9月的最後一天,WeWork提前邁入寒冬。
當天,WeWork母公司We Company宣佈將撤回S-1申請,暫停IPO(首次公開募股)。這家被冠以美股“第二大IPO”的獨角獸,高光時刻僅延續48天,便提前謝幕。
摩根士丹利首席美國股票策略師邁克•威爾遜(Mike Wilson)直言,WeWork IPO失敗標誌著一個時代的結束。“在此之前,美國股市一直在為沒有實現盈利的IPO支付令人瞠目的估值。”
WeWork噩夢並未結束。
二級市場募資無望,為了生存,WeWork不得不接受軟銀集團提出的救助計劃。
該救助計劃完成後,軟銀的完全稀釋所有權將達到80%左右,WeWork創始管理層將徹底喪失對公司的控制權。
根據計劃,公司聯合創始人亞當•諾依曼(Adam Neumann)將離開公司董事會,由軟銀高管馬塞洛•克勞爾(Marcelo Claure)接替其行使相關職權。
暫停IPO前一週,諾伊曼迫於壓力辭任CEO一職,由阿蒂•明森(Artie Minson)和塞巴斯蒂安•甘寧漢(Sebastian Gunningham)出任聯席CEO。
顯然,WeWork那些在中國的“門徒”,並不想遭遇同樣的下場。
1.聯合辦公崛起
10年前,紐約市蘇豪區Grand和Lafayette大街街角,一棟廉租公寓風格的建築被重新包裝後,以共同辦公的理念開始對外出租。
這是WeWork第一家辦公空間,僅3000平方英尺。
在連續創業者亞當•諾伊曼的操盤下,僅僅一個月,第一家WeWork辦公空間就實現盈利。兩年後,WeWork經營的空間達到5家。
這一年,這家初創公司正式進入Benchmark的視野,後者是Twitter和Uber的早期投資者。隨之而來的A輪融資很快被敲定,1700萬美元,Benchmark領投。
自此,WeWork開啟狂奔之路。
資料顯示,目前WeWork累計融資超120億美元。僅2018年,WeWork用於投資的淨現金達25億美元,全年“增長和新市場開發”支出同比增長335%,達4.77億美元。
資本加持下,WeWork空間數量激增。
2014年,WeWork在管面積達到150萬平方英尺,會員數達10000人。同年,WeWork選擇在倫敦開設空間,正式進軍國際市場。
也是同一年,在東半球,WeWork尚未進入的中國市場,氪空間正式成立。在國內,嗅到機會的並不只氪空間。2013年,納什空間便已成立。
2015年2月14日晚,毛大慶在徐小平家裡,和幾位頭部基金老友再次聚到一起,這一次他下定決心,辭職創業。
3月8日,毛大慶正式辭去萬科北京區域執行長一職,投身創業。3天前,李克強總理剛在政府工作報告中明確提出鼓勵“福斯創業、萬眾創新”。
4月,他的創業專案優客工場正式成立。優客工場、納什空間、氪空間等並不知道,他們很快將直面WeWork 的競爭。
2016年初,WeWork進入中國。
其在北京的第一家空間,選擇在了開在優客工場Sunny100總部向西不足兩公里的地方。入華之後,WeWork中國年平均增長率達600%,會員總數達8.5萬,其中大企業會員佔比超過三分之一。
資料顯示,WeWork目前在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武漢、廣州等城市擁有74個空間。2019年還將拓展南京、蘇州、西安、重慶、天津等城市。
但,WeWork同樣無法躲避大多數入華外企的“宿命”。
2.中國式WeWork
WeWork中國入駐率雖然直線走高,但續約率並不樂觀。
甚至有WeWork員工發現,一些企業在幾個月的免租期結束後就不再續約,新的WeWork辦公空間開張時,他們又繼續去“蹭住”。
彼時,福斯創業萬眾創新正如火如荼。與WeWork的水土不服相反,大浪潮下,僅一年時間,國內的聯合辦公空間一年間從幾十家,激增到2000多家。
他們的路子,似乎和WeWork也不太一樣。
