臨近10月底，新城控股交出了三季度報告。
從財報來看，新城控股銷售順勢繼續增長，業績結算穩步提升，基本面的穩固帶來了信心；而在轉讓專案、控制買地之下，現金流為先的思路一定程度上保證了安全邊界。
數字不會說謊，在與時間賽跑之後，新城控股可能比大多數人想象中的活得要好。
就在此前的9月28日，新城控股公佈了一份2019年股票期權與限制性股票激勵計劃(草案)，激勵物件總人數為108人，包括董事、高中管及核心骨幹，擬授予權益約佔股本總額的1.21%。行權的條件是：19-21年扣非歸母淨利潤增速對應2018年分別為20% / 70% / 120%。
股權激勵之下，管理層對未來的信心已經初顯。
01
銷售增長，未來業績可期
儘管唯規模論不再，銷售仍是觀察房企的重要維度之一，直接地反映了房企目前的經營狀況，同時也是各大房地產股權或是債權投資機構最為看重的指標之一。
前三季度，新城控股實現銷售額1976.91億元，比上年同期增長23.89%。無論是權益金額還是合同金額，都在克而瑞房企規模榜單上排名第八位，並且和第九名拉開了較大差距。
超過20%的同比增速，仍遠高於行業平均同比增速，且在top10陣營中保持增速領先。
克而瑞資料顯示，2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調下，行業整體規模增速顯著放緩，TOP100規模房企累計業績同比增速僅在4%左右。
事實上，按照公司公告資料，在Top 10的規模房企中，新城控股前三季度的增長速度位列第二，僅次於中海地產。
按照年初提出的2700億元銷售目標，新城前三季度的目標完成率約為73.2%，而百強房企前三季度平均完成率70%。以此計算，新城控股第四季度的月均銷售額達到約241億元，即可完成全年目標。
在銷售穩步增長的同時，隨著過往銷售大量進入結算，新城控股的業績小步快跑。
三季報顯示，新城控股今年前三季度實現營業收入295.6億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤37.32億元，同比分別增長19.22%、19.57%。
可以看到是，營收和歸母淨利潤基本同步增長，是一種比較理想的狀態。
值得注意的是，截至三季度末，新城控股合同負債（預售房屋收取的客戶購房款）為2089.55億元，同比增長109.10%，翻了一番不止，將來業績釋放存在充分空間。
02
拿地審慎，負債優化
從三季報來看，一個很明顯的轉變是，新城控股加強了對現金流的管控。
在支出端，新城控股放緩了拿地的節奏。
資料顯示，對比去年第三季度拿地近40幅、今年上半年拿地80幅的節奏，新城控股三季度通過掛牌方式取得13塊地，共需支付土地價款約12.66億。
此外，7-8月新城控股結合企業自身實際情況平價轉讓了部分專案回收現金。
公告顯示，在第三季度，新城控股累計就21個專案公司與相關交易對方簽訂了股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為101.5億元。
雙管齊下之下，新城控股的現金狀況有了明顯的改善。
三季報顯示，截至三季度末，新城控股在手現金餘額為466.83億元、同比增長近44%；三季度末，新城控股經營活動產生的現金流淨額為-7.4億，相較於中報的-67.01億元淨流出有明顯改善。
現金流是房企生命線。歷經中海、碧桂園、Sunny城等知名房企，有地產圈最強財務官之稱的吳建斌就認為，企業管理的核心應該是財務管理，財務管理的核心實際上是現金流管理。
應當說，新城控股現金流意識的強化一方面是現實選擇，在另一方面也是出於增強安全性的需要主動為之。
下半年房地產市場行情急轉直下，政策密集從房企融資端、土地端、銷售端進行調控，行業遁入冰點。
行業小週期，房企的資金鍊受到前所未有的關注。某些以往激進加槓桿的企業，已經這個階段付出了代價。
安信國際研報顯示，2019年首三季度百強房企新增土地價值同比下降9%，中小房企投資速度較低。首三季度百強房企新增土地價值約28000億元，同比下降9%。新增土地價值對銷售金額(全口徑)比率從2017年的57%，一直下降至2019年首三季度的34%。
有分析師認為，對於目前的新城來說，穩中求進是比較切實的選擇，可以在下個週期再出擊。
不過在注重安全的同時，新城控股也沒有放棄對未來的佈局。
拿地金額方面，根據同策資料，今年1-9月，新城拿地金額564.88億元， 1-9 月拿地銷售金額比33 %，控制較好。
據克而瑞釋出的《2019年1-9月中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單，新城控股前三季度新增土地貨值2154.5億元、新增土地建築面積1921萬平方米，分別位居行業第8和第5。
審慎投資策略下，土儲依舊充沛，這就意味著新城手中的彈藥依舊充足。
除此之外，得益於現金迴流、償還借款等因素，新城的債務結構得以優化。
公告顯示，新城控股在第三季度償還了17.8億的短期借款和近10億的應付票據，同比減少了78.6%的短期借款，應付票據環比下降近六成。
截至報告期末，新城控股資產負債率、扣除合同負債後的資產負債率分別為88%、42%，同比分別下降0.5、12.9個百分點；現金短債比1.67，在手現金完全覆蓋短債；流動比率1.08，償債能力具備保障。
03
商業加速
如果說有什麼現象是令人驚喜的，那就是新城的商業版圖仍然在加速。
截至10月26日，新城控股今年已開業10座吾悅廣場，累計開業達52座。
11月份，新城控股將迎來天津津南、淮北、漢中、桂林等4座吾悅廣場開業；12月份，連雲港海州、溧陽、鹽城、高郵、蚌埠、宿州、長沙高鐵、哈爾濱哈西等8座吾悅廣場將集中開業。
按照計劃，至2019年年底，新城控股將實現全年開業22座、累計開業64座吾悅廣場的目標。
商業規模穩步擴張之際，新城商業的租金水平也在持續增長。第三季度經營簡報顯示，1-9月份吾悅廣場的租金及管理費收入為27.62億元，同比增長高達95%。按照計劃，新城控股2019年全年商業租金及管理費收入將達到40億元。
就目前來看，商業廣場的穩步擴張將主要從兩個方面利好新城控股。
首先是住宅業務。一直以來，新城控股奉行“住宅+商業”的雙輪驅動模式，並憑藉此模式快速發展。
需要指出的是，新城控股的住宅開發和商業綜合體業務並非是割裂的，二者其實是相輔相成的關係：運用住宅人口哺育商業、商業帶動社群活力的模式帶動片區發展，實現銷售物業和自持物業價值雙收。
從某種程度上說，商業綜合體降低了新城控股拿地成本，是其開疆拓土的核心武器之一。新城控股2017年拿地中，純住宅的拿地成本是 3610 元/平米，綜合體拿地成本為2243元/平米，綜合體拿地比純住宅拿地便宜了38%，優勢明顯。
自從2015年以來，綜合體銷售就在公司的營收結構之中扮演了愈來愈主要的角色。
商業廣場四面開花，也即意味著綜合體銷售業務將充分受益。
在另一方面，商業租金帶來了穩定的現金流。物業出租與管理簡單來說就是“坐地收租”，其毛利率遠高於住宅銷售。從成熟市場例如香港來看，大的開發商都向存量運營轉變。
通過迴流資金、降低負債增強長期安全性，堅持雙輪驅動模式保持商業和住宅開發的第一梯隊地位，三季報透露的新城控股，仍然具備相當的發展潛力。如果能繼續控制風險修復信心，那麼新城控股仍將持續成為行業內的有力競爭者之一。