摘要：毛利率下滑

近期，隱形的"地產大佬"中國平安又出手了。

它透過附屬公司"接盤"了中國金茂旗下一掛牌了兩個月左右的子公司。

讓人疑惑的是中國金茂的操作。

而中國金茂11月宣佈已率先完成了今年2000億的銷售目標！到底缺不缺錢？真實力，還是摻水業績？

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先來看此次中國平安的"接盤"。

據中國金茂的公告披露，中國平安透過其附屬公司盛鈞，以8.66億元獲得了專案公司45%的股權；

這家掛牌轉讓的專案公司最近兩年表現並不太好：2018-2019年，分別虧損了1435萬元和2115萬元。

不過，截至今年4月底，該專案公司經稽核總資產及經稽核淨資產分別約為41.51億元及約人民幣15.83億元。

該專案公司是位於江蘇省常州市鐘樓區藍翼飛機制造廠地塊，性質是商住用地，預計明年四季度完工交付。

雖說等待交付時間也就僅剩一年左右，但該專案公司還是被掛售了45%的股權。

今年中國金茂類似的操作還不少，比如僅11月11日-25日，就有三條相關子公司掛售訊息：

擬轉讓福州濱茂房地產51%股權；

旗下金茂西南企業管理有限公司擬轉讓貴陽黔茂房地產60%股權；

旗下公司金茂蘇皖企業管理（天津）有限公司擬轉讓南京雅鴻房地產5%股權。

據樂居財經不完全統計，截至今年11月，中國金茂掛牌轉讓了旗下約10家左右子公司的股權。

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實際上，中國金茂出售專案公司與去年的情況也頗為相似。

2019年5-6月，中國金茂就相繼出售或退出了8個專案，其中不乏位於北京和上海的專案，引發了媒體的普遍關注。

中國金茂是一家濃眉大眼的央企，以地產開發和酒店經營為主營業務，定位是走高階和精品路線。

其最終控股股東為中化集團，2019年引入平安集團成為其第二大股東。

然而在樓市調控政策延續，房企去槓桿的大背景之下，中國金茂近年來的資產負債率不降反而緩慢爬升。

據東方財富網統計的歷年財報資料顯示，2015-2019年，中國金茂的資產負債率分別為62.9%、66.6%、70.1%、71.2%和73.7%；其經營現金流在2016-2017年連續兩年為負，直到2018年才轉正。

此外，中國金茂最近兩年的業績表現尚可，但毛利潤同比卻出現了兩位數的負增長。

據財報顯示，2019年，中國金茂全年實現合同銷售金額為1608.06億元，同比增長25.63%；營收433.56億元，同比增長12%；歸母淨利潤同比增長24%。

但2019年，其毛利潤反而比2019年減少了約17.7億元，同比下滑12%！

再看近5年來，中國金茂毛利潤的表現，也是起伏較大，其中有3年毛利潤同比增長為負數，2年為負兩位數的增長。

財報顯示，2015-2019年，中國金茂的毛利潤同比增速分別為-20.5%、42.5%、-1.6%、44.8%和-12.2%。

今年半年報顯示，中國金茂上半年雖受疫情影響頗深，但表現不錯，尤其是銷售方面，首次在半年就突破千億銷售簽約額（1029億元），同比增長31%。

但同期，其收入為12,096.6百萬元，同比下滑18%；毛利率同比下滑5%，好在中國金茂集團的整體毛利潤為32%，略高於行業平均水平。

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業績好看，盈利表現一言難盡，而短債壓力大，結果就是資本市場難以買賬。

中國金茂交出了看似不錯的成績單，合同銷售額創新高，提前一個月完成年度銷售目標，也未能挽救其股價明顯向下的走勢。

不過，相比十多年的股價不漲或反而跌到更低來說，中國金茂截至12月21日的收盤價，還是高於2007年上市發行價2.35港元/股。

當然，中國金茂也在力圖改變。

半年報顯示，截至今年6月底，其一年內要償還的計息銀行貸款及其他借款金額共計337.45億，比2019年上半年增加了67.54億元；而同期其現金及現金等價物為203.6億，資金缺口達133.85億元！

最近兩年，中國金茂較為頻繁的賣專案，今年又搞了定向增發融資，8月底回籠了約19.9億港元，有心降槓桿。

但從拿地方面來看，中國金茂並不手軟，但比2019年溫和了不少。

2019年1-11月，中指院的資料顯示，中國金茂以517億元的拿地金額排第12位，拿地面積排第23位。

今年1-11月全國房企拿地金額與面積排行榜顯示，前11個月，中國金茂以268億元的拿地金額排第36位，拿地面積排第34位。相比2019年同期的拿地金額排名跌了20多位，還是溫和了不少。

不過，中國金茂並沒有打算放慢腳步。

2019年的業績釋出會上，其宣佈了其簽約銷售額目標2021年為2500億，2022年3000億！

在去槓桿的同時，還擴大規模，這個難題能否實現？估計等今年中國金茂的年報出來後，從中我們能找到更明確的答案。