在WeWork的業務中,C端會員服務一直佔據重要位置。資料顯示,目前WeWork擁有會員46.6萬名,其中大企業會員只佔32%。
優客工場沒有把to C業務置於如此重要的位置。
不只優客工場,國內聯合辦公普遍更側重於to B服務。毛大慶認為,國內的企業更在意企業效率、成本,to B服務要求自然而然就更多。
業務側重雖有差異,但WeWork的併購擴張策略被優客工場沿用。
“任何一個新行業如果不夠快,很難在賽道上取得話語權。”更重要的是,毛大慶認為,“樣本太少也不行,只有在一定規模下,才能夠探討資源運用問題。”
2016年,優客工場戰略投資無界空間。
2017年4月,洪泰創新空間併入優客工場。7個月後,後者又控股碎片空間。
2018年,優客工場併購wedo聯合創業社、愛特眾創、火箭科技。
此外,優客工場注資了眾多辦公關聯的企業服務公司。
現在,WeWork擁有485個辦公空間,遍佈全球28個國家100多座城市。優客工場以200多個空間緊隨其後,業務覆蓋中國、美國、新加坡在內的44個城市。
而納什空間的產品線與WeWork相比差異則更大。在納什空間創始人張劍的理解中,“一款產品服務不了所有的客戶。”
如果空間使用者都是初創企業,市場會變得很小很窄。他希望納什成為一個基礎設施,幫助廣大企業解決辦公問題。
這催生出納什空間“獨立+聯合”的模式,在聯合辦公空間的基礎上,又增加了獨立“超級工作室”。 聯合辦公主要面向初創企業和小微企業,提供按工位出租的靈活辦公空間。
“超級工作室”則將空間功能進行標準化、模組化設計,企業可根據需求選擇模組搭建獨立辦公空間,主要面向有私密需求的企業及中型企業。
泰智會創始人趙清也發現了這種需求上的差異,美國交流非常開放,在開放工位辦公並不是問題。“但國內大部分都不是這樣,只要團隊稍微大一點,就不想開放辦公。”
“不同產品線背後,是我們對本土企業需求更深度的洞察。”張劍說。
產品差異,導致納什空間單體空間運營面積比一般聯合辦公空間更大。雖然納什空間是國內首家運營空間超過100萬平米的聯合辦公企業,但其空間數量、覆蓋城市均不是國內最多。
其佈局側重在人才密度最高的地方,即一線城市的核心商圈。同時,在龐大的在管面積下,納什空間沒有貿然選擇併購這一路徑進行擴張。
在外延發展道路和內延發展道路之間,張劍選擇了後者。
對於聯合辦公的產品形態,夢想加創始人王曉魯也有不同的理解。“聯合辦公如果只是二房東模式,那企業對其服務的價值判斷,將幾乎只基於成本優勢。”
夢想加想做的,是基於物理空間,為企業提供包括辦公場地、管理工具、員工體驗在內的綜合辦公服務。
這套服務的產品體系,被王曉魯稱為OaaS(Office as a Service,辦公即服務)。
由以共享靈活型服務為主的聯合辦公空間業務、專屬定製化服務為主的全週期辦公服務業務、即需即用的消費型流動辦公業務、“智效辦公體系”輸出業務四部分構成。
然而,野蠻生長的同時,市場並未給聯合辦公企業太多打磨產品的時間。
3.被生存所困
2018年,粗放經營、尚未盈利的聯合辦公企業嗅到市場寒意,不得不開始“儲糧”過冬。兩大獨角獸,WeWork和優客工場,不約而同選擇了IPO。
但,IPO之路並不順利。
2018年12月,WeWork祕密提交IPO申請。直到4個月後,IPO申請才被公開。
2019年8月,WeWork提交IPO招股書,承銷商包括摩根大通、高盛、美銀證券巴克萊、花旗、瑞信、匯豐、瑞銀和富國銀行。
招股書顯示,2016年其營收為4.36億美元,淨虧損4.30億美元;2017年營收8.86億美元,淨虧損9.33億美元;2018年營收增長至18.22億美元,淨虧損擴大到19.27億美元。
今年前六個月,其營收為15.4億美元,淨虧損超過9億美元,較去年同期淨虧損增加25%。
頂級承銷商未能打消投資者對WeWork經營狀情況的顧慮。由於認購情況不佳,WeWork隨後將估值下調到150億美元到180億美元,僅相當於此前470億美元估值的三分之一。
