產業園區發展已有40年，民企大規模進入也有10年之久。

有觀點認為，隨著大體量巨頭的失速，產業地產的黃金年代已經過去；也有觀點認為，正是大浪淘沙，讓產業地產黃金年代真正到來。

特殊年份下的，產業地產的成績單究竟“成色”幾何？資本、運營是遠水難解近渴，還是真的能夠為己所用？2021年產業地產會否有更好的行業年景？

其觀點包括：

1. 產業地產分成“產城派”和“園區派”，前者似乎遭遇困難，而後者正蓬勃發展；

2. 產業園區分成“物流園”和“產業園”,誰能將後者標準化，誰就能快速資本化；

3. “運營”取代“擴張”成為行業主題，核心邏輯在於勾地日漸收緊，存量運營才是永遠的富礦。

圖：戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理，蘇智淵

同時，蘇智淵對產業地產未來兩三年的發展有樂觀期待；在利用資本市場方面，他預計會有數家產業地產商IPO，“產業地產到了可以透過IPO迅速資本化的時間節點”。與此同時，蘇智淵指出，2020年下半年到明年是產業地產擴張發展的重要視窗期。

以下為蘇智淵分享內容，為閱讀便利有所精煉。

柳暗花明

產業地產未來發展可期

從我們自身來說，戴德梁行產業地產的營收比去年上漲了30%，這出乎我的意料。我預計明年還會有大幅增長——從我們自身講，2020年做得不錯。

從行業乙方的角度看，產業地產應該分成兩類，一是工業類地產、一是物流類地產。分開看，物流地產取得了逆勢增長，今年有很好的業績，分數很高，應該在90分以上；工業類地產則毫無疑問在疫情、在中美貿易背景下受到了打擊，我認為應該在70分左右。

實際上，從今天這個時點來看，市場正在進入一個迅速反彈期，這也出乎我的意料。上半年，一片悲觀，大家認為經濟不好必然帶動產業不好；下半年，全世界不好只有中國好。

我們現在瞭解的資訊是，全球性資源甚至是金融投資正往中國聚集。基於此，我個人認為，未來兩三年，對大家來說都是很大的機會，我特別看好產業地產的發展。

產城派式微，園區派崛起

產業地產現微妙轉折

從3個角度說一下我現在的觀察。

第一個觀察，在過去很長一段時間裡，中國產業地產一直分成兩個派別，一個派別是所謂的“產城派”，你可以看到有好幾家公司在說產城模式；另外一個門派是標準的“園區派”。

顯然，產城派和園區派的規模體量是不一樣的。“產城派”做的往往動輒幾個平方公里、甚至幾十個平方公里，要打造一個城；“園區派”更多是幾百畝規模，以這個規模體量為主。

園區派和產城派誰唱主角、誰佔領市場？一直有爭論。

但在過去的一年或者一年半的時間裡，很明顯看出來一個現象，就是幾家產城開發商都遇到了問題，反而是長期以來耕耘在小塊園區上的開發商蓬勃壯大起來，開始全國布點。

第二個觀察，如今談產業園區“運營”的人越來越多了。早幾年，我們更多是在討論類似“如何在全國擴張園區”這樣很宏大的主題，今天我們看到越來越多園區開發商把“運營”作為最主要的核心能力去打造。藏在這後面最核心的問題是，產業地早晚是會沒的，未來的價值是存量資源的運營，這不取決於你有多強的勾地能力。

第三個觀察，產業地產資本市場運作開始繁榮。相對於物流地產，產業地產在資本市場的運作是遠遠落後的。過去幾年，物流地產已經變成了“標準產品”，到香港IPO，券商明白你在做什麼、你在說什麼，但是產業地產講不清楚。如今，產業地產商到了可以透過IPO做迅速資本化的時間節點，不出意外，明年應該還有幾家產業地產商在香港IPO。

我相信接下來幾年，會密集出現產業地產企業透過資本市場融資。這裡考驗大家的一點是，你到底用什麼產品去做？

物流地產之所以能成為很好的IPO產品，是因為有標準型，融資結構是什麼、未來規模是什麼都是很標準的。產業地產不是標準產業，今天做生物醫藥是這麼一套路徑，明天做軟體園又是另外一套東西，誰能夠把產業地產的標準提煉出來？我覺得這在未來是真正有價值的。未來能夠站在資本市場風口的，能夠真正抓住資本市場機會的，一定是能夠提出標準的企業。

打造競爭力

不僅擁抱政府，更要變被動為主動

第一，對所有產業地產商來講，擁抱政府是毫無疑問的。產業地產跟別的地產相比，最大的區別就是產業地產商自己是給不了政策的，你的政策是政府給的，如果不跟政府緊密合作，不能夠得到政府的支援獲得產業扶持政策，這個園區做不大。

隨著疫情發展，今年下半年到明年這一段時間，產業地產開發商是有視窗期的。我們明顯看到很多地區可能完不成產業指標，這意味著對產業地產商這道門是放開的，這跟一年前、兩年前的情況是完全不一樣的。所以，在這段視窗期，業內同仁儘量多擴園區，是擁抱政府很好的點。

第二，產業地產的未來發展是一個變被動為主動的過程。房地產有一個很重要的特性，就是被動性，所謂“被動性”跟Location（區位）有很大關係。一棟住宅或商業房地產投建之後，只能按照固定的Location去做後續服務。而產業地產不同於傳統房地產的本質區別，在於它往往拿不到核心位置的地塊，因此Location的被動性在產業地產中並不突出。反而，產業地產可以透過怎麼運營產業、怎麼打造產業投資能力主動地把產業招進來。換句話說，從被動性開發商轉變為主動性開發商，這才是產業地產的核心價值。