產業園區在各地興建，出現了千園一面、百企跟風的情況。

各大園區都在修煉“獨門神功”，以求在激烈的競爭中脫穎而出，硬體、政策、招商、運營乃至創投都成為園區尋求提升的方向。那麼，對民營園區來說，哪些是真正實用的武器？

其觀點包括：

1.以出口為導向的製造業持續、新型城鎮化繼續推進，產業園區未來的發展空間穩定；

2.民營園區應認清自己的定位，千萬不要把自己代入到政府角色中去；

3.民營園區操盤者最重要的能力是“想象能力”，最核心的競爭力是“盈利能力”。

以下為李珂分享內容，為閱讀便利有所精煉。

圖：賽迪顧問股份有限公司副總裁，李珂

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產業園區發展邏輯未變

一說產業地產，大家認為是蓋房子、搞園區，但在我看來，產業和地產的結合，恰恰是中國新型城鎮化的重要特徵甚至是核心特徵。為什麼中國沒有貧民窟？因為農民進城後首先變成了工人、其次變成了市民，這些恰恰是產業地產模式來解決的。

從大的趨勢判斷，中國經濟經歷20年高速增長，2000年中國GDP全球排第六，在英法之後；如今，中國GDP全球第二，是日本的2.5倍，今年預計能達到美國的75%。作為老百姓最直接的感受，一是中國入世、二是房價上漲。

再往後看10年、20年，產業地產大的發展形勢有沒有變化？

今年大家都在討論“雙迴圈”，我有一點自己的看法。提出這個觀點最早是今年的四五月份，也就是中美貿易爭端最激烈的時候；但是，到下半年，我們發現恰恰是進出口依然是國家經濟發展中最亮眼的部分。尤其到了11月份，從大量的新聞中我們可以看到，世界各地的洗衣機、冰箱、跑步機、腳踏車很多都是中國製造的；相反，國內社會消費品零售總額反彈不明顯。

所以，第一個邏輯是增長動力變化了麼?第二個邏輯是國內的發展到底靠什麼？

現在，我們看到中國在大舉借外債，外債從2017年底的1100億美元上升到今年6月份的3000億美元，這很好理解，因為外債都負利率了，為什麼不去借呢？借來幹嘛呢？投資基礎設施。第二，大家都說人口紅利在消失，勞動力在短缺，所以農民在變成市民，加速向城市轉移。

我個人認為，無論地產還是產業地產，發展邏輯並沒有發生變化。一是出口為導向的製造業發展，二是繼續走新型城鎮化道路，這些為產業地產構建了一個穩定的發展空間。所以，我認為產業地產未來不會有太大變化。

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“盈利能力”才是民營園區核心競爭力

核心競爭力是企業老總們最關心的問題。現在出現百企跟風、千園一面的情況，產業地產同質化很嚴重，競爭越來越激烈。大家都希望找到一個所謂的制勝的法寶，到底我的獨特之處在哪裡？

首先要釐清的第一個問題是，園區企業經營一定不要錯位。產業園區最早是誰來做的？政府來做的，民營企業慢慢涉足當中，民營企業跟政府投資平臺或者國有企業又不一樣。他們的許可權、目標和民營園區是不一樣的。

對於一個民營園區來說，如果只是經營幾百畝土地，很難談得上什麼產業政策，一定是大區域有什麼政策，你就有什麼政策，你能拿出來的是什麼？可能最多就是房租減免。所以，民營產業地產商千萬不要把自己代入到政府角色當中去，政府可以免租免稅，甚至可以補貼去做專案，但是民營企業肯定不能這麼做。

第二個問題，競爭力有很多，比如開發能力、運營能力、融資能力、招商能力，這些似乎都是不可或缺的能力，但仔細來看這些都是結果而不是原因。我個人認為，對一個企業家來說，最重要的是要有“想象力”。當園區還沒有的時候，要讓政府相信我能在一片土地上引進100家企業，形成1000億的產值，交10個億的稅；當園區蓋起來的時候，要讓企業相信你能在3年、5年、10年逐步兌現承諾。你有沒有這樣的想象力？同時讓政府、企業相信你的夢想。比如，前面大家講的合肥就是典型的敢想敢幹，真的能夠按照當初的設想一步步實現。

第三，如果把範圍縮小到民營企業，民營園區的核心競爭力就是你的盈利能力，你不能賠本賺吆喝。剛才大家都談到產業投資，實際上，好專案不缺錢、差專案不敢投，如果用投資換專案你敢投麼？剛才的演講也提到，超過60%的股票都破發了，如果一個專案投錯，對一個產業地產商的影響可能是致命的。