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降息就這麼突然來了。

11月5日，央行突然宣佈降低MLF的5個基點的利率。

由之前的中標利率3.3%，降低為3.25%。

因為隨著之前的LPR改革，LPR已經替代了基準利率，所以以後的日子裡，再說到降息這樣的話題，基本上就是指MLF這樣的貨幣政策操作工具的利率水平了。

由此降息大幕正式拉開。

這回久違的降息操作，也是自2016年2月以來的首次。

憋的時間真的不算短了。

而這次降息和國家統計局日前公佈的經濟增長資料，有著非常微妙的關係。

國家統計局最新公佈的資料，經濟增長速度不容樂觀。

第一季度增長6.4%，第二季度增長6.2%，第三季度增長6.0%。

連續下降。

並且第三季度6.0%的增速，已經達到了1992年有記錄以來，最低的GDP增速。

經濟下行壓力，可見一斑

在這個特殊的時候，樓市再次被所有人的目光聚焦。

1

所有人都在想，在經濟出現下行壓力的時候，到底還會不會再次把這個曾經的“夜壺”拉出來？

這個夜壺會不會從床底最黑暗的深處徹底拉出來，現在還不好說，但是拉到床邊看來是沒問題了。

因為MLF降息的開始，會馬上聯動引起LPR利率的降低。

而且這種降低的次數大概率不是一次，也就是說，一次降息的週期將會開始。

有可能在這個月，11月20日LPR報價利率會出現下調。

簡而言之，房貸利率會降低了。

5年以上LPR利率，也就是我們的通常說的房貸利率，大概率會降低5-10個基點，也就是0.05%-0.1%。

而房貸利率的降低，無論怎麼講都必須承認，是對樓市實打實的利好訊息。

這個利好樓市的政策，會在第一時間傳導到地方上去。

這個時候就需要地方政府的配合了。

LPR利率降低可以，但是加點權利還是在地方上的省行和下面的分行。

省行和分行的加點，才能決定一個城市LPR的最終執行利率。

央行的MLF降息聯動LPR利率降低，地方政府心領神會，應該會逐漸開始下調LPR加點。

也就是說，房貸利率的實質性降低，有可能會成為事實。

為什麼在樓市橫盤的時候，卻釋出可能再次降低房貸利率的政策？難道是又想用“夜壺”了嗎？

原因從下調MLF利率的選擇就可以看出來。

因為廟堂之上面對當前的經濟形式，面臨著兩種選擇。

穩增長和控通脹。

廟堂需要在這兩個之間，做出了最終的抉擇。

從MLF降息就可以看出，最終還是選擇了穩增長，而放棄了控通脹。

原因是實體經濟的下行壓力實在咄咄逼人。

10月以來中國的製造業採購經理PMI指數繼續放緩，環比下降了0.5個百分點，已經到了49.3%。

而第三季度的GDP增速又創造了92年以來的最低水平。

這些都是在下降，但是唯獨CPI指數上漲3%，這表示通脹的影子已經隱約開始出現了。

在目前來看，廟堂之上對穩增長是絕對放在第一位，而控通脹則要往後再排一排。

這也是MLF降低利率的原因。

加大對實體經濟的支援力度。

所以廟堂最終還是擁抱了寬鬆貨幣政策。

雖然擁抱的力度，還是很輕。

LPR的降低，減少了購房人的利息支出，直接降低購房人成本，也同時對樓市產生了相對的刺激效果。

對橫盤的樓市來說，算是來之不易的一絲曙光。

但，這裡要注意了，這僅僅限於讓樓市迎來一絲曙光，而非樓市將要大漲的訊號。

穩定住樓市，託底住樓市，才是目的。

這次MLF降息是會導致LPR未來大概率會出現降低。

不過絕不用擔心什麼房價暴漲，把心放肚子裡去。

拉動房地產的確被三令五申不能再作為刺激經濟的手段。

但是這不說明，房地產在經濟增長中的作用就被降低了。

房地產作為經濟的壓艙石，這個作用目前還沒有任何其他行業可以代替。

從國家統計局公開的資料就可以看得出來，雖然GDP增速出現了下滑，但是房地產卻一枝獨秀，保持著高增長的態勢。

1-9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長達到了10.5%，而這裡面住宅的投資就高達72146億元，增長更是高達14.9%。

