距離招股書過期還有2天，擬上市公司榮萬家生活服務股份有限公司（榮萬家）收到了好訊息：透過聆訊！

這或將是本年度最後一個過關的物業股，或也是2021年港交所物業第一股。

在經過上半年狂熱、下半年冷靜之後，相信杆友們也明顯感覺到，市場對物業股的態度發生轉變。

1、增速平穩，完全靠母公司“吃飯”

可能很多杆友還不瞭解榮萬家，其註冊於2000年，為榮盛發展旗下物業公司，曾用名廊坊榮盛物業服務有限公司、廊坊榮盛物業管理有限公司、廊坊開發區榮盛物業管理有限公司。

據最新聆訊資料顯示，從2012年開始，榮萬家為中指院根據綜合實力排名的中國物業服務百強企業之一，且排名從2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。

與此平行的是業績的增長。在管面積2017年-2019年分別為34.3百萬平米、39.7百萬平米，48.4百萬平米；

合約建築面積55.0百萬平米、61.6百萬平米、75.6百萬平米；

收入7.095億元、8.789億元、12.506億元；增速平穩。

截至2019年12月31日，榮萬家共管理251個物業管理專案，訂約管理351個物業管理專案。主要業務為：物業管理服務、非業主增值服務及小區增值服務。

收入佔比方面，和其他拆分自地產公司的物業公司一樣，榮萬家的物業管理服務收入佔據了總收入的大半壁江山，2017-2019年分別佔比61.5%、61.0%、54.4%。

值得注意的是，榮萬家的業務分部集中於環渤海經濟圈。2017-2019該區域佔中專案比分別達到63.4%、59.8%、59.8%。

另外，槓桿地產還注意到，和其他物業公司大部分專案靠母公司輸血，少部分外拓不同的是，榮萬家的專案幾乎完全依賴於母公司榮盛發展開發的物業。

2、負債率偏高、現金流下降

由此槓桿地產推測，上市之後，最近幾年，榮萬家大機率還是要靠榮盛發展的專案來貢獻營收。

榮盛發展如今情況如何？從最新的三季報來看，增速似乎一般。

2020年前三季度，其營收436.62億元，同比增長12.42%；歸母淨利潤44.05億元，同比下降9.9%。

按“三道紅線”的標準，三季末其剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為75.26%、100.53%、1.06倍，大概踩中1、2條，其中一條涉險過關。

2020年前三季度，榮盛發展累計新增土地面積269.27萬平米，同比下降35.23%。

於榮萬家自身而言，有兩個情況值得注意。一是現金流。

上圖看到，榮萬家2019年經營活動所得現金淨額急劇下滑，從2018年的8731.5萬元降至2019年的3475.8萬元。

融資活動所得現金淨額則從2018年的-1.489億元擴大至2019年的-7.391億元。

2019年末現金及現金等價物，比2018年腰斬2億多元。

槓桿方面，榮萬家的槓桿比率近兩年下滑明顯，從2017年的13降至0.4，主要由於業績紀錄期內償還了借款。

榮萬家的資產負債比率2017、2018年均達到90%以上，2019年雖然大幅下降至77.5%，但這一水平在物業公司裡也並不算低。

3、錢景如何？

宏觀環境上，槓桿地產的感覺是：物業股的風似乎沒那麼猛烈了。就在榮萬家透過聆訊的前幾天，另一家大佬房企的物業公司：遠洋服務正式在港交所掛牌。

遺憾的是，遠洋服務上市首日遭遇了破發：開盤價為每股5.86港元，收盤報每股5.85港元，略微跌破5.88港元的發行價。

遠洋服務並不是唯一在今年破發物業公司。早一些的10月，第一服務上市首日開盤即破發，當天收報1.76港元/股，較發行價下跌28.46%；同樣在10月掛牌上市的卓越商企服務，也在四天後跌破了首日收盤價。

在此之前的上半年，物業公司的風光無倆，大佬們紛紛摩拳擦掌，拆分上市。克而瑞物管資料顯示，2020年上半年，物業板塊逆勢上漲47.29%，同期恆生指數下跌13.07%。

然而，8、9月份開始，情況發生了變化。以9月為例，當月恆生指數跌幅為6.82%，同期物管板塊跌幅為10.21%。

資本市場迴歸冷靜背後的現狀是，目前分拆上市的物業股，大部分都靠自己母公司“輸血”，拓展業務少得可憐。且部分房企“紅線”壓頂，鴨梨山大。

依賴母公司，雖然能提供穩定性，但卻不能支撐高速發展的預期。資本市場需要故事。

另一方面，如有業內人士擔憂的：上市的企業多了，資本市場也會懷疑，這個行業是不是都著急圈錢？

理論上，物業公司掌握著那麼多業主資源以及小區範圍內的部分話語權，整合起來提供增值服務應該是錢景無限。但目前受困於各種原因，物業公司在這方面似乎難有作為。

以最近火熱的社群團購為例，美團們打得火熱，然而，這不是物業公司早應該想到要做的事嗎……

如此來看，物業公司的發展，任重道遠。