面對城市復興專案週轉慢、三大現金流為負、淨負債率高企等難題，首開股份一邊密集轉讓專案股權，一邊增資擴股。

為全面客觀地衡量今年上半年各大上市房企業績的綜合表現，發現網基於財務報表的盈利能力、營運能力、財務槓桿以及償債能力等多維角度進行了系列的統計排名，（文章詳見9月20日發現網文章《診斷房企半年報：財務槓桿誰最高？償債能力誰最強？》）。

據發現網統計，首開股份在“發現網2019上半年A股上市房企財務槓桿榜單”中排名第15，位居行業上等水平，排在綠地控股、新城控股、金科股份、Sunny城、萬科A等知名一線品牌房企之後；而在“發現網2019上半年A股上市房企營運能力榜單”中排名第44，居於行業中等水平。

為了全方位客觀透析其業績綜合表現，發現網日前致函對首開股份進行了採訪。

營收淨利雙增，盈利得到改善

公開資料顯示，首開股份於2001年3月12日在上海證交所掛牌上市，是北京首都開發控股（集團）有限公司控股的大型國有房地產上市公司，實控人為北京市國資委。2018年，公司年銷售額1007億元，開復工面積超過1900萬平米，資產總額超過2900億元。

30多年來，首開地產致力於北京城市發展，西羅園小區、恩濟花園等舊城改造專案，方莊小區、望京新城、回龍觀文化居住區等大型社群建設，亞運村、大運村、奧運村、國家體育館、奧林匹克水上公園等一系列標誌性建築，加快了這座六朝古都邁向國際化大都市的步伐，留下了“一部首開史，半座北京城”的美譽。

10月30日下午，首開股份釋出了第三季度業績報告。

資料顯示，2019年1-9月，公司實現營業收入295.45億元，較上年同期增加38.78%，同比增速僅增長2.55個百分點；歸屬於上市公司股東的淨利潤為23.76億元，較上年同期增加28.57%，同比增速卻回落73.84個百分點；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤為22.53億元，較上年同期增加52.07%。

總體來看，首開股份前三季度營收淨利雖雙雙增長，但同比增速均處於近三年來整體增速的平均水平，實屬無驚無喜。

據發現網統計，首開股份在“發現網2019上半年A股上市房企盈利能力榜單”中排名第31，居於行業上等水平，而這一排名也其三季度的業績報告也得到了體現。

報告顯示，首開股份2019年1-9月每股收益同比增加38.07%，加權平均淨資產收益率達到9.02%，而去年同期這一資料為6.74%，可見其盈利能力得到一定的改善。

業績完成率超六成，公司回函符合預期

早在2019年年初，首開股份定下了本年度的銷售目標為1010.15億元，與去年基本持平。業績報告顯示，首開股份2019上半年簽約金額403.90億元，同比增加31.24%，僅完成全年銷售目標的39.98%；而2019年1-9月實現簽約金額691.28億元，同比增加31.76%，完成全年銷售目標的68.43%。

對於最後一個季度是否有信心完成全年銷售目標，公司是否會選擇降價促銷、加速回款這一問題，首開股份相關負責人也回函發現網記者表示，公司全年的銷售節奏依照全年資源情況及開盤進度有序進行，目前銷售進度符合預期。根據可售資源情況全年任務完成可期，第四季度會按正常銷售節奏推進。

的確，通過觀察首開近幾年的業績走勢可以發現：公司一二季度銷售額指標都非常低，經常只完成年度目標的百分之十幾、二十幾，但到了第三季度有所調整開始加速，第四季度直線往上衝。

此前，首開股份新晉掌舵者李巖在公開場合表示：“壓力不小，但是完成任務還是有保障的，我們也有信心。”

京外專案業績不振，竣工面積罕見為零

需要指出的是，首開股份今年的京外專案銷售業績表現並不理想。

早在2015年，首開提出“城市復興官”的發展戰略，關注存量資產及其改造升級；2016年，首開股份重心開始偏向京外地區，開啟了“根植北京，擴張全國”的佈局；2018年，首開股份開始向長三角、珠三角、成渝地區等經濟發達的京外地區發展，當年北京區域資源佔比首次降至50%以下。

但就今年中報和三季度報告來看，京內專案依舊是首開股份結算收入的重要組成部分。中報顯示，2019上半年首開股份京內專案銷售面積51.7萬平方米，同比上漲146.1%，佔總銷售面積比例35.8%。京外專案銷售面積92.8萬平方米，同比減少6.6%，佔比64.2%。

三季度報告顯示，2019年1-9月公司京內專案可供出售面積812.37萬平方米，已銷售面積87.89萬平方米，佔比36.41%，較上半年微幅提升；京外專案可供出售面積199.47萬平方米，已銷售面積153.51萬平方米，佔比63.59%。

