11月5日上午，人民銀行宣佈中期借貸便利（MLF）中標利率降低5個基點。

平時不關心金融市場的朋友，可能不太理解這件事的重大意義。

在我看來，MLF利率降低，本質是一種新型降息。而且這是一年多來的首次MLF降低利率，將深遠影響房貸市場，並進而影響房價。

借大家點時間，說說未來的走勢。

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大家都知道，去年開始美聯儲就一直降息，到現在已經降了3次息了。而且不光美國，全球都在啟動新一輪降息。所以整個世界應該是很寬鬆才對。

但其實很多人不知道的是，中國目前依然處於利率較緊的時代。用領導的話說，貨幣政策十分穩健。

舉個例子，在本次新型降息之前，我們的MLF利率是處於歷史最高位的。大家看下圖，紅色部分是降息後的利率，還是處於歷史次高位。

這意味著，我們的平時買房的信貸壓力是挺大的。

但是反過來想，也就是說，我們的降息空間非常大。距離2016年的適度寬鬆的水準，中國有30個基點的空間，至少有一次標準規模的降息。

這次的MLF降息，意義遠不止降低5個基點那麼簡單，它意味著中國正式開啟貨幣寬鬆路徑。

降息幅度是小的，但更重要的是開始降息了。

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大家應該有注意到，我們標題裡說的是新型降息。

為什麼有新型降息這個說法，是因為傳統的降息是直接降低貸款基準利率，就是以前大家買房，銀行老師說的基準利率9折、1.1倍的那個基準利率。

但是從今年10月8日開始，房貸利率玩法變掉了。現在的房貸利率產生比較複雜，大家先看下圖紅框處。

1、人行先公佈1年期MLF利率；

2、1年期MLF利率加點變成1年期LPR，再變成5年期LPR

3、5年期LPR到各地商業銀行加點變成房貸。

就是下圖裡面，自下而上三根橫線定價的形成機制。

從上面的過程就可以看到，1年期MLF利率本質上就是所有貸款的錨定利率。

所以一般情況下只要MLF利率下降，大概率在每個月20日，LPR利率生成的時候，也會下降，然後對房貸利率，也是利好。

這個利率形成機制其實比前複雜多了，預判房貸更加燒腦。

不過也有好處，就是現在貨幣寬鬆，可以通過MLF降息這樣的市場化方式來實現，不用那麼大動靜降低基準利率。

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好，那我們接下來看看房貸利率。

首先，MLF降息一定是一件好事。在本月20日，就能看到LPR下行，然後全社會新批出來的貸款利率就會降低。

但是，房貸利率會不會馬上下降呢？

不一定。

LPR利率一定是下降的，但現在的問題是各地商業銀行加點的時候，絲毫不鬆手。

因為目前房地產市場溫和企穩，大家對房貸需求旺盛，再加上房地產屬於被嚴格調控行業，所以各地銀行會傾向於在房貸利率上加點，獲得更多收益，又能賺錢，政治又正確。

舉個例子，10月開始執行lPR改革之後，根據融360大資料研究院監測資料顯示， 全國首套房貸款平均利率為5.52%，環比上漲了1BP，相當於5年期LPR加點67BP；二套房貸款平均利率為5.84%，環比上漲1BP，相當於5年期LPR加點99BP。

不少地方的房貸利率不降反升，不得不佩服銀行，真的很會來事。

我覺得呢，這次的MLF利率下行，會帶動LPR下降。

房貸利率的根基是鬆動的，有些地方的銀行會有趁火打劫，提高加點，吃掉大家的降息收益。但是大部分地方的銀行，還是會在後續多少去降低點房貸利率。

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有的朋友可能會說，我們這次降息只會降低LPR利率，給實體企業降息，然後控制房貸利率不下降。也就是實體經濟一套利率，房貸市場一套利率的雙軌制。

這樣的擔心是多餘的。

大家都知道資本是逐利的，特別是金融市場對利率非常敏感。

如果未來房貸利率一直高於實體利率的雙軌制，一定會出現套利。

就像我在杭州、深圳、長沙這些地方看到的，因為當地首貸利率基本相當於基本準利率上浮2成，和小微企業貸款利率差不多，有的購房者就用經營貸款來買房。

雖然這種做法不可取，但的確也說明了錢都是很聰明的。雙軌制行不通，房貸利率和實體利率長期來看會同步。

我更看好的是，這次新型降息，開啟貨幣寬鬆之後，對房地產市場的利好。大家都知道，降息真的會帶來房地產繁榮的。下圖是2015年以來的利率和房價的同頻圖。

這一次的貨幣寬鬆我覺得不會像2015年那麼大，但至少可以房價企穩，收回部分失地吧。

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最後給大家一些建議。

我知道一定有很多朋友想問，要不要等到將來房貸利率降了，再買房。我覺得沒必要。

我們每個月在上海都有買房線下課程，在課程上我會告訴大家，其實信貸融資裡最關鍵的是成數，利率是不敏感的。

現在的房價越來越貴，房貸能不能做到7成，至少是5成這樣的成數，往往就決定了大家能不能買到房子。

而大部分人買的房子，一般會在持有5年到10年左右，甚至更早一些，就會因為改善、搬遷等原因去置換。當年辦的所謂低息貸款，根本享受不到30年的週期。

更關鍵的是，一般真正的房貸利率開始大幅下降的時候，房價就會或多或少攀升起來。

等房價漲起來了再買房，花費更多資金，用這個來換實際只享受十年左右的略低利率，非常不划算。

所以最後給大家的建議是：

1、看樣子，新一輪貨幣寬鬆可能要來了，不知道規模多大，反正不是壞事。

2、從現在開始看房，看中的就買，不用等降息，找到高性價比房源比什麼都強。

3、利率下行期，簽訂貸款利率的時候，選擇浮動利率，一般一輪寬鬆至少2年。

4、中國樓市在那麼嚴格的限購限貸限售調控下，再加上之前較緊的貨幣政策，房價依然堅挺，這說明樓市的確有購買力在支撐。

任何時候，都不要看空中國樓市。

以上是正文，來自觀觀。