文 | 白羊

訊息一出，長期低迷的SOHO中國（0410.HK）股價便連續大漲！

隔天，財新網報道了更多內容，進一步證實潘石屹此次的賣樓計劃正在進行中，其中第一筆交易將賣出北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3以及上海復興廣場，買手團為黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC。

財新網還透露，目前此次交易已經接近最後階段。除此之外，SOHO中國“八大金剛”的其他五個專案，也正在醞釀出售，計劃將在兩年內完成。

據其半年報顯示，截至2019年6月底，SOHO中國持有的投資性物業約為610.55億元，而其總資產約為688.98億。既是說，其總資產幾乎全部由“八大金剛”組成。

如果訊息屬實，意味著潘石屹近乎完全清倉國內資產，不玩了。而SOHO中國總市值也不過才100多億，被低估的股價和可能帶來的鉅額分紅，股價大漲也就不意外了。

對此，SOHO中國也做出了公開回應，但內容頗耐人尋味。大意就是，對於網傳訊息我們不知情，但對於賣資產我們不排斥。

相對於清倉本身，吃瓜群眾更關注的，潘石屹為何會清倉？

這事兒來的太突然，也太不尋常。

首先，現有的“八大金剛”幾乎是SOHO中國僅剩的資產，而且還是最核心的資產。

自2013年戰略轉型後，SOHO中國這些年一直在賣賣賣，潘石屹給出的解釋是優化資產配置。經過多年優化後，其手中僅剩的投資物業（已完工）就剩8個，北京4個、上海4個，另一個則在建。其現有營收，主要來自8大專案的租金。

由2019年半年報可知，雖然出租率有少許下降，但6個專案的出租率都在90%以上，出租率較低的古北soho，是因剛交付。整體而言，這八大金剛屬於典型的“現金奶牛”資產。

最關鍵的，它們都在中國內地兩大核心城市的核心位置。從優化資產配置的商業邏輯看，實在找不到賣它們的理由。

其次，SOHO中國並不存在債務和現金流壓力，所以賣資產還債的邏輯也不成立。

雖然有時開發商會因債務和現金流壓力，被迫割肉賣優質資產，如前兩年的老王。但潘石屹和SOHO中國並不存在這種情況。

半年報資料顯示，SOHO中國負債的大頭是來自銀行及其他貸款，但長短期總計也才177億左右。一年內到期的負債僅2億，完全沒壓力。淨負債率約為44%，不到行業均值的一半，不是一般的安全，所以賣資產還債的邏輯也不成立。

再次，潘石屹前後“翻臉”太快，太不尋常。

兩年前，潘石屹曾經表示，SOHO中國有兩個專案永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

今年年中時候，潘石屹還表示長期看好北京上海的辦公樓市場。可現在，位於其最看好市場、做不能賣的專案被其擺上了櫃檯。

這已經不是潘石屹第一次“前面說著，後面qu著”了。

2018年6月時，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q今年將拆分上市，然而一年多後，SOHO3Q業務卻被出售了。

10月22日，有訊息稱，SOHO中國將旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個專案打包賣給築夢之星，目前已經開始進入合同審批流程。對此，築夢之星內部員工表示確有此事。

沒有哪個企業家會自己的聲譽為代價，去刻意撒謊。再說，作為一家在港上市公司的老闆，故意攪渾水，是要面臨法律訴訟的。所以當潘石屹打那些包票時，相信他是認真的。

所以這連番“翻臉”的背後，最可能的解釋就是，當下或許遇到了一些意想不到或不可抗力的事，或潘石屹張欣夫婦嗅到了什麼，亦或發現了比北京上海核心位置的寫字樓更優質的資產。

對此，相比國外媒體，國內的媒體猜測還算委婉，而外媒對於潘石屹此次大舉賣樓的解讀，更多的是轉移資產轉向海外投資。

而公開資料也顯示，從2011年開始，潘石屹張欣夫婦就曾通過家族信託投資了大量海外資產，其收購的固定資產包括了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%的股權，以及聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

除了夫婦二人的投資，潘石屹長子潘瑞也在英國成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產專案，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。

此外，三個孩子也早已全都在海外安身，大兒子潘瑞現在正在英國攻讀亨利商學院的房地產博士學位，二兒子潘讓去年入讀了耶魯大學，小兒子Luc今年8月已經被哈佛大學錄取。

不管真實意圖是什麼，此次清倉出售，潘石屹怕都免不了要被稅扒一層皮。

如果雙方選擇是像二手房市場那樣買賣房子形式，除了所得稅外，土地增值稅肯定是一筆很大的支出。

根據中國現有規定，企業法人買賣房屋，土地增值稅實行四級超率累進稅率：按照土地增值稅稅率表：

增值額未超過扣除專案金額 50%的部分，稅率為 30%。 增值額超過扣除專案金額 50%、未超過扣除專案金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。 增值額超過扣除專案金額 100%、 未超過扣除專案金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。 按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除專案金額 200%的部分，稅率為 60%。

考慮到“八大金剛”拿地較早及近幾年北京和上海樓市的飆漲，增值2倍是妥妥的，應該說還算是少的。也就意味著後，其增值收益的60%都要交稅。

此後，還有內地25%的所得稅，香港15%的所得稅。真正落到潘石屹手中的已所剩無幾。

當然，這種幾百億級別的房屋買賣，和那種幾百萬級別的房屋買賣，還是有本質性區別的。至少買賣雙方都是人精中的人精。所以大概率會選擇股權轉讓形式來規避鉅額的土地增值稅，但即便如此，高額的所得稅，其還是無法逃脫的。

目前潘石屹夫婦對SOHO中國的持股比例為63.93%，假如通過分紅流出，銷售後所得的數百億資金，到潘石屹夫婦手裡面就得打個六折。

到底是出了什麼樣的狀況，潘石屹夫婦寧可折價40%，也要清倉中國？