另外，2019年1-9月首開股份京內專案在建面積715.24萬平方米，京外為1238.62萬平方米；京內專案新開工面積163.83萬平方米，京外為226.52萬平方米；京內專案竣工面積70.73萬平方米，而京外專案這一數值卻為0（詳見上圖）。

土地儲備方面，截至三季度末，首開股份持有22個待開發專案，規劃計容建築面積合計約292.15萬平方米；其中11個專案位於北京，規劃計容建築面積約155.84萬平方米。

值得一提的是，2019年上半年首開股份在京內有15個儲備專案，但大部分為合作拿地，且由合作方操盤，僅有兩個專案為100%權益佔比；而在京外的10個專案中，也僅有4個專案為100%權益佔比。這從側面凸顯了公司獨立操盤能力略有不足。

淨負債率高企，三大現金流均為負

圍繞“城市復興官”戰略，近幾年來首開股份逐步形成了城市復興的五大舉措：涉足住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社群養老服務業態、參與舊城保護復興、打造創客空間平臺。

但棚改專案、城市更新專案存在週期長、回款慢、複雜度高等特點，對房企的綜合能力要求很高，這導致了首開股份在負債率、現金流等方面表現不佳。

資料顯示，截至2019年三季度末，首開股份的資產總額約為2951.21億元，負債總額約為2413.13億元，權益總額約為538.08億元。

按照此資料計算，公司的資產負債率約為81.77%，同比增長0.18個百分點，而公司淨負債率高達203.73%，遠超行業均值。

此外，2019年前三季度首開股份的經營性現金流、投資性現金流、籌資性現金流均為負數。三季報顯示，期內公司經營活動產生的現金流量淨額為-15.5億元，同比減少200.31%；投資活動產生的現金流量淨額為-18.04億元，同比增長88.48%；籌資活動產生的現金流量淨額為-82.55億元，同比減少247.55%。

對此，首開股份在其公告中指出，公司淨負債率在行業內屬於較高水平，改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。

債務壓力大增，開啟“賣賣賣”模式

今年以來，房企銀行貸款、信託、海外債等各大融資渠道均受到不同程度的收緊。據發現網不完全統計，2019年以來，面對緊張的資金鍊和較大的債務壓力，包括新城控股、華僑城、泰禾集團、首開股份等多家上市房企，紛紛轉讓旗下子公司或是專案股權。

上半年，首開股份累計新增融資272億元，同比增長16.99%。其中，銀行貸款88億元，信託貸款62億元，債權融資計劃22 億元，公司債20億元，中期票據55億元，短期票據15億元，應付賬款保理（ABS）10億元，累計歸還各類籌資183億元。當期淨增融資規模89億元。

此外，2019年8月，首開股份在兩日內先後與平安銀行、交通銀行、北京農商銀行及工商銀行簽署了戰略合作協議，獲取授信額度1200億元，用於非經平臺建設和老舊小區改造。

事實上，此前不久，首開股份就已頻繁轉讓旗下專案股權。

9月27日，北京產權交易所披露，首開股份擬掛牌轉讓北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司（簡稱“天鴻嘉誠”）51%股權。9月29日，首開股份擬轉讓蘇州合本投資管理有限公司（簡稱“蘇州合本”）50%股權，底價待定。同日，公司一併掛牌出售北京首開旭泰房地產開發有限責任公司（簡稱“首開旭泰”）1%股權。

對此，某業內人士表示，房企出售專案是有現金流壓力，從這一波房企轉讓專案的現狀來看，有快速向頭部企業集中的趨勢。

10月23日，首開股份公告稱，其全資子公司北京城市開發集團有限責任公司（以下簡稱“城開集團”）擬實施增資擴股，引入投資金額不超過40億元，增資價格依據最終增資結果確定，並據此計算各方持股比例。

截至2018年底，經評估，城開集團股東全部權益評估值為149.95億元。與單體口徑賬面淨資產76.41億元相比，評估增值73.54億元，增值率約96%；與合併口徑賬面淨資產108.93億元相比，評估增值41.02億元，增值率約38%。

首開股份在公告中表示，本次增資擴股有利於降低城開集團及公司資產負債率，本次增資擴股不會導致公司喪失對城開集團的控制權。增資擴股後，不會導致公司合併範圍的變化，對公司當期經營業績不會產生重大影響。

面對城市復興專案週轉慢、三大現金流為負、淨負債率高企等問題，首開股份能否在千億之後發展的更穩更好？發現網將繼續保持關注。 （發現網記者 羅雪峰 林孚嘉）