在2019年艱難前行的長租公寓，似乎迎來了曙光。

前不久，青客公寓和蛋殼公寓提交上市招股書。10月8日，青客公寓正式提交了美國上市申請，並於10月28日更新了招股書，公佈發行區間為17-19美元，最高募集資金近億美元，預計11月初上市。10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO）。

除了青客公寓、蛋殼公寓之外，行業的裡的其他巨頭也有傳出正在籌備上市的訊息。

長租公寓的資本遊戲

長租公寓又被稱作白領公寓或青年公寓，公寓運營商將業主房屋租賃過來，在進行裝修改造、配齊傢俱家電後，以單間形式出租給房屋周邊的白領上班人士。對比“租期短、租住條件差”的傳統住房租賃市場，長租公寓擁有兩個最為顯著的特點：一是租賃期較長，二是擁有相對標準化和舒適的居住環境。

這幾年長租公寓在兩年時間裡經歷了“過山車”般的大起大落。要知道，兩個品牌同時準備上市這是在長租公寓行業野蠻聲場中的一股逆流。

長租公寓也一直不被外界看好，SOHO中國董事長潘石屹甚至認為長租公寓燒錢創業是一條不歸路，“不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。”

長短租公寓在2017年租售並舉政策風口最旺的時候，是比較受歡迎的創業專案，一些金融機構、外界資本開始頻繁接觸長租公寓企業，希望在政策風口的新領域分一杯羹。直到去年，首個宣佈資金鍊斷裂的杭州鼎家公寓拉開了長租公寓破產的大幕，此後，愛上租、安閒居、喔客、德寓等杭州地區的長租公寓品牌相繼陷入資金鍊斷裂、創始團隊不知所蹤的境地。

青客和蛋殼能帶給長租公寓行業什麼樣的啟迪？他們上市是否預示著長租公寓行業已經找到了一條能持續盈利的發展之路？其實長租公寓面臨的問題比我們想象的還要大。

在長租公寓行業中，自如，蛋殼、青客均在分散式公寓的頭部企業之列，規模並不算小。

截至2019年6月30日，青客在上海、北京、杭州、蘇州、南京、武漢等城市擁有近十萬間房源，其中上海是最主要市場。2012年底至2018年年底，青客複合年增長率為114.4%。

根據招股書，截至2019年9月30日，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營房源超過40萬間，2015年底至2018年底三年年複合增長率達360%。

矛盾的是，青客和蛋殼同時也面臨巨大的虧損。

青客公寓的資料顯示，青客2017財年淨虧損1.9億元，2018財年淨虧損4.26億元。青客截至2019年6月30日的9個月淨虧損3.48億元，而上年同期淨虧損2.89億元。兩年半的時間燒掉了11.17億。

蛋殼公寓的情況也好不到哪兒去。蛋殼公寓目前處於虧損狀態。其招股書顯示，截至2019年9月30日，其淨虧損為25.16億元。而在過往兩年，蛋殼公寓亦顯示虧損，2017年淨虧損2.715億元，2018年淨虧損13.697億元。

長租公寓最大的問題在於規模與槓桿難以平衡已成為行業通病，長租公寓在擴大規模的同時，依然在負重前行。

長租公寓是一個重資本的行業。每一套房子收進來，在沒有產生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠後續的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。因此這項生意需要大量的資本投入，如何撬動其中的槓桿，是非常難又非常重要的一環。去年，長租公寓發生多起暴雷案件便是由於運營方未能處理好現金流問題。

業內人士分析稱，長租公寓上市的目的在於融資，以支援併購來擴張規模和支援運營。而這些活動是需要大筆資金的，此時虧損狀態的長租公寓也只有通過股權融資來解決資金需求，而上市就是股權融資的方式之一。說白了長租公寓是因為需要資金而上市，並非因為盈利豐厚而上市。

而這符合業內人士對這一行業的預測：租賃經營企業對資金需求非常大，在沒有合適的盈利模式下，只能燒投資人的錢，要想保持企業正常運營，做大規模，企業尋求上市融資很正常。

負重前行的長租行業

長租公寓究竟有多缺錢呢？

長租公寓其實能獲取的利潤並不高。長租公寓盈利模式主要有兩種，第一種是賺取租金差價。較低價格收房，較高價格出租。第二種是收取服務費。

據克而瑞研究資料顯示，刨開房屋裝修和折舊等因素，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%～4%，現金流回正週期至少需6年以上。

如果長租公寓僅僅停留在賺取租金差價上，考慮到前期的獲客成本、裝修投入，後期的服務投入，以及後端技術、供應鏈、管理、折舊等層面的成本，利潤就會被大大攤薄。

這時候，所謂的“金融創新”租金貸，拯救了需要現金流擴張的長租公寓。

租金貸通常以“月付”和“押一付一”為誘餌，讓租客簽下了租賃貸款業務。實際上，租客從第三方金融機構貸了12個月的房租款，每個月付的房租是在還貸。從第三方金融機構貸款的這筆錢，不會給租客，也沒有全付給房東，而是進入了長租公寓的資金池，成為了繼續擴張規模的資本。

如果租客源源不斷地增加，長租公寓的現金池也可以不斷擴大，去獲取新的房源。但是當擴張的成本，大於現有的資金池，資金鍊就會斷裂。這表明了長租公寓的盈利鏈條是多麼的脆弱。

擺在青客、蛋殼面前的問題不止這些，還有更深層次的障礙讓這些長租公寓選手們如鯁在喉。

難以盈利只是最終結果，長租公寓的另一個尷尬問題在於其法理上的“二房東”身份導致其租權難以穩定。

長租公寓並不真正擁有物業產權，其需要租得物業並通過運營獲得營收和利潤。因此，物業使用權的穩定性，如租期、出租價格等，就取決於長租公寓運營方與“大房東”的關係穩固性，其中暗藏的風險在於物業持有者收回物業，或者重新談判出租價格都會增加長租公寓運營商的成本。

業內人士認為，在長租公寓扮演的“二房東”角色運營權層面，無論是法理地位還是其商業地位都沒有得到足夠的重視和保護。所有權欺壓運營權，“二房東”租權不穩定一直伴隨長租公寓的發展。

比如有媒體曝出在租約未到期的情況下就被“大房東”斷水斷電後趕出該棟物業的情況，而且此類事件長租公寓也不是頭一回發生了，處理與大房東的關係的確是長租公寓面臨的另一個棘手問題。

看得見的曙光

雖然長租公寓棘手問題不少，但是從長遠來看，這個行業並非沒有前景。

從行業發展週期和市場需求的角度看，長租公寓市場的潛力無法忽視：根據艾瑞諮詢的報告，2018年中國住宅租賃市場規模達到人民幣1.8萬億元，預計到2023年將增長至3.0萬億元。

長租公寓還是有盼頭的，有人一針見血地指出：“只有達到規模效應後，邊際成本降低，加上管理得當，才能開始賺錢。”在腥風血雨的市場搏殺中，能活到今天的頭部長租公寓，早建立了自己成熟的體系，有了一套自己獨特的打法。

雖然長租行業仍然集體處在虧損階段，但行業已經進入到真正意義上加速洗牌的階段，監管辦法如果落地實行，將會有大量無法足額繳納風險防控金、資金鍊條空虛的小型長租公寓品牌被篩出。