2019年11月5日9點46分，央行來了一招出其不意的操作：突然宣佈降息。利率從3.3%下調至3.25%！這是自2018年4月以來央行首次調降1年期MLF利率。對樓市影響巨大。下面站長為大家深入解讀。
MLF利率下降5個基點至3.25%
2019年11月5日，央行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，期限為1年，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點（之前是3.3%）。今日有4035億元中期借貸便利（MLF）到期，這是年內第三大規模的MLF到期量。市場此前普遍認為，央行下調MLF利率的機會較小，而此次下調中標利率5基點，令市場意外。
也許有小白看不懂什麼意思，站長先科普一下什麼是MLF，再深入解讀政策的影響。
MLF全稱中期借貸便利，由央行在2014年創設，是央行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，主要目的是補充基礎貨幣。簡單講就是央媽借錢給金融機構的錢，操作的規模越大，借款的金額就越大，MLF操作的利率越小。央行-商業銀行之間的借錢利率就越低，最後通過央行-商業銀行-企業、居民之間的貨幣傳導機制降低實體經濟的借錢成本。
開啟利率下降空間
而自8月17日央行宣佈LPR（LoanPrime Rate，即貸款市場報價利率）掛鉤MLF利率以後，新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）。MLF一下調，LPR大概率也會下調，其實很好理解的，就是小學算術而已。
隨著政策今天正式落地，降息“路線圖”已逐漸清晰。而每個月20號央媽會公佈新的LPR，從目前的形勢看，利率大概率將會下調，商業銀行短期貸款利率應該會有所下降，有助於進一步降低企業的實際融資成本。
但5個基點的小幅下跌並不會對樓市有過多的影響，每個城市的樓市局面並非一個利息的小幅變動所能逆轉，庫存高企的、風險較大的城市，按照目前的形勢後續下行壓力還將持續。為方便理解，站長以廈門為例說明。
10月8日新政前廈門房貸利率：
首套：基準上浮5%即5.145%，二套：基準上浮15%即5.635%；（基準4.9%）。
10月8日新政後廈門房貸利率：
首套：LPR+30基點即5.15%。
二套：LPR+80基點即5.65%。（10月21日5年期以上LPR為4.85%）。
以100萬元的純商業房貸，採取等額本息還款法，貸款期限30年計算，新政前後首套房貸月供款增加了3.08元；如果是二套房貸，月供款則增加9.48元。
此次央行“降息”後，若以業內預估的11月20日LPR報價至少下降10個點即4.75%。預計，同時廈門繼續維持首套加30基點、二套加80基點，屆時廈門房貸利率將迎來利率換錨微漲後的下調，且還將低於10.8新政之前：
首套：LPR+30基點即5.05%。
二套：LPR+80基點即5.55%。
照此預計利率，以100萬元的純商業房貸，採取等額本息還款法，貸款期限30年計算，屆時首套房貸月供款相比新政前減少約58元，二套房貸月供款則減少約54元，也就小飯館搓一頓的錢。但注意這是保守估計，未來不排除多次降低利率。
而對房地產企業來說是比較大的利好，因為年底很多房地產企業的債券融資要到期了。該政策可以給企業債券融資和可能到來的地方債提前發行，創造合理充裕的流動性環境，使企業融資難度大減。
對普通購房者來說也是利好，因為降低MLF利率只是開始，以後有可能繼續降低房貸利率，節約大量資金。原因有以下幾點：
降息原因
站長髮現了央媽的規律，每月20日LPR報價結果出爐前，央行大概率會開展MLF操作，為引導LPR下行創造先行條件。比如上個月，央媽就在20日以前推出了新MLF。
而且從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然是維持在過去2年的最低利率。目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度都沒有上行。
