過去十多年，許多國內人士的投資理財方法非常簡單而且有效，那就是：買房、買房、再買房，然後，將剩下的一點“零鈔”放到“高收益的理財產品”。

事實上，這十多年間，“上證指數幾經反覆上浮零”，“房價一路永遠漲”，“金融機構理財產品剛性兌付”等國內特色一直持續，直到其強化成為許多投資人頭腦中根深蒂固的“信仰”。

為何？

因為每一次的經濟增長放緩，就會導致貨幣政策的放鬆以及利率水平的下降，而同時高層也會啟動對房地產市場的刺激。於是股票市場短期彈升之後長期下跌回歸原位、房價更上一個新臺階、而債務水平也在“剛性兌付”的護航下不斷膨脹……這一切幾乎成了不斷迴圈上演的“肥皂劇”。

然而，這場“肥皂劇”已經難以為繼了。國家統計局11月9日公佈，2019年10月份全國居民消費價格同比上漲3.8%，遠高於同比漲幅在3.4%左右的市場普遍預期。物價指數已持續攀升至近十年的高位，相比之下，我們的一年期存款利率水平在2015年10月份起一直處於1.5%的低水平。負利率的狀態已經維持很長一段時間了，而且明顯地在繼續擴大。

很明顯，貨幣政策一如既往的寬鬆是不可能的了。

有不少專家說物價的上漲主要是“豬拱起來”的，聲稱“除去了豬，物價就是通縮”，而呼籲降息。個人覺得，此說法就如“除去了窮人，我們都是富翁”的說法一樣荒謬。

事實上，如果是每週都光顧菜市場的讀者，不難發現，除了豬肉外，牛羊肉、雞鴨、魚類、蔬菜等生活必需品無一例外地在持續漲價，即使不去菜市場，去飯店用餐也能夠明顯感覺價格的上漲。認為是“通縮”的專家，估計是“不食人間煙火”的。

既然巨集觀經濟增長放緩以及物價指數持續上漲的現象同時存在，而貨幣政策又難以放鬆，指望今後一段時間再重演2014年下半年起“股票市場再現大牛市、而緊接著房地產價格再度明顯上漲”這樣的歷史顯然是非常不現實的。

從前期中央“房住不炒”的指示，到近期的“資本市場要為實體經濟服務”的表述，我們也應該理解到今後一段時間的經濟政策的主線了。在這樣的巨集觀經濟背景以及最高政策主線下，房地產市場以及證券市場會何去何從？投資人該如何應對才能立於不敗之地？請允許本人做一些大膽猜想如下：

“房價不漲的狼”，這次是真來了

事實上，過去的十多年間房價泡沫不斷膨脹是不爭之實，大家都在擔心房價下跌。然而，每次膽敢唱空房價的人都被無情地打臉，預測房價下跌的專家們的眼鏡摔得遍地都是。然而，這次的巨集觀背景以及高層的態度，真的與過去不一樣了。

國內房地產作為投資品，一直具備“低收益”（租金回報率約1～2%）加上“高槓杆”（連首付不少也是消費貸、信用卡借貸所得）的特徵，對於樓市投資者而言，租金回報率遠遠低於借貸買房的利率成本，價格如不漲根本無法長期持有，價格要漲則全靠不斷加槓桿，顯然也無法長期持續。這一輪的債務“去槓桿”與落後產能“出清”，最終是要輪到房地產的。即使價格不下調，樓價假如能走出如A股上證指數般的“十年上浮零”的走勢來消化泡沫，已經是比較理想的結果了。

不過，如果樓市不漲了，且經過十年的去泡沫而讓房價逐步回到合理的水平，那真不是什麼壞事。雖然GDP增長放緩無可避免，但過剩產能出清、經濟結構轉型、債務“去槓桿”等倡導多年的目標就能得以真正實現了。

對於以自住為目的的房東而言，所有房子的使用價值不受影響。對於投資人而言，樓市投資吸引力降低，有利於引導社會上的資本多投資實業、多投向科技創新；如大家靜下心來，安心工作與創業，實體經濟不愁增速穩不住，核心技術也不愁搞不出來。

A股的長牛市，終將姍姍而來

過去十多年來，A股“短牛長熊”，與良好增長的經濟面背離，一直是個怪現象。究其成因，除了一直在消化2007年超級大牛市的泡沫外，主要是基於IPO管制與退市失效而導致的“優勝劣汰機制缺位”、行政干預過多導致的“市場資源配置機制扭曲”、剛性兌付的潛規則導致的“無風險收益率處於高位”等特色因素所引致。

