幫手，王叢瑋也算一個。他從22歲開始加入集團管理團隊，眼下扮演者榮安地產董事及總經理的角色。父與子之間，好像岳飛與岳雲，外御強敵，內平風波，總算有個照應。

至於那些唱反調的，必須儘快從管理層集團剔除，因此反對王叢瑋掌控財政大權的公司董秘胡約翰必須離開。這無關能力，只看站隊。

至於王怡心，在這個暴風眼待下去，實在太危險。這些年來只是扮演公司股權持有者的角色，看不出能打硬仗的跡象。風暴真的來了，誰能分出精力維護他？與其繼續留下扮演傀儡，不如離開是非之地，早早享受生活——何況20.4億元，確實不是個小數目。

這樣看來，一去一留，取捨之間少了你死我活的殺氣，倒是體現出王久芳父愛的溫情。

沉默

眼下，王久芳又恢復了往昔的安靜，甚至比曾經更加沉默。

私下見到王久芳時，他已少了2018年規劃寧波，揮斥方遒的豪情義氣；也不再執著於快速成長，推動榮安繼續膨脹；甚至一直以來掛在嘴邊，向大健康、教育、金融等領域多元化進發的大計劃，也很少再次提及。

王久芳很懂得審時度勢。在這個節點，保持沉默是最好的選擇。

第三方資料顯示，經過第一季度疫情的影響，寧波房價從第二季度開始出現反彈，一度上漲至18263元/平方米。

不過在“房住不炒”的政策面主基調下，各地紛紛出臺調控政策，形成“一城一策”的洪流，推動房價逐步回撥至年初水平。

按照中指研究院資料，2020年1-11月，榮安重點佈局的長三角地區商品住宅成交面積增長5.5%，房價也沒有出現明顯波動，這些年囤積的土儲增值空間十分有限。

這個時代，已不需要波動，要消滅波動。在此背景下，房市大漲的可能性微乎其微。讓王久芳將這樣的結果說出來，還不如保持沉默。

何況在新階段，王久芳也放下了看漲行業的信心，提出“寧可少拿一塊地，不可拿錯一塊地”的策略。榮安看重的，是要慢慢消化現有土儲，將扛在肩頭多年的擔子放下，至少應該歇一歇。

其實這幾年，榮安拿地速度正在下滑，可是同期在開發專案佔地面積逐步提升。王久芳清楚，現在的榮安還在消化前期的儲備。既然放棄了快速成長計劃，就把這些庫存壓力快些卸去的好。

至於多元化，還是不要想太多。看看財務報表，榮安的經營活動產生現金流量淨額同比增長94.24%後仍為-3606萬元，主營業務尚在拖著榮安整體發展的後腿，多元化又從何談起呢？

據2020年第三季度財報，榮安營收8億元，同比增長75.11%；淨利潤1598.6萬元，同比下降72.59%，新階段“增收不增利”趨勢非常明顯，仍然不能自我造血，能拿出什麼支撐多元化？在原始賽道奔跑已是險阻叢生，還不能換一條賽道重新起跑，除了選擇沉默，王久芳還有其他的可選項嗎？

當然，王久芳也沒有保持絕對沉默，年中還是簽發了一份“引人注目”的公告：截至2020年6月30日，榮安累計新增借款金額19.08億元，累計新增借款佔2019年末經審計淨資產的比例28.46%。債務越來越高，卻不能依靠經營紓解壓力，這就是現在的榮安，如此尷尬的榮安。

2019年4月，這一幕曾經發生過。那時候，榮安也是想盡辦法增加流動性，被巨大的成本壓力壓得喘不過氣，地產主業同樣沒有帶來正向現金淨流——眼前這個榮安還是當年的模樣。

現在回過頭來，你還會認為，騎虎難下的王叢瑋是贏家，超然物外的王怡心是輸家嗎？能讓成功者不那麼喜悅，失敗者不那麼悲慘，王久芳的高明或許止在於此。

結語

為人父，總想把最好的留給下一代，讓他們無憂無慮的生活。只是在傳位這件事面前，可能“無憂無慮”還有希望，可是所謂的“最好”可望而不可及。

曾經，榮安就代表著“無憂無慮”，畢竟在市場上行的故事裡，成為主角就意味著商業成功，就是“風口的豬”。可是這一切，都必須建立在“故事必須落地”的基礎上，一切必須按部就班。

可是現實中，故事經常是騙人的，總會有新的情節扦插到故事中——負債高企、存貨難去、經營帶不來現金流……當這些發生在榮安身上，一切就變了模樣。

回頭再看這場傳位大戲，王叢瑋仍在拉車，王怡心已是落袋為安，故事到此結束。