而央媽降息的原因，從外部看，受到全球貿易環境惡化和一系列風險事件的影響，全球製造業已有明顯走弱。2019年以來，全球主要發達市場和新興經濟體大多采取貨幣寬鬆政策。如澳洲、紐西蘭央行。而在2019年10月31日，美聯儲宣佈將實施第三次降息，下調25個基點，聯邦基金利率目標區間下調至1.50%-1.75%。全球主要經濟體央行紛紛降息並重啟寬鬆貨幣政策，為中國央行降息提供了空間。
而且美聯儲10月再度降息，而國內CPI走高帶動債券收益率上行，中美利差已經處於2016年以來的高位，存在與基本面背離的風險。此時小幅調降MLF利率有利於引導市場預期，可以避免中美利差超調並對人民幣匯率產生影響。
從內部看，國內的經濟下行壓力較大。自9月份以來通脹維持高位，眾多商品漲價、中美貿易摩擦緩和、降息預期落空等利空集中兌現，債券利率出現了明顯的向上調整過程，直接推升了企業直接融資成本的上行。
國家統計局公佈資料顯示，國內一季度GDP增長6.4%，二季度增長6.2%，三季度增長6.0%。工業生產、投資和消費增速放緩，勞動力市場景氣度下降。9月PPI(生產價格指數)同比增速下行至-1.2%，最新公佈PMI資料也延續下行趨勢。
而近期豬肉仍然在繼續上漲，如果繼續放任市場炒作通脹，形成緊貨幣預期，無疑對降低實體經濟融資成本的目標非常不利，也不利於地方債提前發行等措施落地。
目前各地樓市也比較冷清，但回暖是趨勢，很多地區已經放寬公積金使用和“以引進人才”之名側面促進樓市活躍了。從以上資料表明，巨集觀經濟執行困難的一部分原因是需求不足，而擴大總需求就需要激發信貸需求。降息已經到了非常必要的時刻。
在這一背景下，央行通過MLF利率下調，釋放穩定市場預期的訊號，既在市場預期之外，又在情理之中，MLF降息也是響應國務院對降低企業融資成本的要求。
就像一場及時雨，降得“恰逢其時”，“恰到好處”。貨幣寬鬆以對衝經濟下行壓力，表明央行繼續堅持穩健貨幣政策，穩定和擴大內需，確保市場流動性合理充裕，使今年第四季度經濟執行平穩。具體而言，可以在很大程度上緩解豬肉價格高的問題。
不過，也不能把此次利率下調當成新一輪貨幣大寬鬆、大放水的序曲！因為下降5個基點幅度並不大，說明在物價存在結構性上漲壓力背景下，貨幣當局對利率調整力度和節奏的拿捏會更加審慎，不會“大水漫灌”。
但並不表明樓市可以開炒了，因為房地產不再作為短期刺激經濟的手段。而且新房貸利率少首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。買多套房的利息可就高不少了。目前但趨勢看，房地產貸款成本上行可能性不大，橫盤和稍微下調將是主流。
LPR下降幅度如何？
至於未來LPR下降的幅度，預計不會太高。預計此次調降MLF利率5個BP能夠帶動LPR利率在11月的報價中整體同步下降5-10個基點。其中，預計一年期LPR利率11月的報價可能在4.10%-4.15%（10月為4.20%），幫助降低實體企業融資成本，也能夠一定程度對衝近期的PPI走負所帶來的實際融資利率走高的壓力。
結合目前樓市而言，下行壓力猶存，樓市整體去化率降低。MLF的降低，對於房地產市場是利好訊息。因為從總體來看，對於購房者是利好也是定心丸。畢竟，在全社會貸款成本都有有所降低的大環境下，這一次的降低只是開始，後續市場針對首套房貸利率會呈寬鬆趨勢。
對剛需購房者來說，肯定這是個好訊息。這意味著，接下來的房貸利率對於首套而言將越來越友好。不是特別著急但推薦年後再買，大概率可以節約不少錢。因為臨近年底，近期購房貸款放款速度較慢，很多放款期限延遲到元旦以後，但年後銀行資金較為充足，放款較為容易。對於意向購房者來說，可以先看幾個樓盤備選，待明年直接出手。
買房得看政策，而利率所最關鍵但政策之一。從目前看，仍然是預調微調，相機抉擇，“穩經濟”才是真正的政策底線。總而言之一句話，中國樓市20年，繼2019年觸底後，從2020年開始，將進入新紀元！