歷時接近6個月，榮盛發展旗下物業服務品牌榮萬家生活服務股份有限公司（下稱“榮萬家”）終於透過港交所聆訊，獲得IPO“入場券”，此時距離其招股書失效已不到一週的時間。

此前，榮盛發展曾於今年5月10日公告稱，公司審議通過了關於擬分拆榮萬家赴港上市的議案。後者上市後，榮盛發展仍將保持控制權。6月24日，榮萬家在港遞交招股書，正式衝刺IPO。

近期，港交所吸納了恆大物業、金科服務、融創服務、世茂服務、合景悠活、華潤永珍生活、佳源服務、遠洋服務等物業管理公司。其中，僅有融創服務及華潤永珍生活並未在IPO首日破發。

就目前來看，榮萬家有望在2021年1月份上市，而其成色幾何呢？

未達行業平均值

招股書顯示，榮萬家的在管建築面積由2017年的3620.8萬平方米增至2019年的5030.5萬平方米，2020年上半年則為5240.5萬平方米。

按照在管建築面積計算，榮萬家在已上市的物管企業中排名第15名。根據中國指數研究院的資料，以截至2019年12月31日在管建築面積計，榮萬家在整體中國物業管理行業的市場份額為0.2%。

2017年、2018年、2019年與2020年上半年，榮萬家的營收分別為7.32億元、9.02億元、12.82億元與7.65億元；同期，淨利潤分別為0.38億元、0.72億元、1.13億元與0.53億元。

根據克而瑞資料，2020年上半年，30家上市物業公司平均營收13.16億元，平均淨利潤2.47億元。即便是對比近期上市的恆大物業、融創服務、華潤永珍生活，無論是營收規模，還是淨利潤水平，榮萬家都遠遜於前三者。

資料顯示，恆大物業2020年上半年營收45.64億元，淨利潤11.48億元；融創服務2020年上半年營收為17.9億元，淨利潤為2.5億元；2020年上半年，華潤永珍生活營收31.34億元，淨利潤為3.39億元。

以收費情況來看，榮萬家的月均收費也低於行業平均。2017、2018年、2019年與2020上半年，其的住宅物業平均每平月收費為1.4元、1.5元、1.6元與1.7元。其中，2019年行業平均收費2.1元，榮萬家偏低。

整體利潤水平偏低

從體量上來看，榮萬家的在管建築面積與遠洋集團旗下物業管理公司遠洋服務控股有限公司（HK:06677，下稱“遠洋服務”）相當。根據遠洋服務招股書資料，截至2020年上半年末，其在管建築面積為4230萬平方米。

根據中國指數研究院的資料，按總在管建築面積及整體中國物業管理市場的收益計，遠洋服務於2019年的市場份額分別為0.2%與0.3%。同樣的，以在管建築面積計算，榮萬家僅佔據了0.2%的市場份額。

2017年、2018年、2019年與2020年上半年，遠洋服務營業收入分別為12.13億元、16.10億元、18.29億元與9.03億元；淨利潤分別為1.05億元、1.44億元、2.05億元與1.54億元。

以此來看，遠洋服務的表現也要優於榮萬家，但兩者均屬於在上市物業公司中“拖後腿”的存在。單就在管建築面積與淨利潤規模（數額）來看，榮萬家僅僅超越了今年12月17日在港上市的佳源服務（HK:01153）。

截至2020年6月30日，佳源服務在管總建築面積約2760萬平方米，2020年上半年的營收為2.8億元，淨利潤為3626萬元。2020年上半年，其毛利率為30.6%，但要優於榮萬家的利潤率。

根據榮萬家招股書，其毛利率由2017年16.0%增加至2018年16.7%，2019年再度增至18.2%。截至2012年6月30日止六個月，其整體毛利率為28.6%，而2019年同期則為20.3%。

2017年、2018年、2019年以及截至2019年與2020年6月30日止六個月，榮萬家的經調整淨利潤率（定義為調整淨利潤除以相關期間收入）分別為5.4%、7.7%、7.2%、8.5%與11.5%，呈現上升趨勢。

母公司依賴症加重

與其餘物業管理公司相似的是，榮萬家也在其母公司“強捆綁”。2017年、2018年與2019年，其來自提供服務予榮盛發展及其聯絡人產生的收入分別為2.2億元、2.8億元、4.99億元，佔同期總收入的比重約30.1%、31.1%、38.9%。

2020年上半年，榮萬家來自提供服務予榮盛發展及其聯絡人產生的收入為3.04億元，較2019年同期的1.81億元增加68.0%，佔其總收入的比重為39.8%，2019年的佔比為32.5%，同比增加了7.3個百分點。

綜合來看，榮盛發展在榮萬家的營收體系中佔據著越來越重要的作用，由2017年的佔比約三成增加至2020年上半年的約四成，母公司依賴症加重。而與其體量相近的佳源服務、遠洋服務等出現了相反的情況。

從在管面積來看，2017年、2018年與2019年，榮萬家的在管建築面積中分別有100%、99.98%、99.5%來自榮盛發展。截至2020年上半年，其5241萬平方米的已訂約總建築面積中，榮盛發展貢獻了5165萬平方米，佔比為98.6%。

報告期內，榮萬家就榮盛發展所開發的專案提供物業管理服務所得收入分別約為4.59億元、5.53億元、7.02億元與3.29億元，分別佔其同期物業管理服務所得收入的100.0%、99.9%、99.8%、99.9%與99.3%。

同樣的，榮盛發展及其聯絡人也是榮萬家的供應商。報告期內，榮萬家向榮盛發展多名聯絡人採購產品，主要包括物業工程服務的建築材料等，同期採購額分別佔銷售成本總額的約0.3%、0.5%、1.1%與1.2%。

招股書顯示，IPO前，榮盛發展持有榮萬家83.52%的股權，為其控股股東；盛繹德商務持股8.42%，中鴻凱盛持股8.06%。資料顯示，榮盛發展的控股方為榮盛控股、榮盛建設及其董事長耿建明構成的一致行動人。

據瞭解，盛繹德商務、中鴻凱盛均為股份激勵合夥平臺。其中，擔任榮萬家董事長兼執行董事的耿建富持股比例為11.20%。同時，耿建富也是榮盛發展實控人耿建明的胞弟，中鴻凱盛的大股東為耿建明之女耿凡超。