綠城中國的龍頭夢，10年後終於在“副業”上實現了。
10年前，衝刺行業龍頭的綠城中國遭遇宏觀調控重擊，創始人宋衛平調轉船頭，向輕資產轉型，“用別人的錢來做專案”，綠城管理因此成立。
歷經股東、人事調整動盪，綠城如今早已滑落至房地產行業第二陣營，綠城管理卻意外成了代建行業龍頭，2017-2019年收入接近翻倍，2019年市佔率23.7%，並在不久前登陸港股，成為代建第一股。
綠城也由此成了業內唯一一家往輕資產轉型，還做到行業第一的房企。
看上去其輕資產轉型非常順利，但近兩年房地產銷售規模見頂已成共識，加之“三道紅線”限制房企融資的擴張，這些因素都催促著房企轉型進一步提速。
不少房企也盯上了代建，入局者眾，導致這片“藍海”開始泛紅。為了保證收入增速，綠城管理開始採取合營模式，大幅拉低了公司盈利水平。這也是為什麼綠城管理收入3年翻倍，但2019年淨利潤卻下滑3%的核心原因。
長遠看，綠城管理雖然做到了行業TOP1，但2019年淨利潤卻只有3.25億元，想要拉動集團業績持續增長，猶如小馬拉大車，有心無力。否則，綠城這兩年也不會拼命拿地，重回“老路”。
儘管房企多元化轉型，早就不是新鮮事，商業地產、新能源車、智慧製造等，只要是空間夠大的行業，房企們都趨之若鶩。但從結果看，真正落地的卻不多，轉型維艱，更是難逃“圈地圈錢”嫌疑。
房企正加速轉型，但能否像曾經的房地產主業那般輝煌，讓大佬們賺個盆滿缽滿，還是個未知數。
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品牌房企眾多，
為何綠城的代建能做到TOP1？
在房企發力輕資產轉型方面，能做到行業TOP級的寥寥無幾，但死摳質量的綠城卻做到了TOP1。
根據中指院研究資料，2019年綠城管理(HK:09979)新訂約總建築面積約1600萬平方米，市佔率為23.7%，規模是第二名的兩倍以上。2019年綠城的銷售收入中，代建業務收入佔比更是高達32.9%，這在房地產行業是絕無僅有的。
不少人認為代建是建築業務，苦逼的活，這就完全錯了。通俗來講，即委託方出錢/地，綠城管理出人出品牌，並向委託方收取相應管理費、專案分成。理論上，不管專案最終盈虧，綠城都能旱澇保收。
綠城管理的合作伙伴主要為專案持有者、政府，分別對應商業代建、政府代建模式。今年上半年，綠城管理的商業代建、政府代建收入佔比分別為74.8%、23%。
一般而言，代建一個專案，綠城管理只需派駐幾個專案經理即可，完全輕資產模式。這種模式的好處顯而易見，在降低風險的同時，還能推動業務快速增長，以及更強的盈利能力。
2017-2019年，綠城管理收入接近翻倍，淨利率分別為25.8%、24.6%、18.6%；同期，綠城(HK:03900)整體業務的淨利潤率則只有6.4%、3.9%和6.4%。
如此一塊“肥肉”，為什麼其他頭部房企都沒有做出名堂，偏偏綠城做到TOP1？這還要從代建模式的特點說起。
代建和建築公司不同，“貼牌”本身意味著產品的溢價力。這是小房企選擇代建的最直接驅動力，將自己的地塊交給大牌房企來開發，之後打上大牌房企的旗號銷售，為的不就是把房子賣出更高價、賺取更高利潤。
在C端市場的品牌溢價是做代建的前提條件，其二是產品力。而在這兩方面，綠城均有其優勢。雖然規模遠不及萬科、碧桂園、保利等，但其品牌口碑卻一點不輸；至於產品力，綠城在業內也一直以高品質、物業一流、綠化考究著稱。
綠城管理更是在招股書中頻繁強調“綠城”品牌、產品力價值對公司的重要意義。
以其海口桃李春風專案為例，根據中國指數研究院，2017年該專案的平均售價約29300元/平米，較相同別墅舊有專案階段的平均售價高出3.9倍，2019年增至37800元/平米，較鄰近區域可比較專案的平均售價高出約18%。專案溢價能力可見一斑。
不過，品牌、產品口碑只是綠城代建業務成功的基礎，畢竟萬科、保利的口碑也不差。綠城代建崛起的核心，還在於其抓住了很好的時間視窗。
2010年，剛坐上行業老二寶座的綠城，放言要在3-5年內超越萬科，並開始激進拿地。令其措手不及的是，“新國十條”、“新國五條”、“限購令”等一系列調控政策密集出臺，中國房地產進入最嚴厲的調控期。
銷售縮水、資金吃緊、負債走高，綠城被逼向輕資產轉型，組建綠城管理公司，成為第一個吃螃蟹的房企。
成立僅3個月，綠城管理簽約的商業代建專案就超過20個。對此，宋衛平曾向媒體表示：“全國比我們房子做得好的最多是一家、半家，不可能是兩家、三家，因為有這個自信，所以我們認為這塊地交給別人做不如交給我們做。”
這話只能聽一半。因為過往10年，房企們壓根沒有心思搞什麼代建業務。2010-2019年，商品房銷售收入由5.25萬億增至16萬億，年複合增速高達兩位數。頭部房企稍微上點槓桿，過往10年的收入、利潤就可以保持年複合20%以上的超高速增長，哪還有動力去做其他業務？
這也給了綠城管理寶貴的擴張機會。2019年，其銷售收入高達664億元，而同期一眾著名開發商首開、萬達等的銷售金額還不到600億元。
綠城管理由此成為行業TOP1。但過度注重代建業務，也讓綠城的開發業務從2010年的第7名，淪落至2019年的20名開外。