這樣的高速增長和規模，直接的說明了，房地產依然還處於一個非常高的投資水平。

房地產的投資，毫無疑問的是在當下環境內，保證經濟增速的不可或缺的一種工具。

所以，穩住房地產，別讓繼續惡化，已經是最好的結局。

刺激樓市？不存在的。

2

要穩定住房地產，光靠央行的降息不行。

地方上必須要動起來，那麼就是要想盡一切辦法盤活地方樓市，維持一個正常的交易量。

但現狀卻是地方上的情況，不容樂觀。

僅是剛剛過去的10月份，樓市關於人才，公積金，租賃等等救市政策井噴式出現，單月調控次數，就達到67次。

而2019年至今已經出臺了各式各樣調控政策482次。

這次數字比2018年同期上漲超過了20%。

可以說每個城市都在救市，但用的方法無外乎是搶人和有限的放開限購。

所以能看到近幾個月以來，各個城市不停的搶人和降低戶籍門檻，包括降低社保年限要求。

這些操作無一例外都是為了給當地樓市拉來新的去庫存力量。

當然這些行為都帶有試探性的意味。

因為地方始終需要試探廟堂之上的反應，看看到底對地方上的鬆綁政策，容忍的底線在哪裡。

這個很重要，因為對廟堂之上容忍度的探測，決定著未來放開限購的力度和尺度。

搶人目的一直都很明確，就是為了消化樓市庫存。

僅僅是上個月，南京，天津，南通，海南，全都開始各種拉低自己的落戶門檻。

房住不炒政策的高壓下，地方上在不敢完全放開限購這個殺手鐗的時候，搶人成了唯一選擇。

而配合搶人政策最多的就是，把社保繳納年限繼續拉低。

比如10月份的海南三亞，直接把5年社保降低到了1年。

以前繳納5年社保能買房，現在只要1年就能買

又或者像南京，直接放開了一個行政區的限購，六合區現在只要大專學歷就可以買房了。

之前需要繳納3年社保的規定，也成為了歷史。

地方上這樣的操作數不勝數，一切都是為了把買房的門檻降到最低。

還有更多的，比如揚州10月份上調了公積金額度，買房可以貸款的額度增加，和安徽宿州開始了買房送2萬元補貼的政策。

林林總總，為了去庫存，所有城市都在行動。

並且，這些有限的放鬆政策，沒有一個被廟堂點名批評過。

地方上的救市試探暫時成功。

這種成功，會讓地方上未來的操作更加變本加厲。

大膽預測一下，未來，也就是2019年剩餘的兩個月，和2020年的上半年，搶人政策會在更大範圍內出現，而底線則會繼續探底。

各個城市會陸續出臺區域性放鬆限購的政策。

當然放鬆的依然是本地人都不怎麼看好的行政區，例如剛剛說的南京六合區。

各地買房的政策性門檻，會越來越少，越來越低。

眾所周知地方樓市的好壞，直接掛鉤到土地財政，而土地財政又會影響到當地GDP值。

如果把樓市比作地方GDP的發動機的話，那麼搶人就是搶燃料。

地方上迫不及待的想把這些“燃料”注入到樓市發動機裡去。

只有這樣，才能讓樓市發動機再次咆哮起來。

3

廟堂之上為了經濟能繼續增長，選擇了降息。

地方上為了自己的GDP也早早開始對樓市進行鬆綁。

問題是僅僅有這兩方力量還不足改變樓市。

樓市的大玩家，開發商還在被爆錘的暈頭轉向中。

開發商目前的處境，是前有狼，後有虎。

被髮改委和銀保監會，接二連三的收緊房企融資的路子，導致房企無法低成本融資。

大量的債務到期，導致開發商海外高成本融資來的錢，基本用來還債和週轉。

