據統計，截止12月24日，今年我國的房地產新房市場銷售總額已闖入17萬億元大關，比去年增長近1萬億元。萬萬沒想到，面對疫情時代如此艱難的經濟和市場環境，前30強房企中有70%企業，銷售目標完成率已超95%，龍頭企業幾乎全部完成目標。

腰部企業的成績差距則非常明顯，有的中小房企連續虧損，面臨退市風險。如近日ST新光公佈2020年營業利潤-9218.62萬元，面臨暫停上市的危機。

露往霜來，又是一年收關，時間醞釀並見證著一些趨勢，這些趨勢也可以歸結為三個字：精細化！兩個字：分化！

大企業與小公司業績分化，無研發實力或優質土地的小公司終將走向淡出或轉型之路。最主要的原因是買房者對於品牌力和產品力的重視程度加強，今年頭部企業在保持產品研發更迭的同時也加強了品牌塑造，各大房企加大力度拓展自己的數字化品牌營銷平臺，如融創幸福通、碧桂園鳳凰雲、金茂等。

城市分潛力分化，馬太效應越來越明顯，強者更強，經濟排名靠前的城市三年內巨幅拉開與中間城市的差距，大型城市叢集正在起飛，圈走大部分的人口和購買力。

住宅商業市場分化，相比住宅的積極穩定，商業地產非常悽慘，主要原因，第一是疫情影響，第二是前兩年的較大供應與庫存，第三是電商衝擊。雖然商業地產也在線上平臺和私域流量等數字化領域找尋出路，例如直播、AR逛街、AI智慧零售、大資料定向進行營銷投放等，但對整體市場信心提振不足。以寫字樓為例，2020年四季度，北京新供應的寫字樓僅有約35萬方，2020年全新增供應量約60萬方，遠低於前兩年同期水平。

行業競爭精細化，隨著黃金十年的過去，地產開發利潤逐年降低，頭部企業已經把眼光放到下一個十年。前20強公司全部上市的同時，都在大力孵化各細分領域的子產業：代建、物業、租賃、文旅、養老、舊改等，並且在細分市場已經初步形成格局。未來幾年，一個地產母公司將持有多家上市子公司。

人口分化，最近，20多個大型城市“搶人”，連廣州、上海都開啟綠燈，無錫、青島、福州、蘇州等底蘊不錯的強二線城市都參與進來。和幾千年前的歷史一樣，興農商、獎軍功、降稅負，為的是大力搶奪同一期畢業生。搶奪大戰對於經濟越來越落後的三、四線城市，註定是不可逆的，未來10年，中國城市前二十名的總人口，將佔到全國的40%。經驗來看，歐美髮達國際城市格局的分化都經歷過這個階段，大城市更具優勢，小城市易安居難就業，這是一個殘酷的現實。

無論是宏觀政策還是企業經營，差異精細化運作已經成為發展的先決條件，最野蠻的經濟擴張和發展時代已經過去，隨著房住不炒的政策已穩步開展並深入人心，十四五規劃後，各地繼續因城施策，大力發展租賃市場，鼓勵老舊小區大規模改造，鼓勵企業深耕優勢領域，找尋差異化競爭手段已成為必然。