編|宋 鴻

日前，大發地產釋出公告稱擬額外發行2022年到期的8千萬美元優先票據，票面利率12.37%，與今年7月和10月發行的兩筆合併，用途為現有債務再融資。

據財報顯示，大發地產近年來有息負債總額快速攀升。截至2020年6月，負債總額達109.64億元，較2019年增長了20.57%，較2018年增長了94.22%。

在優先票據融資債務方面，加上本次8千萬美元的優先票據，目前大發地產優先票據負債總額達41.45億元人民幣，較2019年的29.93億元上漲38%，且優先票據票面利息普遍高於房企市場發債的平均利率，最低為11.5%，最高為12.875%。

從可見資料看，公司資金面仍處於相對緊張的狀態。截至2020年6月，大發地產在手資金57.93億元（其中29.67億元為受限制存款及現金），短期借款為34.22億元，這意味著公司可動用的現金無法覆蓋其短債，尚存約6億元的資金缺口。

持續高息發債、借新還舊終究是竭澤而漁，如何改變資金不足、資不抵債的問題？《今日財富》雜誌透過多種方式聯絡大發地產求證，比較遺憾的是，截至發稿，仍未收到公司回覆。

過去依賴合作開發 半年淨利大降55.29%

資產擴張的背後是公司利潤的顯著下滑。

根據Wind顯示，大發地產2017年、2018年、2019年、2020年上半年的總資產規模雖然取得較快發展，同比增長21.34%、26.05%、43.84%、21.17%，但淨利潤同比增速從456.14%、246.79%、8.18%到-55.29%，公司收益曲線出現了明顯的下滑。

根據中信證券軟體顯示，截至今年上半年，公司淨資產收益率4.03%，同行業排名第57位。而業內認為，利潤下滑或與公司合作開發的模式有關。

合作開發作為“抱團取暖”的一種方式，雖能為房企創造諸多價值，但從長遠來看，公司對專案的可控性和不確定性也在增大，這也導致大發地產收入結構的變化。

根據年報，2018年、2019年、2020年上半年大發地產擁有在手專案分別為46個、69個、82個，但擁有100%權益的均不足30個，且低於50%權益的專案個數逐步增加，分別為10個、35個和44個。

在合作開發的模式下，大發地產近年的非控股淨利潤不斷上升，但扣非後歸屬母公司股東的淨利潤同比增速不斷放緩甚至銳減。今年上半年，公司扣非後歸屬母公司股東的淨利潤同比減少3.5億元，也同比大降了63.77%。

經營淨現金流-38.4億元 償債壓力大

除了利潤下滑的風險外，現金流短缺或將帶來更大風險。

根據財報，今年上半年，大發地產經營獲得所得現金為-28.7億元人民幣，與去年同期6.3億元相去甚遠；而上半年經營所用淨現金流量則為-38.4億元。

需要注意的是，面對資金短缺，除了高息發債，大發地產今年已累計出售旗下4家子公司，交易總對價約7.17億元，在轉讓公告中，大發地產均提到：“集團擬將出售事項所得款項用作一般營運資金，並將於有合適機會時用於潛在收購及投資。”

據《今日財富》雜誌統計，大發地產2021年僅到期的優先票據負債就達36億，加上銀行貸款和其他借貸金額達到34.66億元，明年公司償債壓力依舊很大。

只是，隨著近幾年公司資產規模的顯著擴大，剔除預收款的資產負債率、淨負債率快速下降，回到了“三條紅線”的標準之內，目前僅現金短債比超標。

歷年年報顯示，2017-2019年大發地產淨負債率分別為270.8%、107.2%、77.8%，今年上半年進一步降至71.7%。據《今日財富》雜誌瞭解，按照明年將落實施展的“三條紅線”政策，觸碰一條紅線的房企仍可發債，但負債年增速不得超過10%。

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