緊接著,WeWork最大投資者軟銀集團介入,要求其暫停上市計劃。
9月25日,亞當•諾依曼將辭任CEO的訊息被證實。阿蒂•明森和塞巴斯蒂安•甘寧漢將接替諾依曼出任WeWork聯席CEO。
5天后,WeWork迎來更壞的訊息——WeWork母公司We Company宣佈將撤回S-1申請,暫停IPO計劃。
股票策略師邁克•威爾遜直言,WeWork首次公開募股的失敗標誌著一個時代的結束。他表示,在此之前,美國股市一直在為沒有實現盈利的IPO支付令人瞠目的估值。
為了生存,WeWork10月23日宣佈已接受軟銀集團提出的救助計劃。該救助計劃完成後,軟銀的完全稀釋所有權將達到80%左右,WeWork將成為其關聯公司。
計劃包括提供50億美元的新融資,向現有WeWork股東發起至多30億美元的收購要約,以及現有15億美元的投資承諾。
同時,根據計劃,諾伊曼將離開公司董事會,由軟銀高管馬塞洛•克勞爾(Marcelo Claure)接替其行使相關職權。
在國內,優客工場IPO之路同樣曲折。
2018年8月,優客工場嘗試尋求赴港上市的機會,但最終選擇放棄。
2019年年初,優客工場轉向紐約,聘請花旗集團和摩根大通,計劃最早於今年第三季度在納斯達克上市。但由於市場因素,計劃被延後。
10月,優客工場向美國證券交易委員會提交了招股書,委託花旗、瑞士信貸、美國銀行負責其上市事宜。據接近優客工場人士透露,優客工場已開始進行IPO路演。
不同於優客工場,納什空間選擇資產證券化募資過冬。
6月27日,納什空間ABS(資產證券化)專案“渤海匯金-納什空間資產支援專項計劃”設立發行。
作該專案為聯合辦公領域國內首單ABS,該專案發行規模為2億元人民幣,將在深圳證券交易所掛牌。
面對寒冬,頭部企業尚且如此,其他企業則更為艱難。
資料顯示,2018年至今年4月,聯合辦公品牌減少40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的品牌佔總數的28.1%。
4.調整下的千億市場
氪空間創始人劉成城認為,2019年是聯合辦公調整年,是提升內功和經營效率的年份。
若不反思調整經營策略,必然還將有更多聯合辦公企業走向死亡。
在精細化管理、多元化營收和差異化運營上,毛大慶認為整個行業還需多下功夫。
當前,優客工場在強化後臺管理系統的全方位開發和升級,包括客戶服務系統、SaaS應用平臺、財務優化軟體、管理應用自動化、應用程式整合建設等。
“這樣公司才有可能跑得更快更遠。”毛大慶說。
無獨有偶,為了高效管理百萬平米的空間面積,納什空間搭建出奈米系統。
奈米系統3.0支援集中式、分散式、混合式、整棟、園區等各種辦公空間形態,實現了房源、企業、內部管理的全面線上化,能夠完成無人工干預的一站式服務。
此後,優客工場的擴張路徑,將是少量自營、併購,加上較大規模的管理輸出,此前採用管理輸出的空間佔比僅10%左右。
業務側重方向上,也是聯合辦公企業的也在進行調整方向之一。劉成城近日再次強調,氪空間在向企業定製服務轉型,以便更快實現盈利。他希望未來定製業務在氪空間業務比重中達到60%。
“越來越多場地運營、孵化運營和空間服務提供商,開始往生態的建設、產業的對接和創新要素的對接上做佈局和推動。”
不過,“聯合辦公確實有市場需求。”首都科技發展戰略研究院執行院長、韻網創始人顏振軍告訴記者。清控科創Quattroporte程方認為,聯合辦公會作為市場補充長期存在。
有關研究報告指出,中國聯合辦公市場在經歷了高增速低容量的匯入期之後,將進入高增速高容量的成長期,其市場成熟的時間視窗將從2018年延續至2022年。
預計到2022年,聯合辦公工位數將達到1315.1萬個,市場規模可達4092.18億人民幣。
“想把聯合辦公做好,我覺得沒十年,根本不太可能。”毛大慶說。這個時間點,與報告指出的時間視窗基本吻合。