近期，我們看到了明顯的改變：創業板降低IPO門檻；創業板、科創板提升再融資的便利性；新三板降低投資者門檻，明確轉板規則；新股發行節奏穩中加快……

看上去，現在“印股票”的速度與過去十年間“印鈔票”的速度有得一拼了。在過去，發行節奏一加快，股指就向下，於是市場怨聲載道，決策者迫於壓力多次停發新股、限制減持，限制做空等等。這一次，我們看到的是堅定不移地推進實質上的“註冊制”。

我們可以預期，監管者通過建立與健全IPO與退市機制，不斷對上市公司進行優勝劣汰：篩選好的公司，把它們用常態化的IPO請進來；把偽劣的上市公司通過退市驅逐出去，這樣的優勝劣汰機制也能達到提升長期的上市企業盈利能力的目的。

而同時， 嚴格執法，嚴懲造假，能把許多虛高的股票價格降下來的。其實，前期的各種“業績爆雷”“商譽減記”已經是在降低一些虛高的股票價格了，降到一定程度，投資價值就凸顯了。

同時，監管者在恢復了股指期貨的全面功能之後，又批准了擴大股指期權業務的試點。其實，含“做空機制”的市場機制的完善，正是“堅持市場化的方向”。而且，大家痛恨的“做空機制”，恰恰是長期慢牛的保障。

假如有完善的做空機制，就很可能避免了2013-2015年累積的“中小創”“績差”“概念”“題材”“殼資源股票”等巨大的價格泡沫。須知，股市低迷不振，正是我們一直為此在付出代價。

科創板的註冊制試點已經近半年，發行堅持常態化、價格堅持市場化，久違的新股跌破發行價的現象成了常態，這也被證明“註冊制”來了確實是沒有什麼大不了的。估計今後發行價從虛高的水平降下來就是了，最終會實現以發行價格的市場化調整來實現新股發行的“隨行就市”以及“供需平衡”。

監管者顯然已經意識到其真正責任是要確保公開、公平、公正的市場原則，讓市場變得更有效，保障市場參與各方的合理利益，而不是調節指數的點位，更不是確保投資人大部分賺錢。

許多人擔心，近期的IPO與再融資常態化、加上嚴打財務造假與市場操縱的正本清源行動會讓股市低迷，本人認為，恰恰相反，這些舉措會為一輪長期慢牛夯實基礎。

記得2005年間，股市低迷不堪之際，監管者以“開弓就沒有回頭箭”的勇氣推動“股權分置改革”，結果迎來了史上最波瀾壯闊的一場大牛市。

其實，IPO與再融資的常態化，反過來為實體經濟提供了便利的資本支援，解決了長期的直接融資困難，有利於整個社會降低槓桿；同時，也可以預期，批量優秀的科技公司必將因資本市場的有效支援而脫穎而出，讓科技創新前景非常值得期待。

從投資者角度，是時候轉變思維方式並跟上新形勢了。得益於中國經濟過去30年的高速追趕式成長，國人普遍踏上財富的快車道，財富迅速積累，生活水平明顯改善。然而，不少投資人基於對財富的飢渴，依然放縱著人性深處與生俱來的貪婪之念，相信好日子會一如既往，高收益依舊遍地可尋，天真地認為貨幣會繼續寬鬆，只要寬鬆的音樂不會停止，房地產與債務的盛宴可以如過往一樣一直持續……

然而，這次不一樣！

近日不少朋友都反映過去幾年投資的各種“高收益理財”現在均遇上無法如約兌付的困境並詢問如何應對。筆者幾年前寫過的《如何避開投資理財的“雷區”？》等文章也算是“馬前炮”的提醒了。建議投資人今後也須秉持“理財不在於讓投資人變得富裕，而在於讓財富在安全的前提下實現保值增值”的原則，避開各種各樣的投資理財的雷區。

就股票市場來看，註冊制的推出與退市常態化的結果一定是“少數優質資產繼續受青睞，而多數“績差”“概念”地雷繼續爆破，因此勸導投資者在參與股市投資時必須摒棄“炒新、炒小、炒績差、炒概念”等光榮傳統了。否則除了繼續送錢外，將一無所獲。

其實，價值投資的方法不僅在過去被證明長期有效，今後，這更會是讓投資人能立於不敗的投資正道，價值投資的原則非常簡單，那就是：“選”好公司，“等”合理價，堅“守”做長期打算。如果因能力、經驗、時間方面的限制而做不到“選”“等”“守”這三部曲，那麼，對於能承擔一定風險的投資人而言，定期投資滬深300等核心指數也是跟隨市場來通過長期分享中國經濟增長成就而實現財富保值增值的有效途徑。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

「 圖片 | 視覺中國 」