​2019年11月5日9點46分，央行來了一招出其不意的操作：突然宣佈降息。利率從3.3%下調至3.25%!這是自2018年4月以來央行首次調降1年期MLF利率。對樓市影響巨大。

2019年11月5日，央行開展中期借貸便利(MLF)操作4000億元，期限為1年，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點(之前是3.3%)。今日有4035億元中期借貸便利(MLF)到期，這是年內第三大規模的MLF到期量。市場此前普遍認為，央行下調MLF利率的機會較小，而此次下調中標利率5基點，令市場意外。

此次央行“降息”後，若以業內預估的11月20日LPR報價至少下降10個點即4.75%。

照此預計利率，以100萬元的純商業房貸，採取等額本息還款法，貸款期限30年計算，屆時首套房貸月供款相比新政前減少約58元，二套房貸月供款則減少約54元，也就小飯館搓一頓的錢。但注意這是保守估計，未來不排除多次降低利率。

而對房地產企業來說是比較大的利好，因為年底很多房地產企業的債券融資要到期了。該政策可以給企業債券融資和可能到來的地方債提前發行，創造合理充裕的流動性環境，使企業融資難度大減。

對普通購房者來說也是利好，因為降低MLF利率只是開始，以後有可能繼續降低房貸利率，節約大量資金。

而央媽降息的原因，從外部看，受到全球貿易環境惡化和一系列風險事件的影響，全球製造業已有明顯走弱。2019年以來，全球主要發達市場和新興經濟體大多采取貨幣寬鬆政策。如澳洲、紐西蘭央行。而在2019年10月31日，美聯儲宣佈將實施第三次降息，下調25個基點，聯邦基金利率目標區間下調至1.50%-1.75%。全球主要經濟體央行紛紛降息並重啟寬鬆貨幣政策，為中國央行降息提供了空間。

“回暖”促進樓市活躍

目前各地樓市也比較冷清，但回暖是趨勢，很多地區已經放寬公積金使用和“以引進人才”之名側面促進樓市活躍了。從以上資料表明，巨集觀經濟執行困難的一部分原因是需求不足，而擴大總需求就需要激發信貸需求。降息已經到了非常必要的時刻。

在這一背景下，央行通過MLF利率下調，釋放穩定市場預期的訊號，既在市場預期之外，又在情理之中，MLF降息也是響應國務院對降低企業融資成本的要求。

就像一場及時雨，降得“恰逢其時”，“恰到好處”。貨幣寬鬆以對衝經濟下行壓力，表明央行繼續堅持穩健貨幣政策，穩定和擴大內需，確保市場流動性合理充裕，使今年第四季度經濟執行平穩。具體而言，可以在很大程度上緩解豬肉價格高的問題。

房貸利率或下調？

至於未來LPR下降的幅度，預計不會太高。預計此次調降MLF利率5個BP能夠帶動LPR利率在11月的報價中整體同步下降5-10個基點。其中，預計一年期LPR利率11月的報價可能在4.10%-4.15%(10月為4.20%)，幫助降低實體企業融資成本，也能夠一定程度對衝近期的PPI走負所帶來的實際融資利率走高的壓力。

結合目前樓市而言，下行壓力猶存，樓市整體去化率降低。MLF的降低，對於房地產市場是利好訊息。因為從總體來看，對於購房者是利好也是定心丸。畢竟，在全社會貸款成本都有有所降低的大環境下，這一次的降低只是開始，後續市場針對首套房貸利率會呈寬鬆趨勢。

對剛需購房者來說，肯定這是個好訊息。這意味著，接下來的房貸利率對於首套而言將越來越友好。但房貸利率一旦下調，大概率房價會上漲，對於剛需來講還是推薦19年底抄底，這樣可以預防價格上漲導致預算增加。

買房得看政策，而利率是最關鍵的政策之一。從目前看，仍然是預調微調，相機抉擇，“穩經濟”才是真正的政策底線。總而言之一句話，中國樓市20年，繼2019年觸底後，從2020年開始，將進入新紀元!