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代建，帶不動綠城這個大盤子
2016年新一輪房地產調控開始後，代建行業開始突飛猛進的發展，不斷吸引著新的入局者。
截至2020年7月，已佈局代建業務的品牌房企超過30家，越來越多的房企都想分食代建這塊“肥肉”，競爭開始加劇。
這一背景下，綠城管理選擇用合營的方式來保證收入的高增長。簡單來講，就是綠城管理透過與其他代建公司成立合營公司，開展業務合作最終進行分成。根據招股書，綠城管理一般拿專案管理費的2-3成。
具體到合作模式上，由合作伙伴出人，綠城管理出品牌、體系標準、技術等。其代建模式的轉變，有點類似“直營—加盟”模式，不同的是，綠城管理還要負擔“加盟方”的成本、費用開支。
2017-2019年，綠城管理的收入由101.6億元增至199.4億元，年複合增速達40%，合營公司的收入佔比則由2017年的11.8%，提升至2019年的32%。若不考慮合營給綠城管理帶來的增量，其收入僅由2017年的8.97億元，增長14.7%至2019年的10.3億元。
而2016年至2018年，代建行業的年複合增速卻高達38.3%，綠城管理直營跑輸行業增速。“直營—加盟”的轉變，放大了經營槓桿，保證其收入高增長，但這也嚴重拉低了公司的盈利能力。
2017-2019年，公司的毛利率由56.8%降至44.2%，淨利率則由25.8%降至18.6%。
這主要是因為，“加盟”相比直營，毛利率差距懸殊。以商業代建為例，2019年直營業務的毛利率高達64.5%，“加盟”業務的毛利率只有24.7%。毛利率低不說，綠城管理還要負擔“加盟”業務所產生的費用支出，這導致合營公司2018年、2019年分別虧損2743萬元、1538萬元。
如此也不難理解，綠城管理2017-2019年收入翻倍，2019年淨利潤卻出現了負增長。
表面看，代建業務的盈利能力遠超開發業務，但綠城為了規模犧牲了利潤。2019年，代建業務收入佔綠城銷售收入的1/3，淨利潤佔比卻不足1/10。
長遠看，即使代建行業規模還會進一步擴張，但在頭部房企紛紛入局，以及行業整體規模有限的背景下，靠代建業務拉動綠城中國的業績增長，顯然不大現實。
這一點綠城看得很清楚。因此，2017年發力合營模式，向代建業務要規模的同時，綠城又開始發力開發業務。
根據其財報資料，2017—2019年每年拿地金額均為2016年的3倍，今年前6個月拿地金額更是達到2019全年拿地金額的68%。
此外，綠城中國2019年、2020年上半年，在房地產行業銷售規模滯漲的背景下，公司銷售金額逆勢發力，分別同比增長29%和22.7%。
代建“靠不住”，當下的綠城又不得不回到“老路”上來。
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房企轉型，
“醉翁之意不在酒”
房企轉型有多難？看看綠城就知道了，10年把代建幹到行業老大，如今也不得不“重”裝上陣。
綠城遇到的坎，大多數房企也很難躲過。在行業銷售額超過16萬億的背景下，轉型豈會如此容易？
這兩年，規模見頂成了房企們繞不開的話題，同時也把它們的股價死死摁在地上。根據中證房企指數顯示，房地產板塊指數在近6年的底部震盪，市盈率在今年11月30日更是跌至歷史低點8.2倍。
地產股成了投資人口中的“三傻”之一，房企們開始言必稱轉型，文旅、造車、智慧機器人，還有養豬，涉獵五花八門，為的就是尋找新的業績增長點。但從現有的資料來看，真正幹出成績的房企寥寥無幾。
當下來看，最有可能做出成績的便是商業地產及新能源汽車。因為這兩塊業務“先輩們”都已趟出了路，也都是萬億、甚至十萬億的市場。但房企不管是做商業地產還是造車，似乎都變了味。
以新城控股(SH:601155)為例，2019年公司商業地產出租、管理業務的毛利潤為27.3億元，公允價值計量的投資性房產價值為492.6億元，商業地產的股東權益毛回報率約5.5%，扣除中間費用，商業地產的回報率會更低，甚至虧損。
商業地產運營帶來的持續回報太低，新城比誰都清楚，但依然堅定要做。關鍵就在於其可以依託商業地產拿到便宜的土地。這點從2019年新城房地產開發業務的毛利率為31%，高出同是佈局二三線城市的碧桂園5個百分點便可以看出。
至於新能源汽車，寶能、華夏幸福、雅居樂等房企，先後投入巨資入局。其中，寶能號稱投入超千億，要做成全球規模、實力頭部的車企。11月底，寶能遭到發改委點名，原因是拿地之後遲遲不建廠。
以廣州寶能產業園區為例，2017年拿地時起初規劃投資300億元、產能100萬輛，至今還在“平整土地”。而同期拿地的小鵬汽車，今年6月9日其CEO已經在該工廠透過直播的形式，介紹小鵬P7從衝壓焊裝到總裝檢測的全過程。
據不完全統計，寶能6大城市總的規劃年產能已高達290萬輛，而今年前三季度，國內新能源汽車整體銷量只有73.4萬輛。
顯然，不管是造車還是做商業地產，房企們更多是“醉翁之意不在酒”凡此種種，比起房企轉型維艱，總是難逃“圈地圈錢”的嫌疑。
言必稱轉型的房企，多元化業務何時才能真正進入收穫期？