而樓市的橫盤，又讓大部分潛在購房者選擇了觀望的態度，這直接導致了開發商樓盤的去化快速下降。

這樣的前後夾擊，只是讓樓市產生了橫盤，並沒有讓房價出現實質性的下降。

但卻同時導致了最嚴重的一點，開發商沒錢拿地了。

土地市場最近的降溫，並非是地方政府放棄了土地財政，而是房企手裡沒錢了。

發債融資成本的增長，庫存去化的減速，資金已經捉襟見肘的開發商，面對土地市場，也只能選擇多看少買。

雖然從資料來看，降溫幅度不是很大，但是考慮為了拉動經濟增長，明年會有大量基建工程開工上馬。

所以，土地財政在未來絕對要穩住。

因為基建發放的地方債，可是以土地財政的收入作為擔保來發放的。

環環相扣。

所以，可以預見，未來很可能還有兩種強力的救市方法出現。

第一，對開發商的融資收緊政策，進行弱化，或者一定程度上的放鬆。

緩解開發商資金鍊的緊張，讓開發商有錢拿地，從而讓土地市場的熱度再次恢復正常。

第二，個別城市開始放鬆限價政策，讓開發商的利潤空間增加，從而緩解開發商的資金壓力。

不管是哪一種方法先出現，對樓市來說，都是強力的託底政策。

經濟想要穩增長，就需要拉動基建投資，大搞基建又需要一個良好的土地財政作為輔助。

所以，2020年樓市不能垮。

4

2019年剩餘的2個月，和即將到來2020年，會面對怎麼樣的樓市？

面對這樣的樓市，我們需要注意點什麼？

第一，因城施策會繼續延續，各個城市會開展程度不同，方法不一的救市政策。

包括但不限於搶人，放開落戶，開放限購區域，降低社保年限等等。

第二，MLF可能還會繼續降息，從而導致LPR利率跟隨降低，但是這個降低，對個人房貸的實質性影響，可以說微乎其微，更重要是穩定樓市的輿論情緒，不用擔心這個會刺激到樓市，而導致房價暴漲。

第三，大部分三四線嚴重依賴土地財政的城市，會成為購房的重災區，屆時這些城市的政策會是放鬆的最快的。

記住，這樣的城市不要有賭投資的想法。

在大家都放開落戶政策後，這些城市將失去他們最後一絲遮羞布，如果進場買房，站崗和接盤俠，將成為你新的代號。

第四，為了配合大量基建工程，土地市場必須恢復正常，所以部分城市的限價和對開發商融資收緊這兩個政策，會有不同程度的鬆動。

得讓開發商有錢拿地啊！

第五，一些二手房掛牌數量還在繼續攀升的城市，大概率會出臺優惠購房政策，減輕二手房市場壓力，從而給新房市場讓路，間接加快新房去庫存。

比如降低稅費，調整首付比例，首套房貸利率加點下調等等。

5

2020年，是房地產後時代的開始。

後時代的房地產，既不會被刺激，也不會被拋棄。

在穩定經濟增長，維持GPD增速時。房地產還是那個實用的“夜壺”，而土地財政也要繼續如影隨形。

橫盤，小幅度上下震動，會是未來我們最常聽到用來形容樓市的詞語。

分化則會愈加明顯，城市群出現兩極化幾乎是必然的發展規律。

未來每個城市都會打著自己的算盤，用各種方法對購房者們伸出橄欖枝。

一直以來形容買房就像上車。

後面的日子，不用怕車速快，你趕不上去。

而是要學會選擇一輛好的車，一輛可以到達你目的地的車。

這是我們面對後房地產時代，該有的準備和態度。

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