房地產信託為中國信託行業的發展立下了汗馬功勞，許多公司的核心業務仍然是房地產信託專案。

根據中國信託行業協會統計的資料顯示，截止2019年第二季度末，信託業資產規模為22.53萬億元，投向房地產的信託資金餘額為2.93萬億元，佔比15.38%。

資料顯示， 8月房地產信託產品平均預期年化收益率為8.27%，發行2年期的產品數量明顯增多，8月房地產類信託發行規模為616.33億元，環比下滑21.53%。

規模下降的主要原因是受監管部門的餘額管控，銀保監會的23號文、64號文對房地產類信託實施嚴格的監管，相關監管部門動作密集，銀行、債券、信託等房地產融資渠道紛紛收窄，房地產信託發行市場迎來“降溫”。

在嚴監管的背景下，開發商的融資渠道及金額受限制，所以房地產信託產品仍然保持較高的收益率，許多朋友仍然會選擇房地產信託產品進行投資以獲得穩定的回報率，那麼普通投資者該如何判斷房地產信託產品安全？又該從哪些方面進行判斷呢？

從哪些方面判斷房地產信託產品的安全性？

一：分析交易對手

交易對手是房地產信託產品中的融資主體，或者融資主體的母公司，目前大部分信託公司會選擇全國排名前100名的開發商進行合作，某些激進的信託公司可能會選擇主體比較弱的開發商進行合作。

可以從下列內容來判斷交易對手的強弱

1：信用評級，全國排名前百強的房地產企業大部分都有信用評級，這個評級主要是由國內的四大評級機構（中誠信、聯合資信、大公、上海新世紀）為其評級，評級越高說明其公司信用越好，安全性越高，如萬科的評級為AAA，Sunny城集團的外部評級為AA+，評級等級越高其融資成本越低。

2：操盤能力（百強排名），在房地產行業普遍運用的百強排名是根據克爾瑞的年度銷售金額來進行排名，2019年上半年銷售額冠軍為碧桂園，3895.4億元，排名第100位的是協信控股，103.1億元，差距非常大。通常來講銷售額越多的公司，其操盤能力越強，市場認可度越高，銷售回款越快，流動性較好，其還款能力越強。

3：流動性分析，這是判斷開發商是否有具有還款能力的重要因素，流動性越強說明其公司的流動資金充足，還款能力強。流動性強體現在：通過發債進行再融資、上市公司進行融資、財務報表中的現金流多、預期未來一年的銷售貨值等。

負債中分有息負債（借款）和無息負債（預售的房源），判斷公司的真實負債率主要看財務報表中有息負債金額。

我們還要特別注意財務報表中的一項資料，房地產主營業務的營收資料，某些公司面臨轉型，可能房地產業務收入的佔比非常小，這樣容易發生風險，如:銀億集團。

以上資料主要從公開是財務報表中進行查詢。

4：實際控制人因素，這一點也很重要，某些房地產信託產品的風控措施中有實際控制人連帶擔保責任，可以從網上查詢其實際控制人在行業的口碑及發展歷程來判斷有無負面影響。如上半年發生的卓越集團董事局主席被調查、新城控股實際控制人被逮捕等重大事件。

二：分析標的專案

標的專案是信託資金的投資去向，所以專案的好壞是核心。

可以從下列內容來判斷專案的好壞

1、區域位置分析：房地產專案的還款來源主要是銷售還款，去化率越快的房產專案才是風險最低的產品，建議選擇一二線城市或者省會城市重要地段的專案，投資房地產信託產品就像買房子一樣，地段是關鍵。選擇人口流入的城市，人口流入說明此城市未來的發展預期形式向好。2016年開始全國房地產市場跑步進入火熱時代，許多三四線城市房價的漲幅非常大，甚至翻倍，其主要因素是棚改拆遷，但是從長期來看這些城市的增長內涵較低，所以謹慎選擇三四線城市的房地產信託產品。

2、財務成本分析：主要分析土地成本，通過房地產信託產品的介紹或者在土拍交易市場上能查詢到所投專案土地的招拍掛成本，謹慎選擇成本特別高的“地王”專案。分析專案所在地的周邊樓盤的價格可以判斷本專案未來銷售價格的走勢及去化率。

3、房產專案業態分析：主要分析所投資專案的業態是別墅型房源還是大面積戶型的房源或者改善型房源，按照目前市場上銷售情況看，剛需、改善型房源（100平方左右的戶型）銷售最火爆，很多核心區域的專案甚至出現“日光碟、周光碟”搖號搶購的場景。

4、看透交易模式：交易模式主要有兩種，一種是標準的432本專案開發貸，一種是套殼式的交易結構，不管那種交易結構都要明確分析資金最終的去向在哪裡。

5、抵押物分析：主要分析抵押物的形態、位置、貨值、抵押率、變現能力等。通常情況下選擇抵押物處於一二線城市的住宅專案，抵押率一般不超過7成；抵押物處於一線城市的商業專案，抵押率不超過5成，有些專案由於投資超出預期可能會拿出優質公司的股權、股票來進行抵押或者質押。

抵押物是信託產品最重要的一道關口，專案一旦出現風險，抵押物能否迅速處置並變現是投資者判斷風險的關鍵。

三：監管措施

信託公司對房地產信託專案有獨特的監管措施來防備風險。

1、專案公司監管：主要有專案公司股權過戶、專案公司股權質押、董事會席位、重大事項一票否決權等措施。通過對專案公司股權過戶及質押的監管，能達到控制專案公司的所有權，防止開發商通過股權形式再融資。通過參與專案公司董事會席位，可以把握房地產專案的大方向不會發生變化，例如調整戶型、開發進度等事項，能按照原計劃順利推進。

2、資金監管：主要通過受託支付、賬戶印籤、賬戶監管等措施對資金進行兩方面的管控。一方面是：監管資金去向，需要明確用在專案開發上面，另外一方面是：監管銷售回款管，能保證銀行賬戶有足夠的資金歸還信託計劃，避免被集團公司抽走的現象。“銀億·朗境府”就發生過無監管而資金被集團公司抽走，專案停工的現象。

3、章證照監管：信託公司一般會派財務代表到專案公司對章證照進行共同監管，以防發生風險。

4、其他風控措施：實際控制人連帶擔保責任、追加其他資產進行抵押等。

信託公司對實力強大的開發商監管措施會鬆一些，對排名越靠後的開發商監管手段越嚴格。

總之，投資者在選擇房地產信託產品的時候一定要認清風險，理性投資，選擇適合自己的信託產品！

投資有風險，理財需謹慎！